법원경매 재매각 — 앞 낙찰자가 3.9억을 버리고
떠난 부곡온천 호텔, 9월 7일 다시 열립니다

① 이 호텔, 지금 뭐가 팔리고 있나 — 부곡 1위 단가입니다

현 운영은 «키즈스테이호텔 인 부곡» — 객실마다 온천탕, 지하는 키즈카페로 개조된 가족 호텔입니다. 9월 3일 실판매가를 실측하니 1박 15만 9,900원 — 부곡 호텔군(3.7만~8.3만)의 두 배, 온천단지 최고가입니다. 후기 230건 평균 4.78, 최근 후기는 전부 5점(«아이들과 자주 와요» «이 가격에 이런 숙소 없죠»). 낮은 점수의 사유는 «노후화·비품» — 그릇과 컨셉은 검증됐고 관리가 아쉽다는, 저희가 아는 그 패턴입니다. 경매 서류의 «3회 유찰 + 재매각»과 앱 속의 «동네 1위 상품»이 같은 건물이라는 것 — 이 간극이 오늘 검토의 전부입니다.

② 감정 112.8억의 정체 — 89%가 건물값입니다

감정 내역: 토지 12.4억 + 건물 100.4억(89%) + 광천지 1.0억. 1983년생 건물인데 2020년 5월 전면 리모델링(증축 + 대중목욕탕→로비, 지하→키즈놀이방)을 근거로 잔존연수를 44/50으로 되돌려 신축급 단가를 매겼습니다. 시장의 답은 세 번의 유찰 — 그리고 저희 리포트도 시장가 산정을 보류했습니다(감정과 3배 괴리). 참고로 인근 동종 경매의 낙찰가율은 감정가의 45% 안팎입니다. 재조달원가의 셈과 수익가치의 셈이 이렇게까지 갈리는 물건은 드뭅니다.

③ 앞 낙찰자는 왜 3.9억을 버렸을까

공개 서류로 재구성하면 시점이 맞물립니다. 낙찰 후인 2026년 5월 7일, 현 운영 임차인 ㈜디알지가 «공사대금 5억» 유치권신고서를 법원에 냈습니다(명세서 기재 — 성립 여부 불분명). 운영 중인 임차인이 건물을 점유한 채 유치권을 주장하면, 낙찰자는 명도와 소송전을 각오해야 합니다. 잔금 수십억에 그 리스크가 얹히자 보증금을 버리는 쪽을 택한 것으로 보입니다 — 그래서 이번 회차부터 보증금이 20%로 뜁니다. ※임차인의 대항력은 없습니다(최선순위 근저당 2020.9.29 vs 사업자등록 2024.12.17) — 인수되는 보증금은 0이고, 싸움은 유치권 하나입니다.

④ 자리 — 온천단지 한복판, 그리고 온천공의 반전

부곡온천은 1997년 관광특구(482만㎡) — 부곡하와이(1979~2017)의 폐업으로 «망한 동네»로 기억되지만, 특구 방문객은 최근 연 400만 명 선이고 저희 사분면 분석에서 창녕은 «자고 쓰는» 칸(연박 2.59일)입니다. 본건은 대형 호텔·콘도 15곳이 밀집한 단지 핵심 블록에 있습니다. 한 가지 반전 — 매각 목록의 광천지(온천공 필지)는 «온천공 기능 상실 추정» (명세서)입니다. 그런데 후기엔 «물이 진짜 좋다»가 반복됩니다. 자가 온천공은 죽었지만 단지 집중공급 온천수를 받는 구조로 추정된다는 뜻 — 공급 계약· 요금 조건은 인수 전 반드시 확인할 항목입니다.

⑤ 셈 — 그리고 모델과 저희의 예측이 갈립니다

운영 셈 힌트: 현 임대차 조건(보증금 5,000만/월 600만)을 그대로 승계하면 30억 매입에도 수익률 2%대 — 임대 승계로는 셈이 안 서고, 직영 전환 또는 재계약이 전제입니다. 반대로 15.99만 단가·후기 4.78의 검증된 상품을 그대로 돌린다면, 이 건물의 진짜 값은 «감정 112억»도 «최저 38억»도 아닌 그 사이 어딘가에서 수익가치로 결정됩니다.

⑥ 저희가 확신하지 못하는 것

하나, 유치권 5억의 실체 — 신고는 됐지만 소명자료·성립 여부는 불분명(명세서 문언 그대로)이고, 2020년 리모델링 공사와의 관계도 확인이 필요합니다. 둘, 객실 수 — 공부·감정서 모두 층 면적만 있고 객실 수 기재가 없습니다(2~5층 숙박 3,501㎡). 셋, 온천수 공급 계약 조건. 넷, 전 낙찰자의 낙찰가·미납 사유는 공식 기록이 비공개라 재구성은 추정입니다.

⑦ 판정

이 물건은 «망한 온천 호텔»이 아니라 «장부와 앱이 서로 다른 말을 하는 호텔»입니다. 장부(감정 112.8억·유찰 3번·재매각)는 죽었다고 하고, 앱(부곡 1위 단가·후기 230건)은 살아 있다고 합니다. 그 간극을 메울 수 있는 사람 — 유치권을 소송으로 풀고, 운영을 직접 세울 수 있는 사람 — 에게만 이 재매각은 기회입니다. 저희는 10월 12일의 게임으로 봅니다.