법원경매 부산 숙박시설 11건이 두 주에 몰렸습니다 —
감정 합 619억이 최저 합 341억, 기일 «변경»이 18번인데 부산 12개월 낙찰 중앙값은 감정의 49%입니다

① 두 주 열한 건 — 서면·사상·강서·서구

부산의 숙박 경매는 서부지원(사상·사하·강서·서구·북구)과 본원(부산진·동래·금정)으로 갈립니다. 이번 두 주에는 서부지원 일곱 건, 본원 네 건입니다. 큰 것은 강서 신호동 관광호텔 103억(2019년 준공, 53실), 서면 부전동 47실 호텔 90.8억, 사상 삼락동 43실 호텔 73.6억, 강서 명지 34실 여관 66.2억입니다. 원장 연결 기준으로 경매 물건 11건 중 9건에 영업등록이 있고, 폐업 등록이 붙은 물건은 암남동과 괴정동 2건입니다. 괴정동 한 물건에는 폐업 여관 3개 등록이 붙습니다. 감정 합 619억, 이번 회차 최저 합 341억. 회차 자리는 셋으로 갈립니다 — 한두 번 유찰된 70% 자리 네 건, 두세 번 유찰된 49% 자리 다섯 건, 서너 번 유찰된 34% 자리 두 건.

② «변경» 열여덟 번 — 유찰만큼 잦습니다

열한 건의 기일 이력을 합치면 유찰 23번, 변경 18번입니다. «변경»은 예정 기일이 그대로 진행되지 않는다는 표시이며 구체적 사유는 이 자료에 없습니다. 부전동 47실 호텔은 2025년 5월 90.8억으로 시작해 63.6억으로 낮아졌다가 91.2억으로 높아졌습니다. 이후 63.9억에서 변경이 반복됐고 9월 29일 44.7억 기일도 변경으로 수집됐습니다. 값의 변동만으로 재감정이나 최저가 환원을 확정하지 않습니다. 신호동 관광호텔은 첫 기일부터 세 번 변경되고 9월 8일 첫 유찰이 수집됐습니다. 지연이 있다는 것은 알 수 있지만 채권자와 채무자의 협상이 원인인지까지 알 수는 없습니다. 우리 숙박업 사업자들은 현장조사·자금 조달 전에 기일의 유효성과 매각조건이 달라졌는지 먼저 확인해야 합니다.

③ 부산 12개월 낙찰 13건 — 감정의 17%에서 78%까지, 중앙 49%

부산지방법원·서부지원 숙박시설 낙찰 13건(2025-09~2026-09)의 감정 대비 낙찰가율(키우다랩 auction_sold_cases).

같은 법원에서 지난 열두 달 팔린 숙박시설은 13건입니다. 가장 큰 것은 중구 대청동 148억 감정이 90억(61%)에 한 명, 부산진구 범천동 94.5억이 70억(74%)에 한 명이었습니다. 서구 암남동은 네 건이 팔렸는데 88.5억이 45.1억(51%), 34.6억이 5.9억(17%)으로 같은 동 안에서도 자가 달랐습니다. 중앙값은 49%, 40% 아래가 네 건입니다. 이번 70% 회차 네 건은 이 낙찰 중앙값보다 높고, 49% 회차 다섯 건은 중앙값 부근, 34% 회차 두 건은 아래입니다. 그러나 이미 낙찰된 13건만의 분포입니다. 유찰을 포함한 전체 진행 물건을 세지 않았으므로 ‘70%면 대개 유찰’이라는 확률을 계산할 수 없습니다. 개별 물건의 상태와 수익을 검토할 순서를 잡는 참고자료입니다.

④ 열한 건이 서 있는 자리

이번 회차 최저가 ÷ 감정가와 기일 이력(변경·유찰 횟수). 파란 점선은 부산 12개월 낙찰 중앙값.

70% 회차는 신호동 72.1억·명지 46.3억·구포 37.8억·괴정 16.8억입니다. 49% 회차는 삼락동 36억·암남동 30.4억·구서동 13.6억·온천동 8억과 기일 변경된 부전동입니다. 34% 회차는 괘법동 20.1억·초읍동 14.9억입니다. 과거 낙찰 분포에 이번 최저가를 나란히 놓은 비교일 뿐, 이 회차에 응찰자가 나온다고 확정한 표는 아닙니다. 다만 자리는 자리일 뿐입니다. 부전동은 49% 자리인데 기일이 또 «변경»이라 열리지 않고, 괘법동은 7월에 «변경»을 한 번 거쳐 같은 20.1억으로 다시 섰습니다.

⑤ 세 자리를 따로 봅니다 — 암남동·괘법동·신호동

암남동 44실 여관은 폐업 등록이 붙어 있고 감정 62억, 수집된 9월 29일 회차 최저는 30.4억입니다. 등기상 채권 합 56.6억은 실제 채무 잔액이 아닙니다. 배당 순위·실제 청구액·선순위 권리 없이 후순위 배당이나 채권자의 방어 입찰을 단정할 수 없습니다. 같은 동의 네 낙찰도 17~51%로 폭이 넓습니다. 괘법동 35실은 사상터미널 앞 영업등록 주소로 감정 58.6억, 10월 1일 최저 20.1억(34%)입니다. 단순 객실당 약 5,700만원이지만 서울 중앙값과 지역·시설·권리 조건이 다릅니다. 이 값이 토지가치보다 낮다는 근거도 없습니다. 채권 합 46.5억과 함께 실제 청구액, 점유 관계, 수선비를 확인해야 총투입비를 계산할 수 있습니다. 신호동 53실 관광호텔은 2019년 준공 새 건물로 감정 103억, 10월 13일 2회차 72.1억(70%)입니다. 스무 달 «변경» 셋을 거쳐 9월에 첫 유찰이 났습니다. 같은 강서에서 8월 명지동 61.6억이 28.1억(46%)에 팔렸습니다. 72억은 아직 그 자 위에 있습니다.

⑥ 경매 물건 11건과 숙박업 등록 13개를 구분합니다

영업등록이 붙은 물건은 9건으로 관광호텔 1·일반호텔 3·여관 4·숙박업 기타 1, 등록 객실 합은 319실입니다. 폐업 등록이 붙은 물건은 2건이며 암남동 44실 등록 하나와 괴정동 18·19·16실 등록 셋, 합계 4개 등록 97실입니다. 물건 수와 등록 수를 섞으면 ‘영업 여덟·폐업 셋’이라는 잘못된 합계가 나옵니다. 수집 시점의 등록 상태가 현재 영업이나 점유 상태를 보증하지는 않습니다. 영업등록이 있다고 모두 명도가 필요하다고도, 폐업이면 비어 있다고도 볼 수 없습니다. 매각물건명세서·현황조사서와 현장을 대조해야 합니다. 자리로 보면 서면(부전동·초읍동)·사상터미널(괘법동)·구포(가람로)·온천장(온천동)은 옛 모텔촌이고, 신호동·명지동은 명지신도시와 신호산단의 새 숙박입니다. 같은 부산이지만 손님이 다르고, 낙찰 뒤 쓸 셈도 다릅니다.

⑦ 열한 건의 개찰 순서 — 9월 29일부터 10월 13일까지

이 글은 9월 26일 수집된 9월 29일~10월 13일 기일표를 기준으로 한 사전 검토입니다. 게시일에 이미 지난 기일도 있으며 실제 결과를 반영한 글이 아닙니다. 결과 확인은 마지막 개찰 다음날 이후 03:00 수집 DB를 사용하는 채점편에서 합니다. 사전 예상은 괘법동 20.1억·초읍동 14.9억은 응찰 가능성을 먼저 검토하고, 암남동은 권리·상태를 추가 확인하며, 70% 회차 네 건은 추가 유찰을 예상하는 것입니다. 이는 13개 낙찰 사례를 참고한 검토 가설이지 보장된 결과나 산출된 유찰 확률은 아닙니다. 부전동은 차기 기일 확인이 먼저입니다.

⑧ 부산 물건을 보는 분께 — 셋