파주 헤이리 피카소호텔 법원경매 — 감정 62억이 30억(49%)까지, 왜 두 번 유찰됐나

본건 피카소호텔 전경(원형 타워 건물) · 출처: 법원 경매 공개 사진(2026년 9월 12일 수집)

① 물건 — 감정 62억이 세 번째 기일에 30억

최저가가 기일마다 70%씩 내려가는 단계를 아래에서 «계단»이라 부릅니다. 첫 기일은 감정가 그대로, 두 번째는 70%에서 아무도 쓰지 않았고, 세 번째는 감정의 절반 아래에서 열립니다. 감정가의 절반 넘게가 땅값인데, 그 땅은 호텔 네 동이 올라선 한 필지의 2/8 지분입니다. 건물은 네 동 중 하나이고 건축물대장에 위반건축물이 올라 있습니다.

세 번의 매각기일 최저가. 주황 채권 합계 · 파랑 국민은행 배당 · 초록 큰 숙박 물건의 최저가율 중앙 환산.

② 왜 두 번 안 팔렸나 — 계단과 떠안을 것

먼저 최저가를 비교합니다. 감정 30억이 넘는 숙박 물건은 최저가율이 적힌 절반 안에서 열에 아홉 가까이가 49% 이하에서 팔렸고, 중앙은 34%였습니다. 첫 두 최저가는 이 표본의 주된 낙찰 가격대보다 높았지만, 개별 유찰 원인을 확정할 수는 없습니다.

지적개황도 — 한 필지(호텔 넷) 안의 «구분소유 추정위치» 빗금이 매각 지분 자리 · 출처: 감정평가서(라움)

다음은 땅입니다. 감정 때는 동의서가 없어 탐문으로 자리를 그렸지만, 6월 24일 위치확인동의서가 제출돼 매각물건명세서는 구분소유적 공유로 확인하고 우선매수권 없음·공유관계 승계로 정리했습니다. 지분 물건 전체는 더 깎여 팔렸지만 감정 30억 이상에서는 차이가 안 보여 «더 깎인다»고 하지 않습니다. 남는 일은 측량·분할·관리 합의입니다.

객실층 복도 · 출처: 감정평가서 사진

위반건축물은 감정에 빠져 있고 내용은 법원 문건에 없습니다. 흔하든 아니든 시정과 이행강제금은 매수인 몫이라 값에서 빼고 셈합니다. 건물 전체를 점유한 임차인은 보증금을 떠안지는 않아도 내보내는 일이 남습니다.

③ 같은 땅 세 이웃 — 토요일에 둘은 차고 이 동은 남았다

같은 필지 네 동의 목·토 1박 판매가와 예약앱 리뷰·평점. 빗금은 토요일 마감.

예약앱에서 이웃 두 동은 리뷰가 수백에서 수천이고 평점 9점대인데, 경매 나온 동은 리뷰가 열셋이고 평점이 없습니다. 토요일 IMT 두 동은 마감됐고 이 동은 6만원에 방이 남았습니다. 브라운도트도 십만원 가까이에 남았으니 «남았다»만으로 약하다 할 수 없습니다.

본건 객실층 외벽 · 출처: 법원 경매 공개 사진(2026년 9월 12일 수집)

«가장 약하다»는 절반만 맞습니다. 리뷰와 토요일 마감으로는 맞고, 1박 판매가는 이웃과 같은 4~6만원대라 값으로는 가르지 못합니다. 평점이 적힌 곳이 둘뿐이라 순위는 매기지 않았습니다. 2020년 이 필지의 49억·55억 거래 두 건은 어느 동인지 자료로 가르지 못했습니다.

④ 10월 27일 — 보증금과 배당, 떠안는 것

본건 1층 출입구 · 출처: 법원 경매 공개 사진(2026년 9월 12일 수집)

최저가로 팔리면 배당은 국민은행 근저당 하나로 끝나고 그래도 19억 넘게 못 받습니다. 신청한 저축은행과 가압류·임차인은 한 푼도 없습니다. 안 팔리면 법원은 다음 기일을 잡고 최저가는 다시 내려갑니다. 낙찰가는 예측하지 않습니다.

파주 숙박 온비드 공매는 야당동 생활숙박시설 호실 둘뿐입니다. 케이힐스 한 호실이 11월 입찰(최저 1억 안팎), 파크뷰테라스 한 호실은 아홉 번 유찰 뒤 수의계약 상태입니다. 호텔 한 동 통째는 법원 쪽에만 있습니다.

⑤ 자리 — 전망대 옆 숙박촌

위치도 — 대상물건(빨강)과 표준지 · 출처: 감정평가서(라움)

자리는 오두산통일전망대 북동쪽, 헤이리와 통일동산 사이 숙박촌입니다. 성동로 한 블록에 열 곳 474실, 탄현면 영업 중 숙박은 49곳입니다. 데이터랩 파주시 숙박 방문자(통신 기반)는 3~8월에 지난해보다 3% 많았지만 숙박업 수요 지표는 아닙니다.

그래서 «모텔촌이라 공급 과잉이고 그래서 안 팔린다»는 이 자료로는 서지 않습니다. 네 동이 다 영업 중이고, 토요일 성동로 열 곳 중 셋이 마감, 파주 전체도 열에 하나 넘게 찼습니다. 다만 주중 단가는 낮고, 그 단가가 땅값을 받쳐 주는지는 매수인의 셈입니다.

결론

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