객실 하나가 얼마를 버나…호텔 투자자는 평당가보다 이것을 본다 —
법원경매 592건·직영 301실의 객실당 월매출로

① 기사가 적은 것 — 객실당 6.4억과 4.27억, 그리고 «그 객실은 하루에 얼마를 벌고 있을까?»

한국경제 천우석 한경닷컴 부장·CCIM의 10월 12일 칼럼은 호텔 매각 기사에서 먼저 보이는 숫자가 매매가와 «객실당 얼마»라고 시작합니다. 2분기 거래된 보코 서울 명동은 약 3,686억·576실로 객실 하나당 약 6억4,000만, 포포인츠 바이 쉐라톤 서울 구로는 859억·201실(인수사 마스턴투자운용이 밝힌 객실 수)로 객실당 약 4억2,700만이고, 한국경제가 8월에 전한 2026년 상반기 서울 호텔 거래액은 약 1조1,000억으로 전년 같은 기간보다 71% 늘었습니다. 필자는 객실당 가격(Price Per Key)이 서로 다른 호텔을 빠르게 견주는 데 편리하지만 «그 객실은 하루에 얼마를 벌고 있을까?»가 더 궁금하다며, 100실 호텔에서 ADR 25만·점유율 80%면 하루 2,000만(RevPAR 20만), ADR 30만·점유율 60%면 1,800만(18만)이라는 예를 듭니다. 쿠시먼앤드웨이크필드 2026 서울 호텔 마켓 리포트를 인용한 보도로 2025년 서울 호텔 점유율 79.2%·RevPAR 약 20.7만(2019년보다 약 67% 높음)을 적고, 그 매출에서 청소·린넨·인력·OTA 수수료·브랜드 비용을 빼야 GOP 가 나오고 거기서 소유비용을 빼야 NOI 라고 이어갑니다. 1월에 매각이 추진된 부산 베스트웨스턴 해운대 호텔은 희망가 286억·134실로 객실당 약 2억1,000만, 2024년 NOI 약 15억이면 단순 자본환원율 약 5.2%라는 계산도 있습니다(실거래가·확정 수익률이 아니라는 단서까지 기사 그대로). 끝은 이렇습니다 — «그러고 나면 객실당 4억원짜리 호텔과 6억원짜리 호텔 가운데 어느 쪽이 비싼지 쉽게 말하기 어려워집니다.» 저희도 같은 물음에서 출발합니다. 다만 저희 손에는 호텔 운용사의 NOI 가 없고, 법원경매 낙찰가와 직영 매장의 일별 매출이 있습니다. 그것으로 «객실 하나가 얼마를 버나»에 숫자를 붙입니다.

② 표본 먼저 — 낙찰 592건, 직영 8곳 301실, 명동·구로 판매가는 없음

법원경매 낙찰 객실당 가격 — 표본: 낙찰 794건(2021년 6월~2026년 10월 8일) 중 인허가 원장과 이어진 653건(82%), 객실수 10실 이상 607건. 원장 행 기준 621행 → 관할법원·소재지 시도 지문 통과 592건(2024~2026년 364건) / 거른 것: 법원 기록의 객실수 칸은 1건만 채워져 쓰지 않음. 객실수는 원장 값. 서울은 11건·부산 30건으로 표본이 작음
직영 객실당 월매출 — 표본: 직영 일별 매출 원장 19곳 중 2026년 1~6월 181일 매출이 다 있고 객실수가 있는 9곳, 관광지 계절형 1곳(61실·점유율 27%)을 따로 둔 8곳 301실 / 거른 것: 위탁·목록만 있는 매장(10곳)은 매출 결손이 있어 뺌. 상호는 쓰지 않음
야놀자 1박 판매가 — 표본: 서울 강남구 38곳(9월 21일 수집, 체크인 9월 24일~10월 17일) 중앙 23.1만 · 잠실 65곳(9월 7일) 중앙 5.8만 · 부산 해운대구 151곳(9월 21일) 업소별 중앙 15.9만 / 거른 것: 서울 중구(명동)·구로구 없음. 서울 전체도 아님 — 그래서 기사가 인용한 2025년 서울 호텔 RevPAR 20.7만(C&W)을 기준으로 함께 둠

전부 2026년 10월 12일 조회. 객실당 낙찰가 = 낙찰가 ÷ 같은 지번 인허가 원장 객실수(10실 이상). 2026년 9월 12일 기준값(453건, 중앙 3,750만·p25 2,035만·p75 6,481만, 서울 1.8억)을 같은 코드로 다시 돌리면 592건, 중앙 3,505만·p25 1,905만·p75 6,197만, 서울 2.2억입니다. 늘어난 139건은 9월 12일 이후 새 낙찰(7건)이 아니라 경매 기록과 인허가 원장의 매칭을 다시 세운 결과(매각 행 681건)이고, 9월 12일 이전 낙찰만 끊어도 585건·중앙 3,505만입니다.

계산하기 전에 표본의 크기를 적습니다. 법원경매 낙찰 794건 가운데 인허가 원장과 이어져 객실수를 아는 건이 607건(10실 이상), 관할법원과 소재지의 시도가 어긋나는 건을 뺀 592건이 객실당 낙찰가의 표본입니다. 법원 기록 자체의 객실수 칸은 794건 중 1건만 채워져 있어, 객실수는 전부 같은 지번의 인허가 원장 값입니다. 저희가 9월 12일에 적어 둔 기준값(453건·중앙 3,750만·서울 1.8억)을 같은 코드로 다시 돌린 값이 592건·중앙 3,505만·서울 2.2억이고, 표본이 139건 는 것은 그 뒤 새 낙찰(7건) 때문이 아니라 경매 기록과 인허가 원장의 매칭을 다시 세운 결과(매각 행 681건)입니다 — 9월 12일 이전 낙찰만 끊어도 585건·중앙 3,505만입니다. 서울은 전기간 11건·2024년 이후 6건으로 작아 중앙값만 적고 사분위는 참고로 둡니다. 직영은 일별 매출 원장에 19곳이 있지만 2026년 1~6월 181일 매출이 빠짐없이 있고 객실수가 있는 곳이 9곳이고, 그중 관광지 계절형 1곳(61실, 상반기 점유율 27%)은 저희 기준값 작업에서도 벤치마크에서 빼 온 곳이라 따로 적습니다. 야놀자 1박 판매가는 서울에서 강남구 38곳·잠실 65곳만 있고 명동(중구)·구로구는 없습니다. 그래서 명동·구로 객실이 하루에 버는 돈은 기사가 인용한 2025년 서울 호텔 RevPAR 20.7만(C&W)으로 계산하고, 강남구 1박 중앙 23.1만×점유율 76%는 둘째 기준으로 나란히 둡니다.

③ 객실 하나 값 — 법원경매 낙찰 중앙 3,505만, 서울 2.2억, 6.4억 위는 1건

법원경매 낙찰 객실당 가격 분포(2024~2026년 364건). 낙찰가 ÷ 같은 지번 인허가 원장 객실수. 키우다랩 경매 원장, 2026년 10월 12일 조회.

법원경매에서 숙박시설 객실 하나는 2021년 이후 592건 중앙 3,505만, 2024~2026년 364건 중앙 3,450만에 낙찰됐습니다. 2024년 이후 아래 사분위 1,857만, 위 사분위 6,275만, 89%가 1억 아래입니다. 서울은 전기간 11건 중앙 2.2억·위 사분위 3.2억, 2024년 이후 6건 중앙 1.7억이고, 부산은 2024년 이후 22건 중앙 7,210만입니다. 기사의 보코 명동 6.4억을 이 592건에 놓으면 그보다 위는 1건 — 2025년 9월 종로 24실 일반호텔 8.5억 — 이고, 포포인츠 구로 4.27억보다 위는 2건입니다. 둘 다 서울 전기간 위 사분위 3.2억 바깥입니다. 연도별 중앙은 2021년 4,315만에서 2026년 3,461만으로 20% 내려왔고, 같은 기간 낙찰가율 중앙은 0.588에서 0.376으로 내려왔습니다(저희 낙찰가율 기록, 9월 12일 채점). «경매 낙찰 객실당은 노후·지방 모텔 값이라 명동 특급호텔과 견줄 수 없다»는 말은 표본 구성 그대로입니다 — 2024년 이후 364건 중 여관·모텔류가 297건(82%)이고 호텔·콘도류는 67건, 서울은 6건뿐입니다. 다만 그래서 이 글은 두 시장을 한 분포로 섞지 않고 «기사의 가격이 저희 분포의 어디에 놓이나»만 적습니다. 호텔·콘도류만 따로 보면 중앙 5,568만·위 사분위 9,732만으로 여관·모텔류 중앙 3,198만의 1.7배입니다. 서울 숙박 11건(여관업 6 · 관광호텔 2 · 일반호텔 2 · 숙박업 기타 1)의 중앙 2.2억은 전국 3,505만의 6.2배인데, 그 11건의 절반이 넘는 여관업이 호텔·콘도류 전국 중앙 5,134만보다 훨씬 위에 있으니 이 6.2배는 업종이 가른 것이 아니고, 땅 이야기는 ⑥에서 합니다.

④ 객실 하나가 버는 돈 — 직영 8곳 한 달 155만~286만, 중앙 223만

기사의 물음 «그 객실은 하루에 얼마를 벌고 있을까?»에 저희가 가진 실측은 직영 매장의 일별 매출입니다. 2026년 1~6월, 직영 8곳 301실이 객실 하나로 번 돈은 한 달 155만에서 286만, 중앙 223만이고 숙박 점유율은 75~85%(중앙 80%)입니다. 저희가 경매 판정 기준값으로 적어 둔 양주 42실 매장은 2026년 1월 월매출 1.19억(점유율 84%·ADR 8.4만)으로 객실당 283만, 상반기 평균으로는 251만입니다. 이 8곳 중 7곳은 대실을 하고(대실 매출 비중 7~24%) 1곳(31실)은 하지 않는데, 1곳이라 «대실을 하면 더 번다/덜 번다»의 비교로는 쓰지 않습니다. 저희 기준값 문서에 남은 실험 — 양주 42실에서 2026년 2~3월 대실을 완전히 끊었을 때 ADR 은 올랐지만 월매출이 1억1,865만에서 8,543만으로 내려가 두 달 만에 되돌린 기록 — 이 대실과 객실당 매출의 관계에 대해 저희가 아는 전부입니다. 따로 둔 관광지 계절형 61실은 상반기 점유율 27%로 객실당 70.4만이었고, 이 값은 성수기를 포함한 연간으로 다시 재야 합니다. 이 매출들은 ADR 6~9만원대 수도권 모텔·소형 호텔의 값이지 명동 특급호텔의 값이 아닙니다 — 그래서 명동·구로는 ⑤에서 다른 기준으로 계산합니다.

⑤ 명동·구로를 같은 계산식으로 — 객실 하나 한 달 630만, 객실 값의 1.0%와 1.5%

객실당 월매출 ÷ 객실당 가격. 명동·구로·서울 경매 중앙은 기사가 인용한 C&W 2025 서울 호텔 RevPAR 20.7만×30.4일, 해운대 두 건은 해운대 야놀자 1박 업소별 중앙 15.9만(151곳, 9월 21일)×점유율 76%×30.4일. 매출 기준.

명동·구로의 1박 판매가는 저희 수집에 없으므로 기사가 인용한 값을 그대로 씁니다 — 2025년 서울 호텔 RevPAR 20.7만은 점유율이 이미 들어간 «판매 가능 객실 하나당 하루 매출»이니, 한 달이면 630만, 1년이면 7,566만입니다. 보코 명동 객실 하나 값 6.4억은 그 한 달 매출의 1.0%만 벌어 주고, 객실 값은 매출 8.5년치입니다. 포포인츠 구로 4.27억은 1.5%·5.6년치입니다. 둘째 기준인 강남구 야놀자 1박 중앙 23.1만(38곳, 9월 21일)에 점유율 76%를 곱하면 한 달 533만으로, 보코 0.8%·포포인츠 1.2%가 되어 첫째 기준과 같은 결과입니다. 저희가 경매 판정에서 쓰는 선은 «매입가의 2%가 월매출 아래면 매출 공식이 선다»인데, 서울 RevPAR 20.7만으로 그 선이 서는 객실당 매입가는 3.15억이고, 서울 법원경매 객실당 낙찰 중앙 2.2억은 2.9%로 그 선 위에 있습니다. 거래가 두 건은 그 선의 절반(1.0%)과 4분의 3(1.5%)입니다. 두 거래가 틀렸다는 뜻은 아닙니다. 기사 필자가 적은 대로 매수자가 본 것이 월매출이 아니라 NOI 와 자본환원율, 그리고 입지였다는 뜻입니다 — 저희 2% 선은 모텔·소형 호텔 경매에서 «운영으로 값이 서는가»를 가르는 기준이고, 그 기준을 특급호텔 거래에 대면 이렇게 나온다는 것을 적는 것입니다. «점유율 76%는 직영 브랜드 매장의 수렴선이지 명동 특급호텔 값이 아니다»는 말도 있습니다. 다만 첫째 기준(C&W RevPAR)에는 저희 76%가 들어가지 않았고, 기사가 인용한 2025년 서울 호텔 점유율은 79.2%, 저희 직영 8곳의 2026년 상반기 중앙은 80%로 셋이 3%p 안에 있습니다. 점유율을 어느 것으로 바꿔도 보코 명동의 결과는 2% 선 아래에서 움직이지 않습니다. 이익 기준으로도 적습니다. 저희 직영 3곳 합산 실측 영업이익률 16.8%(⑦)을 서울 RevPAR 연매출 7,566만에 곱하면 보코 명동 객실 하나의 연이익은 1,275만, 객실 값 6.4억 대비 수익률 2.0%·회수 50년이고, 포포인츠 구로는 3.0%·34년입니다. 기사가 베스트웨스턴 해운대에 적은 자본환원율 5.2%와 같은 식의 숫자입니다. 다만 이 이익률은 대실을 포함한 수도권 중저가 모텔 운영 구조의 값이라 특급호텔의 비용 구조(브랜드·운영사 수수료·인건비 비중)와 다릅니다 — «우리 구조로 돌리면 이 정도»이지 두 호텔의 수익률이 아닙니다.

⑥ 같은 숙박인데 객실당 값은 5.2배, 버는 돈은 1.72배 — 해운대 44실과 명동

해운대 중동 44실 구분소유 호텔 전경(남측에서 촬영) · 출처: 온비드 감정평가서 사진(나라감정평가법인, 2025년 11월 조사). 2026년 10월 7일 개찰, 45호 54.1억 낙찰.

10월 7일 개찰된 해운대 중동 44실 구분소유 호텔(10월 12일 18:00 경공매 편 물건)은 사무실 1·객실 44호의 온비드 신탁공매로, 감정 126.39억이 11회 유찰 뒤 54.1억(42.8%)에 낙찰됐습니다. 객실 하나 값은 1.23억. 해운대 야놀자 1박 업소별 중앙 15.9만(151곳, 9월 21일)에 점유율 76%를 곱하면 객실 하나가 한 달 367만을 벌고, 그것은 객실 값의 3.0%, 객실 값은 매출 2.8년치입니다(경공매 편이 쓴 해운대 평균 17.5만으로는 404만·3.3%·2.5년치). 보코 명동과 나란히 놓으면 객실 하나 값은 5.2배인데, 객실 하나가 한 달에 버는 돈은 630만 대 367만으로 1.72배입니다. 기사가 든 베스트웨스턴 해운대(희망가 286억·134실, 객실당 2.1억)에 같은 해운대 계산식을 대면 한 달 367만·1.7%·4.8년치이고, 기사가 적은 2024년 NOI 15억은 희망가의 5.2%로 기사 계산 그대로입니다. 해운대 중동 44실 구분소유 호텔은 저희 케이스북에서도 «낙찰가 구간에서 매출 공식이 서지만 운영 주체와 명도가 비어 있어 보류»로 적혀 있는 물건이고, 보코 명동은 운용사가 운영 중인 호텔이라 매출의 주인이 분명합니다 — 같은 식으로 계산한 숫자 차이의 상당 부분이 거기서 옵니다. 이익 기준으로는 44실 호텔의 객실당 연이익이 직영 합산 이익률 16.8%로 743만, 수익률 6.0%·회수 17년이고, 베스트웨스턴 해운대 희망가는 3.5%·28년 — 기사가 적은 그 호텔의 실제 NOI 기준 5.2%보다 낮게 나오는 것은 저희 이익률이 중저가 모텔 구조의 값이기 때문입니다. 해운대 호텔권은 대실 상품이 없어 저희 구조와 매출 쪽부터 다릅니다. «호텔 거래가는 토지·입지 값이라 객실당 매출로는 못 잰다»는 말이 이 글의 가장 센 반론이고, 저희 자료로도 그 말은 살아 있습니다. 서울 서대문 대현동 41실 호텔 신탁공매의 감정 129.3억 중 토지가 105.1억(81%)이었고, 서울 숙박 11건의 객실당 낙찰 중앙 2.2억은 전국 중앙 3,505만의 6.2배인데 강남구 1박 중앙 23.1만은 저희 대실형 ADR 대역 6.3만~9.2만의 가운데 7.8만의 3.0배에 그칩니다 — 객실당 값 차이의 절반쯤은 객실 매출로 설명되지 않습니다. 다만 그 반론은 «객실당 매출을 보지 말라»가 아니라 «객실당 값에서 매출이 설명하는 몫과 땅이 설명하는 몫을 가르라»입니다. 그래서 이 글은 어느 거래가 싸다·비싸다를 적지 않고, 객실 하나 값이 객실 하나 매출의 몇 년치인지만 적습니다.

⑦ 영업이익은 직영 실측으로 — 3곳 합산 16.8%, 이자·세금 전

기사 필자는 RevPAR 에서 청소·린넨·인력·공과금·OTA 수수료·브랜드 비용을 빼고 GOP, 소유비용을 빼고 NOI, 거기에 FF&E 적립과 금융비용까지 봐야 투자자 손에 남는 현금이 나온다고 적었고, 그 순서는 저희도 같습니다. 저희 손에 호텔 운용사의 NOI 는 없지만 직영 매장의 운영지출 실측은 있습니다. 무인 전환 뒤 수도권 직영 3곳의 월 총지출(2024년 7월~2025년 6월 12개월 평균 — 인건비·공과금비품세탁·기타에 위탁수수료·OTA 광고·예약수수료까지 넣은 위탁 손익 기준, 금융이자·세금은 소유주 영역이라 밖)을 같은 매장의 월매출(저희 일별 매출 원장에 있는 2024년 11월~2025년 6월 8개월 평균)과 놓으면 영업이익률은 세 곳 합산 16.8%입니다. 매장에 따라 -6~34%로 갈리고 한 곳은 그 기간 매출이 지출에 못 미쳤습니다 — 저희 지출 분석이 저매출 매장의 공과금비품세탁·기타 비율을 21~29%로 적어 둔 그 구간입니다. 매출 8개월과 지출 12개월 평균의 기간이 넉 달 어긋나는 것은 그대로 적어 둡니다. 그래서 이 글의 «매출 8.5년치»·«2.8년치»는 객실 값을 객실 매출로 나눈 배수이고, 이익률 16.8%이면 6배가 더 걸립니다(⑤·⑥에 적은 이익 기준 수익률·회수 연수가 그 값). 저희 2% 선도 같은 성격입니다 — 월매출이 매입가의 2%면 연 24%이고, 이익률 16.8%이면 이자·세금 전 연 4.0%입니다. 이 이익률은 대실을 포함한 중저가 모텔을 무인 위탁으로 돌리는 저희 구조의 값이라 그대로 특급호텔에 옮기지 않습니다 — «우리 구조에서는 이 정도»입니다. 직영 객실당 월매출 중앙 223만으로 2% 선이 서는 객실당 매입가는 1.11억, 양주 1월 283만으로는 1.41억이고, 전국 법원경매 객실당 낙찰 중앙 3,505만은 직영 중앙 매출 기준 6.4%입니다. 모텔·소형 호텔 경매 시장에서는 매출 공식이 넉넉히 서고, 서울 호텔 거래 시장에서는 매출이 아니라 NOI·자본환원율·입지가 값을 정한다는 것 — 두 시장을 같은 식으로 계산하면 이것이 보입니다.

⑧ 숙박업 하는 분께

결론