KIUDA LAB — 숙박업 풀스택 밸류체인 그룹

짓고, 키우고, 판 18년.
이제 데이터로 증명합니다

숙박 자산의 개발 · 운영 · 관제 · 데이터를 하나로 잇습니다.
前 야놀자 부동산개발본부장이 이끄는 키우다랩 · 이루다랩 · 이루다원.

숙박 매물 분석하기 호스텔 전환 검토하기

샘플 리포트 보기 →

대표 개발 사례 · 빌라드엘리

KIUDA SCORE주소 하나로 적정가 진단매출 · 상권 · 실거래 교차검증

0개점

누적 개발·운영 총괄

0억

누적 개발 규모 (약)

0실

누적 객실 (약)

0년

숙박업 경력

실제 대상No.25 남양주별내점

말보다 먼저 남아 있던 자료

2020년 2월 3일,
남양주 별내점을 먼저 계산했습니다

맡기 전에는 월매출 3,000만 원이던 매장입니다. 객실과 경쟁업소를 직접 비교하고, 손익을 계산한 뒤 운영했습니다. 결과는 3개월 만에 월매출 6,143만 원이었습니다.

33실객실 수

12곳직접 비교한 경쟁업소

2,928만2020년 예상 월매출

6,143만운영 3개월 후 월매출

제가 전문가인지 아닌지는, 당시 자료와 결과를 보고 판단하십시오.

내 매물도 분석하기 세미나에서 전체 과정 보기

트랙레코드 — 운영 전후 매출 상승

같은 시설, 운영이 바뀌자 매출이 올랐습니다

동일 시설을 이루다랩이 위탁 운영했을 때의 매출 변화입니다. 대부분 3~6개월 내 두 자릿수~세 자릿수 상승을 기록했으며, 회사 발표 기준 전 매장 평균 상승률은 77.48%입니다.

지점운영 전운영 후상승률기간

Makers×이쁘다 종로5,000만1.2억+140%6개월

No.25 남양주별내3,000만6,143만+104.8%3개월

여기어때 잠실7,000만1.16억+66%3개월

Hotel Yam 파주금촌4,200만6,580만+56.7%12개월

의정부 XYM premium8,000만1.05억+31.3%3개월

저스트슬립 다산8,400만9,200만+16.7%2개월

* 월 매출 기준. 지점별 운영 개시 시점 및 리모델링 이력에 따라 조건 상이. 일부 수치는 회사 발표 기준.

직영 대표 성과 · 2023.07

호텔이쁘다 양주 (42실)월매출 1억 3,230만 원RevPAR 105,000원

직영 대표 성과 · 2023.12

호텔이쁘다 행신·유지 (44실)월매출 1억 5,373만 원RevPAR 116,458원

살 때, 이미 팔 때를 계산합니다

매입 — 밸류업 — 매각. 출구에서 역산하는 것이 키우다의 방식입니다.

결과로 증명

말이 아니라,
매각 실적으로 증명합니다

국토부 실거래 기준, 120실 이하 중소형 호텔 브랜드 매각차익 TOP 3 중 2개가 호텔이쁘다입니다.
전국 8개점뿐인 브랜드가 1위·3위를 동시에 — 짓고, 키우고, 판 결과입니다.

1
메이커스 × 이쁘다 종로호텔이쁘다
42실 · 서울 종로
매입 96.5억→매각 173억
+76.5억
+79%
2
타 브랜드 호텔
44실 · 충주
매입 16억→매각 66억
+50.0억
+305%
3
HOTEL 이쁘다 잠실호텔이쁘다
43실 · 서울 송파
매입 119.5억→매각 164.7억
+45.2억
+38%

이 순위의 기준

실거래가 — 국토부 등기 실거래가 기준. 호가·감정가·추정가 아님.
대상 — 120실 이하 중소형 호텔 브랜드점 (무명 여관·대형 관광호텔 제외).
순위 — 매입가 → 매각가 차익 순. 매입·매각 2회 거래가 확인된 건만.
데이터 — KIUDA LAB 실거래 DB. 국토부 자동매칭 + 밸류맵·등기부에서 확인한 실거래만 보강(호가 미포함).
기간 — 최근 10년(2015년~).

※ 브랜드 신축·구옥 매입은 국토부 자동집계가 놓치는 경우가 있어, 등기·밸류맵으로 확인된 실거래가만 별도 반영합니다.

내 건물 출구가치 무료 검토

한눈에 보는 그룹

숙박 자산의 가치가 데이터로 다시 돌아오는 구조

키우다랩이 개발하고, 이루다랩이 운영하며, 이루다원이 24시간 관제합니다. 그 결과는 KIUDA SCORE의 실측 데이터가 되어 다음 개발의 판단 기준으로 돌아옵니다.

01 · 개발

키우다랩

상권을 진단하고 출구가치가 계산된 숙박시설로 개발·전환

02 · 운영

이루다랩

위탁운영으로 상권 1등 만들기 — 운영 전후 실측으로 증명

IRUDA ONE · LIVE

24H

3교대 6인관제 인력12채널OTA 통합

03 · 관제

이루다원

24시간 운영형 관제로 사고·매출 누수·평판 리스크 통합 관리

04 · 데이터

KIUDA SCORE

직영 실측을 가치평가·보정 계수로 제품화 — 다시 개발로 환류

결과가 다음 개발로 돌아갑니다 ↩

개발 · 데이터

KIUDA SCORE — 온라인 가치평가 플랫폼

호가는 잊으세요. 데이터로 적정가를 산출합니다

매도자가 주장하는 매출이 아니라 6개 실측 데이터 레이어를 교차검증해 숙박 매물의 적정가를 산출합니다. 신청 즉시 자동 분석이 시작돼 3~7분 내 14개 섹션 리포트가 완성됩니다.

01NICE 카드매출반경 1km 숙박업 카드 실매출·신용등급·폐업률

02유동·배후인구소상공인365 13개월 추이 및 거주·직장 배후수요

03Consumption Index직영점 실측으로 보정한 실가동률 역산 (독자 지표)

04야놀자 실시간 ADR반경 1km 경쟁 15개소 요금의 타입가중 평균

05국토부 실거래평단가 실거래·인근 유사 건물 역매칭

06건물·토지 실측연면적·대지면적·공시지가·매가 3방식 분석

부가 기능 — 경매 물건 분석 · 투자수익 계산기 · 네이버 실검색량 기반 숙소마케팅 진단. Consumption Index 정밀 추정은 대구·성남·원주·인천에서 제공되며 순차 확대 중입니다.

숙박 매물 분석하기

핵심 기술 · 차별화

추정하지 않습니다. 실측으로 증명합니다

그룹의 해자(moat)는 '직접 개발·운영·관제한 숙소의 실측 데이터'입니다. 경쟁사가 공개 데이터로만 추정할 때, 키우다랩은 직영 숙소의 실제 가동률·매출로 보정 계수를 캘리브레이션합니다.

일반 중개 · 감정키우다랩 그룹

매출 근거매도자 주장 · 호가6개 데이터 교차검증

가동률(OCC)경험적 추정Consumption Index 실측 역산

검증 자산없음직영 개발·운영·관제 실측

운영 연속성주간 위주24시간 관제(이루다원)로 커버

산출물구두 · 단편 자료14개 섹션 리포트 (약 10분)

실제 결과물

주소 하나면 시작됩니다

주소를 넣으면 주변 매출과 수요, 경쟁, 실거래를 교차검증해 전문가가 며칠 걸리던 판단을 한 장의 리포트로 만듭니다.

01 · 주소 입력

건물 주소→

전국 숙박·비숙박 건물

02 · 교차검증6개 데이터 레이어

03 · 실제 리포트

적정가 · 매출 · 출구가치

lab.kiudalab.com/reports/sample

내 숙박 매물 분석하기 샘플 리포트 보기

왜 지금인가

외국인은 늘고, 건물은 비어 있습니다

방한 외래객 연간누적 1,280만명, 전년 대비 +21.3%. (한국관광데이터랩 · 2026.07)
외국인 관광소비 12조 859억원, +48.3%. (한국관광데이터랩 · 2026.07)
반면 도심의 중소형 건물 상당수는 공실과 저수익에 묶여 있습니다.
수요와 공급이 어긋난 지금이, 용도변경 밸류업의 골든타임입니다.

호스텔 전환 검토하기 →

관심도 · 전월 대비

+21.3%p

방한 외래객수 추이

외래객수 · 전년 동기 대비

+21.3%

1,280만명

소비 · 전년 동기 대비

+48.3%

12조 859억원

긍정반응 · 전월 대비

+1.5%p

80%

출처 한국관광데이터랩 · getTempleteData.do(qid=MN_01_01_026) + chart_30 런타임 데이터 실측. 매달 재실행 후 커밋.

수요

급증하는 외국인 숙박 수요, 특히 도심 중저가 시장

공급

가치를 못 내는 근생·업무·모텔 건물의 누적

제도

관광진흥법 용도변경 + 관광진흥기금 융자 활용 경로

개발 실적

직접 개발·운영한 124개 매장

★ 가장 최근At 강남빌라드엘리

야자 화곡야자 면목야자 대전터미널야자 분당야자 계양야자 장한평역야자 구리수택야자 사당역야자 천호역야자 강서구청야자 아차산역야자 연신내역야자 춘천후평역야자 역곡역야자 인천송도야자 모란역야자 대구서부정류장야자 종로야자 위례야자 화정역야자 광주충장로야자 천안역야자 용인터미널야자 동인천역야자 서초야자 청주서문로야자 곤지암야자 충주야자 하남시청야자 강남논현야자 시흥정왕역야자 인천주안역야자 수진역야자 철산역야자 산본역얌 산본역얌 의정부역얌 고려대얌 상봉역얌 구의역얌 청주북문로얌 구리수택얌 금정역얌 방이얌 부평역얌 동암역얌 의왕역얌 오산역얌 부평문화의거리얌 부천역얌 충북대얌 파주금촌얌 대전용문역얌 유성온천얌 신흥역얌 모란역코텔 노량진역코텔 신촌역코텔 청주북문로코텔 인덕원역코텔 김포공항Havenue 성신여대Havenue 건대Havenue 이대H에비뉴 대구동천DBY 녹번화성 아필A7청주 왕림일산 준평택 나이스인오산 몽heyy 춘천heyy 제주이쁘다 잠실이쁘다 원주이쁘다 양주이쁘다 종로이쁘다 행신이쁘다 동두천이쁘다 검단이쁘다 용인메이커스×이쁘다 종로유지 고양No.25 이천터미널No.25 수원경기대No.25 남양주별내소탐 송도옐로우8 일산리미트8 일산레이크베이 웨스턴돔오로이 안산호텔n 까치산고요37 오산브라운도트 고덕구구 건대저스트슬립 다산론도 구월프라하 용현xym 의정부그리듯 경주베케이션 속초비아 안산드라파 천안그 외 다수

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