명지에서 두 번째 호텔이
경매에 나왔습니다

① 값의 사다리 — 신건가가 맨 위에 있습니다

법원경매 신건은 감정가가 곧 최저입찰가입니다 — 66.2억부터 시작. 저희가 감정서와 같은 방법으로 처음부터 다시 계산해 보면 56.2억이 나오고, 이 동네급 숙박시설이 실제로 낙찰돼 온 값 730건으로 예측하면 34.6억(범위 26~46억)입니다. 어느 잣대로도 신건가보다 낮습니다 — 9월 3일 기일은 유찰이 정상이라는 게 저희 계산이고, 이 예측은 개찰 결과로 채점하겠습니다.

② 감정 66억은 어떻게 나온 숫자인가

66억을 쪼개면 땅값 47.6억 + 건물값 18.6억입니다. 먼저 땅값 — 감정사가 잡은 근거는 바로 옆 모텔 두 곳이 2021년에 팔린 값입니다. 그때 거래를 땅값으로 환산하면 ㎡당 270만원 정도였고, 감정사는 «그 뒤 5년간 땅값이 조금 올랐다»며 290만원으로 잡았습니다. 문제는 2021년이 어떤 해였느냐는 겁니다 — 금리가 바닥이라 모텔이 제일 비싸게 팔리던 때고, 그 뒤로 이 동네 모텔 거래는 감정서에 한 건도 안 나옵니다. 제일 비쌌던 시절의 값을 기준 삼아 거기서 더 올린 셈입니다.

건물값 18.6억도 셈법이 후합니다. 지금 새로 지으면 ㎡당 210만원이 드는데, 지은 지 26년 된 이 건물을 «관리가 잘 됐다 치고» 새 건물 값의 70%로 쳐줬습니다. 그런데 뒤에서 다시 나오지만 — 감정사는 이 건물 안에 들어가 보지도 못했습니다.

③ 11억짜리 «임야»의 정체 — 주차장입니다

일괄매각에 묶인 1532-15 임야 400㎡는 현황조사서에 이렇게 적혀 있습니다: «공부상 임야이나 현황은 W호텔의 주차장으로 사용… 경계는 육안으로 구분할 수 없어 측량이 필요». 감정은 이 땅을 «서류상 임야»가 아니라 «실제 쓰임(주차장)»으로 봐서, 옆 대지와 거의 같은 값 — 11억을 매겼습니다. 지난 명지 물건에서 20.6㎡ 지분이 주차장을 쥐고 흔들던 것 기억하실 겁니다 — 이번엔 반대로 주차장이 통째로 매각에 포함돼 있어 그 함정은 없지만, 임야에 대지값을 준 11억이 적정한지는 응찰자가 따져볼 자리입니다.

④ 상권은 좋아지는데, 이 모텔은 꼴찌입니다

자리부터 보면 — 본건은 낙동강 하구 바닷가, 명지선착장 회타운 라인입니다. 경쟁 숙소들 이름이 오션뷰JK·씨엘오션·오션시티인 이유가 있습니다: 이 라인은 바다를 파는 상권입니다. 그리고 명지는 크는 동네입니다 — 국제신도시가 들어서며 이 동(洞)에만 영업 숙박업소가 20곳, 신라스테이 295실과 브라운도트·넘버25 같은 브랜드까지 들어와 있습니다.

그런데 8월 31일 실측한 요금표에서 본건은 3만원 — 꼴찌입니다. 상권 중앙 5만원, 오션뷰를 앞세운 곳들은 5~6.5만원. 바다가 보이는 자리를 갖고도 뷰 값을 못 받고 있다는 뜻입니다 — 자리의 문제가 아니라 26년 된 건물의 문제라는 것, 그게 이 물건의 양면입니다. 자리는 상방의 근거가 되고, 건물은 하방의 근거가 됩니다.

⑤ 이 물건의 진짜 물음표 — 안을 본 사람이 없습니다

감정서 «그 밖의 사항»에 이렇게 적혀 있습니다: «이해관계인의 조사거부 등으로 내부확인이 곤란하여 … 통상적인 상태를 상정하여 평가하였는 바, 응찰시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대해서는 재확인하시기 바랍니다.» 건물 18.6억은 안을 본 적 없는 값이라는 뜻입니다. 26년차 모텔의 내부가 «통상적인 상태»보다 나쁘면 그 차액은 전부 낙찰자 몫입니다.

그런데 감정사는 못 들어갔어도, 손님 1,759명은 이미 들어갔다 나왔습니다. 이 모텔은 지금도 야놀자에서 영업 중이고 — 바다가 통창으로 들어오는 오션뷰 객실 사진에, 광고까지 돌리고 있습니다 — 그 1,759건 리뷰의 평점이 5.8점입니다. 저희가 전국 숙소 평점 분포로 보면 사실상 최하위 구간입니다(이 동네 경쟁 숙소들은 9점대입니다). 내부를 안 봐도, 최신순으로 후기 몇 장만 넘겨보면 감정서가 말하지 못한 «관리상태»가 다 적혀 있습니다.

사진도 후기를 뒷받침합니다 — 감정서의 입구 사진(2025년 3월, 간판 글자가 떨어진 모습)과 앱의 말끔한 입구 사진이 서로 다릅니다. 같은 주소의 같은 건물인데도요. 앱의 사진은 가장 좋았던 시절, 가장 좋은 방의 컷일 수 있다는 것. 마지막 확인은 역시 3만원 내고 하루 자보는 것입니다 — 감정사보다 내부를 잘 알고 입찰장에 갈 수 있는, 흔치 않은 물건입니다.

⑥ 그래서 얼마면 성립하는가

그리고 이 물건의 낙찰가를 실제로 정할 셈법은 따로 있습니다 — 재생 투자자의 계산입니다. 감정의 절반쯤(33억 안팎)에 사서, 오션뷰 자리를 살리는 공사를 하고(이 연면적이면 수억~십수억), 단가를 3만원에서 상권 수준(5만원대)으로 올린 뒤, 시장거래가(56억)에 파는 그림. 이 셈이 성립하는 매입 상한이 33~36억인데 — 저희 낙찰예상 모델(34.6억)이 가리키는 자리와 정확히 겹칩니다. 낙찰가는 통계가 아니라, 이 되팔기 셈이 서는 값에서 형성됩니다.

매출 기준의 검산은 이번엔 못 붙였습니다 — 저희 실측 매출 표본이 이 지역을 아직 안 덮습니다. 다만 실단가 3만원·34실이라는 출발점은 8월 31일 다룬 의왕 물건과 거의 같고, 그 물건의 수익가치가 감정의 3분의 1이었다는 것이 참고가 될 겁니다. 상권이 좋다는 것과 이 건물이 벌 수 있다는 것은 별개입니다.

⑦ 같은 동네 두 물건이 가르쳐주는 것

경매 공부는 보통 권리 분석에서 끝납니다. 그런데 권리가 깨끗한 물건은 그만큼 값 싸움이 됩니다 — 등기부에 함정이 없으면, 함정은 감정서 안에 있습니다. '21년에 앵커링된 토지 단가, 임야에 매겨진 대지값, 본 적 없는 내부. 깨끗한 물건일수록 감정서를 더 깊이 읽어야 하는 이유입니다.

⑧ 세 줄로 줄이면

하나. 9월 3일 기일은 유찰이 정상입니다 — 신건가 66.2억은 저희 3방식 56.2억보다 10억 높습니다.
둘. 승부 구간은 2회 유찰 후 40억 안팎부터 — 낙찰예상 모델은 34.6억(26~46억)을 가리킵니다.
셋. 이 물건의 최대 변수는 내부 상태인데, 그 답은 이미 공개돼 있습니다 — 손님 1,759명의 리뷰, 평점 5.8. 최신순 후기와 하룻밤 투숙이 감정서보다 정확한 실사입니다.