법원경매 낙찰받고 잔금을 안 냈습니다 —
두 달 새 여섯 건, 돌려받지 못한 보증금 3억 9,000만원

① 여섯 건이 걸어온 길

응찰자 수는 법원 기일내역에 남아 있는 세 건만 적었습니다. 나머지 세 건은 원장에 없어 비웠습니다.

여섯 건 다 같은 순서입니다. 유찰이 서너 번, 어느 회차에서 누군가 최저가보다 조금 위에 써서 가져가고, 매각허가가 나고, 잔금일에 «미납» 한 줄. 그리고 같은 최저가로 재매각 기일이 잡힙니다.

② 재매각의 규칙 — 같은 값, 보증금은 두 배

여섯 건의 기일내역을 나란히 놓으면 규칙이 그대로 보입니다.

낙찰 회차 최저가의 10%. 여섯 건 합계 3억 9,000만원이 법원에 남았습니다.

이 돈은 배당 재원에 들어갑니다. 채권자 입장에서는 앞 낙찰자가 두고 간 돈이 생긴 셈이고, 다음 낙찰자 입장에서는 같은 값에 보증금만 두 배인 회차를 맞닥뜨립니다. 저희가 9월 6일 부곡온천 편에서 이 20%를 «문턱»이라고 썼다가 9월 10일 채점편에서 거둬들였습니다 — 어차피 낼 잔금의 5분의 1을 먼저 내는 것뿐, 사람이 빠지는 이유는 아니었습니다. 부곡은 그 회차에 38.7억에 팔렸습니다.

③ 같은 값으로 다시 열었더니 — 넷이 또 유찰

빨간 점이 앞 낙찰자가 부른 값, 파란 점이 다음 기일 최저가. 재매각 첫 기일(같은 값)은 이 사이에 있었고 넷은 거기서 안 팔렸습니다.

주안(11.05억)·지석리(8.27억)·오동동(1.02억)·포천(6.61억)은 앞 낙찰 회차와 같은 최저가로 재매각 첫 기일을 열었는데 전부 유찰됐습니다. 두 달 전에 누군가 그 값 위에서 봉투를 넣었던 물건인데, 이번엔 아무도 안 넣었습니다. 익산(9월 28일)과 학동리(10월 12일)는 아직 첫 기일 전입니다.

이게 재매각의 진짜 정보입니다. 앞 낙찰가는 «시장이 한 번 부른 값»이 아니라 «한 사람이 부르고 물러난 값»입니다. 응찰자가 남아 있는 세 건이 전부 1명인 게 그 뜻입니다. 경쟁 없이 최저가 근처에 쓴 사람이 허가 뒤 마음을 바꾸거나 돈을 못 맞췄고, 그 값은 시장이 검증한 적이 없습니다. 그래서 같은 값에 다시 열면 안 팔립니다.

④ 왜 안 냈나 — 원부에는 없지만 물건에는 있습니다

잔금을 안 낸 이유는 기일내역에 안 적힙니다. 다만 여섯 건의 비고란과 명세서에는 낙찰 뒤에야 무게가 느껴지는 문장들이 있습니다.

낙찰 전에는 «싸다»가 크게 보이고, 낙찰 뒤에는 «이걸 내가 떠안는다»가 크게 보입니다. 임차인 아홉 세대의 명도, 철거된 내부, 옆 땅 43㎡의 원상회복, 농업경영계획서. 보증금 1억을 버리는 게 잔금 11억을 내는 것보다 싸다고 판단한 사람이 두 달에 여섯이었습니다. 저희는 그 판단이 맞았는지 모릅니다. 다만 값이 싼 이유가 물건에 적혀 있었고, 그걸 낙찰 뒤에 읽은 사람이 있었다는 건 압니다.

⑤ 부곡은 재매각에서 팔렸습니다

결과는 38억 7,000만원 · 응찰 1명 · 매각. 재매각에서도 팔리는 물건은 팔립니다. 부곡이 여섯 건과 다른 점은 하나 — 지금 장사가 되는 집이었습니다. 부곡 1위 단가에 후기 230건이 살아 있었습니다. 위 여섯 건은 그 조건이 없거나 확인이 안 됩니다. 이번 낙찰자의 잔금 기한이 10월 중순입니다. 두 번째 미납이 나오면 그때 다시 씁니다.

⑥ 다음 기일에서 팔리나 — 모델의 답

회차 경로 모델. 같은 값 재매각 첫 기일은 넷이 유찰이었고, 한 계단 내려온 다음 기일은 100번 중 56~86번 붙는 자리로 봅니다.

한 계단 내려온 다음 기일은 모델이 붙는 쪽으로 봅니다. 주안 7.73억과 익산 10.08억은 100번 중 56번, 지석리·학동리는 68번, 포천·오동동은 83~86번. 다만 이 확률은 «팔린다면 어디서»의 조건부이고, 재매각 이력 자체는 모델이 못 넣는 변수입니다. 앞 낙찰자가 두고 간 사연이 다음 응찰자에게도 보이면 확률은 그보다 낮습니다. 저희 답은 주안·익산은 한 번 더 유찰, 나머지 넷은 다음 기일 낙찰입니다. 박제합니다.

⑦ 회차표에서 먼저 볼 한 줄

저희가 이 여섯 건을 찾은 방법은 단순합니다. 기일내역에서 «미납» 줄을 찾는 것. 그 줄 위에 앞 낙찰가와 응찰자 수가 있고, 아래에 재매각 최저가가 있습니다. 세 숫자를 보면 «시장이 부른 값»과 «한 사람이 부르고 물러난 값»이 구분됩니다.

저희도 이걸 놓친 적이 있습니다. 8월 27일 주안동 편이 그랬습니다. 그 뒤로 케이스북 절차 1번을 «기일내역의 미납·재매각 줄 확인»으로 바꿨고, 저희 경매 화면의 요점정리에도 회차별 결과가 전량 펴져 있습니다. 미납이 있으면 그 줄이 보입니다.

⑧ 다음 기일표