호텔매매 공식대로면 사야 하는 물건이
안 팔리고 있습니다 — 월매출 9,000만원, 매가 42억

① 공식 — 월매출이 매가의 2%면, 사도 되는 가격입니다

새 공식이 아닙니다. 제가 18년 전 이 바닥에서 매물을 고를 때부터 쓰던 공식입니다 — 엑셀도 데이터도 없던 시절, 현장에서 살아남은 셈법이 이겁니다. 공식의 정체는 출구에서 역산한 매입가입니다. 살 때 이미 팔 때를 계산하는 것 — 이 값에 사면 대출 없이도 10%가 나오고, 10%가 나오는 물건은 다음 매수자에게도 같은 논리로 팔립니다. 지금은 저희 리포트의 수익가액 산식에 «매가=월매출×50배»가 체감시세 상한으로 그대로 들어가 있습니다. 18년 된 암산이 엔진의 숫자가 된 겁니다.

② 단서 — 공식은 «지금 매출»이 아니라 «계속될 매출»에 겁니다

공식엔 함정이 하나 있습니다. 월매출 자리에 일시적 매출을 넣으면 셈 전체가 무너집니다. 저희 직영 검단에서 실측한 사례 — 옆에 경쟁사가 40실을 리모델해 들어오자 월매출 −31%, ADR −16%, OCC −17%. 수익환원으로 매가에 직결되니 매가도 −31%입니다. 그래서 공식 앞에 안정성 검문 세 개를 먼저 세웁니다: 하나, 매출의 원천이 관광 한 철인가 사시사철 배후인가. 둘, 옆에 빈 땅·노후 경쟁이 리모델로 치고 들어올 여지가 있는가. 셋, 그 매출이 장부인가 실측인가.

③ 검산 — 시흥 정왕동 브라운도트, 42억

브라운도트 시흥정왕점 — 최근 브랜드 전환·리뉴얼을 마친 지점입니다. (사진: 야놀자 판매 페이지)

경기 시흥 정왕동의 41실 브라운도트 호텔이 42억에 나와 있습니다. 매도자가 말하는 매출은 1년 평균 월 9,000만원. 공식의 문턱은 42억×2% = 8,400만원이니 통과입니다(2.14%). 여기서 보통은 «매도자 매출을 어떻게 믿냐»가 나옵니다 — 맞는 의심이고, 저희가 엔진으로 독립 추정을 돌렸습니다. 상권 객단가·경쟁 실측·가동률로 계산한 저희 추정이 월 8,494만원 — 주장과 +6% 이내로 부합합니다. 매도자 주장이 검증에서 살아남는, 흔치 않은 매물입니다.

④ 안정성 검문 — 세 개 다 통과합니다

전 수치 공개 샘플 리포트(2026-08-13 발행) 원문 기준.

시설도 걸림돌이 아닙니다. 등기는 1998년 건물이지만 최근 브라운도트로 전환하며 리뉴얼을 마친 지점이라, 매수자가 시설투자를 새로 얹을 물건이 아닙니다. 덤도 있습니다 — 온라인 마케팅 노출도가 28점(미흡). 지금 매출이 마케팅을 잘해서 나온 게 아니라 덜 하고도 나온 숫자라는 뜻입니다. 웨이브파크(월 검색 10만 9천)·거북섬 (4만 2천)이 차로 10분 거리인데 이 수요는 아직 건드리지도 않았습니다.

⑤ 그런데 왜 안 팔리는가 — 정직하게 세 가지

쉬운 답부터 지웁니다. «비싸서»는 기각 — 저희 3방식 시장거래가가 40.3억으로 호가는 +4%, 적정 범위입니다. «매출 뻥»도 기각 — 위에서 실측으로 확인했습니다. «주차비 월 500만 때문»도 기각 — 매물 메모의 그 비용, 저희 분석표엔 «추가 고정지출 500만(메모 기재)» 행으로 이미 깎여 있고 그러고도 수익구조가 좋습니다(아래 ⑥). 살아남는 이유는 둘입니다.

하나, 등기가 집합건물입니다. 용도 5종이 한 건물에 혼재된 구분소유라(지하엔 유흥주점도 있습니다) 담보 대출 문턱이 높고, 은행이 좋아하는 등기가 아닙니다. 둘, 시장이 이 체급을 안 보고 있습니다. 이건 감이 아니라 실거래 원장의 숫자입니다.

전국 숙박시설 매매에서 30억 이상 거래는 2021년 941건 → 지난해 254건, 4분의 1이 됐습니다. 반대로 10억 미만 소형 거래 비중은 85%에서 92%로 올라 3년째 고착입니다. 금리가 오르며 대출을 크게 얹는 중대형부터 얼어붙었고, 그 사이 시장의 관심은 자기자본으로 가능한 소형 매입과 용도전환(요즘의 호스텔 열풍)으로 내려갔습니다. 42억 정통 호텔 박스는 물건이 나빠서가 아니라 지금 매수자들의 시선 밖에 서 있는 체급인 겁니다 — 1금융 LTV 70% 기준 자기자본 13억, 2금융 80%까지 열면 9억대로 내려오는데도 그렇습니다.

⑥ 그래서 저희 판정 — 조건부매수, 37.1~42억

공식 통과, 안정성 통과, 남는 건 구조 리스크의 값입니다. 저희 리포트의 종합 판정은 조건부매수, 협상 목표 37.1~42억입니다. 이 값에 사서 무인 위탁으로 돌리면 무노동 ROE 19.2% — 대출 29.4억(LTV 70%·5%) 이자에 주차비 500만원까지 다 차감한 뒤의 값입니다(월 수익금 2,383만). 카드가 하나 더 있습니다: 매물 메모의 «법인 양도 가능». 건물이 아니라 법인을 인수하면 부동산 이전등기가 없어 취득세 부담을 덜어내는 구조가 가능합니다(과점주주 간주취득 등은 세무사 검토 사항). 42억 체급에서 취득세는 억 단위라, 이 카드 하나가 협상 테이블을 바꿉니다. 조건은 두 가지 — 실매출 증빙(장부가 아니라 PMS·카드 매출)과 등기·법인 실사. 그게 확인되면 «안 팔리는 이유»는 사라지는 게 아니라 할인의 근거가 됩니다. 공포는 없애는 게 아니라 값을 매기는 겁니다.

⑦ 이 리포트, 통째로 공개합니다

오늘 칼럼의 모든 숫자 — 3방식 시산, 독립 매출 추정, 상권 펄스, 등기 원문, ROE 계산 — 는 저희가 이 물건에 실제로 발행한 리포트에서 그대로 가져왔습니다. 이 리포트 전문을 공개 샘플로 열어 두었습니다. 공식이 어떻게 숫자가 되는지 직접 보십시오:
👉 lab.kiudalab.com/reports/sample

⑧ 사장님 셈법 — 매물 앞에서 딱 세 줄

하나, 월매출 × 50이 호가보다 큰가. 아니면 협상하거나 접습니다. 둘, 그 월매출이 계속될 매출인가. 원천·경쟁 진입·실측 세 검문입니다. 셋, 공식이 못 보는 걸 메모에서 읽었는가. 공식은 매출만 봅니다 — 주차비 같은 고정비, 등기 형태, 법인 구조는 매물 메모와 등기부에 있습니다. 구조 리스크는 실사로 값이 매겨지고, 값이 매겨진 공포는 수익률이 됩니다 — 남들이 등기부 첫 장에서 덮는 물건에서 두 자릿수 수익률이 나오는 이유입니다.