춘천관광호텔 신탁공매 — 64억 감정이 96억에서 36억까지, 숙박 매출로 서는 계단

본건 외관 · 출처: 온비드 물건 첨부 공개 사진(다른 업소 간판은 흐림)

① 원부 — 사다리는 감정보다 높은 데서 시작합니다

감정 64억짜리가 96억에서 시작해 두 달 반 동안 36억까지 내려갑니다. 법원경매는 감정가에서 시작하지만 이 공고는 감정의 한 배 반에서 시작하고, 그 이유는 공고문에 없습니다. 명도와 권리 정리는 전부 매수자 몫이고, 우선수익자가 입찰을 멈추거나 낙찰 뒤 계약을 풀 수 있다는 조항이 그대로 들어 있어 입찰 전날 신탁사에 그 입찰이 열리는지 물어야 합니다.

② 무엇을 사나 — 오래된 7층 호텔, 두 번 폐업

본건 후면, 객실층 창과 1층 근린생활시설 · 출처: 온비드 공개 사진

건물은 1986년 이전에 지어져 사용승인일이 미상이고, 객실은 네 개 층에 51실입니다. 감정에서 땅값이 셋 중 둘이라 건물보다 땅을 사는 물건에 가깝습니다. 같은 지번의 숙박 신고 두 줄이 모두 폐업 상태이고, 감정 때 영업 중이던 호텔이 2022년 12월에 문을 닫은 뒤 내부는 이 글이 못 봤습니다.

다시 열려면 «승계»가 아니라 «신규»입니다. 관광진흥법 제8조는 경매 등으로 시설 전부를 인수한 사람에게 관광사업자의 지위를 넘겨주지만, 넘겨받을 등록이 살아 있어야 합니다. 이 물건은 두 상호가 폐업 신고돼 그 지위가 없고, 옛 건물이 현행 기준에 맞는지가 값보다 먼저입니다.

③ 값 — 시장이 사 온 값은 사다리 아래에 있습니다

열한 계단의 최저가 사다리. 파란 점선 감정, 주황 점선 매물 호가, 초록 점선 신탁 숙박 낙찰 중앙값을 이 감정가에 곱한 값, 연두 띠는 신탁 낙찰 대부분이 팔린 구간.

올해 하반기 신탁 숙박 공매는 감정의 절반 안쪽에서 팔렸습니다. 그 중앙값을 이 감정가에 곱하면 29.4억이고, 마지막 계단 35.8억보다 6.4억 낮습니다. 강원 숙박 법원경매의 낙찰가율로 셈해도 마찬가지라, 남이 사 온 값에 사려면 이 공고가 끝난 뒤가 다음 문제입니다. 낙찰가는 예측하지 않습니다.

④ 자리와 수요 — 구도심 숙박 밀집지, 요일로 갈리는 1박

본건(빨강)과 주변 영업 중 숙박(파랑), 안쪽 원이 반경 500m · 출처: 브이월드 배경지도·키우다랩 인허가 원장

자리는 춘천 명동과 중앙로 뒤 숙박 밀집지입니다. 지도의 안쪽 원(반경 500m) 안에 영업 중 숙박이 29곳인데 대부분 여관이고, 폐업 이력은 34곳으로 영업 중보다 많습니다. 춘천 외지인 숙박 방문은 2022년 뒤로 8.7% 줄었고, 이 값은 시 전체 추정입니다.

광역 — 춘천 시가지 안의 위치 · 출처: 브이월드 배경지도

1박 가격은 요일로 갈립니다. 목요일 춘천 모텔·호텔 중앙은 5.0만원인데 토요일은 18.9만원이고 절반 가까이 마감이었습니다. 토요일 값은 그날 수요가 겹친 값이라 참고 열로 두고, 주중 닷새와 주말 이틀을 섞은 9.0만원을 기준 열로 씁니다.

⑤ 기준선 — 어느 계단부터 서나

기준은 하나입니다. 한 달 숙박 매출이 산 값의 2%는 되어야 한다는 저희 기준이고, 아래에서는 «기준선»이라 부릅니다. 대실은 빼고 숙박 매출 하나로 셌고, 점유율은 저희 직영 지점들이 수렴한 76%를 썼습니다.

행은 열한 계단, 열은 하룻밤 가격 네 줄. 값은 한 달 매출 ÷ 최저가, 아래 표와 같은 셈.

주중·주말을 섞은 하룻밤 값이면 일곱 번째 입찰(51.2억)부터 ○이고, 직영 숙박전용 단가면 여덟 번째부터입니다. 주중 중앙 한 줄로는 마지막 계단에서도 ×이고, 토요일 중앙은 첫 계단부터 ○이지만 그 값이 주 내내 평균이 된다는 근거는 없습니다. 공사비는 넣지 않았습니다. 옛 건물의 내부를 본 뒤 그 금액을 산 값에 더하면 ○가 서는 계단은 한두 칸 더 내려갑니다.

결론

숙박 경·공매 목록은 경공매 화면에 있고, 이 물건은 요점정리로 바로 열 수 있습니다(회원 화면).