마감일이 지났습니다 —
계산서를 덮으며

① NPL 매물은 어디에 뜨는가 — 은행 홈페이지가 아닙니다

이런 채권 매각 공고를 보려면 어디를 봐야 할까요. 법원경매는 법원 사이트, 공매는 온비드에 다 모이지만 개별 채권 매각(론세일)은 채권자 계열의 NPL 전용 게시판에 뜹니다 — 수협 계열이면 수협NPL, 새마을금고·신협·저축은행도 각자의 자산관리 창구가 따로 있습니다. 형식도 다릅니다: 입찰이 아니라 매수의향서를 기간 안에 접수하고, 물건별 명세(원금·연체이자율·담보평가·사건번호)가 표 한 장으로 옵니다. 이 시리즈의 채권도 그 표의 한 줄이었습니다 — 원리금 47억, 공매감정 52억, 수익권 한도 56억. 3편에서 세운 값들이 그 한 줄에 다 들어 있습니다.

② 마감 직전에 나온 숫자 — 체납 6천만원

매도자(운영자) 앞으로 밀린 세금 6천만원이 별도로 있었고, «이걸 정리해야 영업신고증 지위승계가 된다»는 안내를 받았습니다. 그런데 법을 열어보면 그런 요건이 없습니다. 공중위생관리법 제3조의2는 양수·상속·합병이면 지위를 승계한다고만 하고, 경매·압류재산 매각 등 «이에 준하는 절차»로 시설 전부를 인수해도 승계된다고 돼 있습니다. 체납 얘기는 지방세징수법 제7조(관허사업 제한)에서 나오는데, 그 제한 대상은 체납자 본인이지 물건을 인수하는 매수자가 아닙니다.

그럼 왜 이런 요구가 나오느냐 — 전 영업자의 체납이 정리 안 된 채 승계 신고가 들어오면 관할이 수리를 미루는 실무 관행입니다. 법으로 다투면 이길 자리지만, 다투는 몇 달이 곧 영업 공백이고 이자입니다. 그래서 저희는 계산서에 이 6천만원을 그대로 얹었습니다 — 싸울 수 있는 돈과 싸울 가치가 있는 돈은 다릅니다. (기존에 잡아둔 명도·공과금 2억과 겹치는 돈인지는 확인 중입니다.)

③ 마감일의 계산서 — «27억»은 27억이 아닙니다

저희가 성립가로 계산했던 채권값 27억에 실제로 붙는 돈들입니다. 명도·공과금 2억, 막판에 나온 체납 정리 0.6억, 중개·자문 0.3억, 취득세 1.5억(개인·일반 기준 — 수도권 과밀억제권역이라 5년 안 된 법인이면 2.4억으로 뜁니다, 4편 참조). 합치면 31.4억. 채권 호가만 보고 «싸다»를 판단하면 4억 이상을 빼먹는 셈입니다. NPL이든 경매든 공매든, 진짜 비교 대상은 호가가 아니라 전부 합친 계산서입니다.

④ 저희 계산은 여기서 멈춥니다 — 27억이 성립선이었습니다

시리즈의 셈을 한 줄로 줄이면 이렇습니다. 이 물건의 수익가치는 25억 안팎(현 운영 기준), 여기에 이 채권만이 가진 프리미엄 — 막힌 판로(체납 압류로 광고가 끊긴 상태)를 풀 수 있는 사람에게만 보이는 회복 여지 — 를 얹으면 27억 언저리가 성립선이라는 게 저희 결론이었습니다. 매각 호가도 그 부근이었으니, 이 채권은 계산이 서는 사람에게는 팔릴 값이었습니다. 누가 가져갔는지, 얼마에 가져갔는지는 저희가 밝힐 몫이 아닙니다.

⑤ 결과는 발표되지 않습니다 — 등기부가 말해줍니다

법원경매는 낙찰 결과가 공개되지만, 채권 매각(론세일)의 결과는 공고되지 않습니다. 그런데 공개 서류로 확인하는 길이 있습니다 — 채권이 팔리면 몇 주 안에 그 담보 부동산 등기부에 근저당권 이전(확정채권양도) 부기등기가 찍힙니다. 양수인 이름까지 나옵니다. 그 뒤 공매나 수의계약으로 소유권이 넘어가면 그것도 등기부에 남습니다. 700원짜리 등기부 열람이 이 시장의 결과 발표문입니다. 저희도 이 물건의 등기부를 계속 열람하며 다음 장을 지켜볼 생각입니다.

⑥ 다섯 편이 남긴 도구상자

⑦ 이 검토가 틀렸을 수 있는 자리

저희 성립가 27억은 현 운영 수익 + 판로 회복 여지라는 전제 위의 값입니다. 회복이 생각보다 빠르면 싸게 본 것이고, 명도나 승계가 꼬이면 비싸게 본 것입니다. 체납 6천만원처럼 마감 후에도 나올 수 있는 숫자가 남아 있고 (그 승계 요구가 법정 요건이 아니라는 저희 검토도 관할 실무 앞에서는 시간이 걸리는 주장입니다), 취득 명의에 따라 세금이 9천만원 더 붙을 수 있습니다. 검토 일지를 공개한 이유가 이것입니다 — 맞았는지는 시간이 채점하고, 그 채점표(등기부)도 공개돼 있으니, 저희 계산을 그대로 검증하실 수 있습니다.

⑧ 結 — 검토는 끝났고, 기록은 남습니다

하나. 공고 원문은 채권자 계열 NPL 게시판에 있다 — 은행 홈페이지에서 찾지 마라.
둘. 호가에 명도·체납·세금·자문을 다 얹은 계산서로만 비교하라 — 이 건은 27억이 31.4억이 됐다.
셋. 결과는 발표되지 않는다 — 등기부의 근저당 이전 부기가 이 시장의 결과 발표문이다.