이태원 주거지 호스텔,
풀릴 것 같습니다

① 다섯 번 거른 깔때기 — 2.2%만 남습니다

24,844동 중 550곳, 2.2%입니다. 「용산에 건물 많잖아」로 시작한 검토가 왜 항상 매물 앞에서 막히는지 — 이 깔때기가 답입니다. 그리고 가장 많이 떨어뜨린 두 관문은 흔히 생각하는 «용도»가 아닙니다.

② 첫 관문 — 용도가 아니라 소유구조입니다

전수에서 가장 먼저 4,512동이 «집합건축물»로 빠졌습니다. 주용도가 근린생활시설이라도 아파트 단지 안 상가면 구분소유라 통매입이 안 됩니다. 실제로 1차 리스트 최상단이 아파트였고, 그다음 판이 단지 내 상가였습니다 — 대장의 용도만 보면 두 번 속습니다. 판별은 용도가 아니라 대장 구분(일반/집합·표제부)에서 갈립니다. 매물 검토 때 «근생이네, 되겠다»가 1분 만에 무너지는 가장 흔한 이유.

③ 둘째 관문 — 도로가 갈림길입니다

규제 판정 4,528건 중 44%(1,983동)가 그 자리에서 전환곤란 판정을 받았습니다. 압도적 사유는 접도 — 세로(가), 즉 좁은 골목 한 면 접도입니다. 반대로 살아남은 550곳은 전부 중로 이상 접도 등급 (중로한면 252·중로각지 190·광대 108). 용산 구도심의 골목 구조가 용도지역보다 먼저 운명을 정합니다. ※접도는 공시지가 산정 기초자료의 «등급» 기준이라, 건축법상 도로 지정·실폭과는 별개입니다 — 개별 물건은 현장·도면 확인이 최종입니다.

④ 남은 550곳의 얼굴

이태원동 98곳(18%) 1위, 후암동 89·한남동 78이 뒤를 잇습니다 — 관광 수요지와 후보지가 겹치는 그림입니다. 550곳의 프로필: 근린생활시설이 69%(1·2종 379곳)에 단독주택 115곳, 연면적 중앙 461㎡(약 140평), 사용승인 중앙 1989년 — 딱 «오래된 4층 근생», 저희가 호스텔로 바꿔온 그 체급입니다. 용도지역은 제2종일반주거가 과반.

⑤ 이태원동 98곳 — 왜 여기가 1위인가

이태원동 후보 98곳의 내부: 근생 1·2종 82곳, 단독주택 10곳, 연면적 중앙 460㎡, 용도지역은 2종일반주거 62·1종 21·3종 15. 관광 수요는 서울 최상위권인데 주거지역이라 숙박 공급이 구조적으로 막혀 있던 동네라, 전환 가능 재고가 고스란히 쌓여 있습니다. 98곳 중 30곳은 학교 근접(교육환경보호구역 저촉 가능)이라 리스트에 ⚠로 따로 표시했습니다 — 심의 대상 여부를 먼저 확인해야 하는 자리들입니다.

⑥ 공부(公簿)로 못 거르는 세 가지 — 현장에서 갈립니다

이 리스트는 서류로 거를 수 있는 걸 전부 거른 결과지만, 세 가지는 필지 앞에 서야 압니다. 하나, 대지안의공지 — 건물 둘레에 1m 이격을 요구하는 조례 규정인데, 구축 건물은 한쪽 벽이 경계에 붙은 경우가 많아 용도변경의 단골 복병입니다(도면·현장 실측으로만 확정). 둘, 교육환경보호구역 — 550곳 중 196곳, 이태원동은 98곳 중 30곳이 학교 근접(⚠)입니다. 좌표 근접은 참고일 뿐 심의 통과를 보장하지 않습니다 — 저희가 직접 부결을 겪어본 항목이라 리스트에 표시해뒀습니다. 셋, 도로 실폭 — 접도 «등급»과 건축법상 도로 인정은 별개라 실측이 최종입니다.

⑦ 이 리스트로 뭘 해야 하나

순서는 이렇습니다. ① 후보 동네와 체급을 이 집계로 좁히고, ② 개별 필지는 대장 구분(집합 여부)→접도 실폭→대지안의공지→교육환경 순으로 현장 검증하고, ③ 그다음에야 매입가와 공사비(저희 기준 평당 400~700만)를 셈합니다. 순서를 거꾸로 하면 — 좋은 입지를 먼저 보고 규제를 나중에 보면 — 계약금 넣고 나서 «전환 불가»를 만납니다.

⑧ 세 줄로 줄이면

하나. 용산 24,844동 중 호스텔 전환 후보는 550곳, 2.2%입니다.
둘. 떨어지는 이유는 용도가 아니라 소유구조(집합 4,512)와 도로(red 44%)입니다.
셋. 후보 1위 동네는 이태원동(98곳) — 관광 수요와 잠긴 공급이 겹치는 자리입니다. 지번 리스트 전체는 MAX 회원 전용으로 엽니다: lab.kiudalab.com/members/itaewon-list