법원경매 반값 모텔을 아무도 안 사갑니다 —
이유는 출입문에 붙어 있습니다

① 물건 한 장 요약 — 세 가격표와 닫힌 문

감정 44.2억(토지 32.66억, 74%) → 두 번 유찰 → 최저 21.66억(49%). 같은 건물이 지난 8월엔 매매 시장에 30.9억 호가로 나와 있었고 저희 리포트는 33.0억으로 계산했습니다. 그런데 현장은 폐업·출입구 폐쇄 상태 — 문에는 «유치권 행사중» 게시문이 붙어 있습니다. 오늘 검토는 이 물건 앞에서 투자자가 실제로 궁금한 다섯 가지에 답합니다.

② 유치권, 실제일까 — 서류 세 장의 답

유치권의 실체를 가늠하는 공개 서류는 세 장입니다. 하나, 문건접수내역 — 경매 개시부터 지금까지 접수된 문건 전부를 봤는데 채권자·감정인·세무서 교부청구뿐, 유치권 권리신고는 한 건도 없습니다. 둘, 매각물건명세서 — 법원 기재는 «'유치권 행사중' 게시문이 부착되어 있음»입니다. 권리로 올라온 게 아니라 «종이가 붙어 있다»는 사실 기재입니다. 셋, 임차인 — 전입(2025.4.24)이 최선순위 근저당(2019.1.24)보다 6년 늦어 대항력 없음이 확정이고, 보증금·배당요구 기재도 없습니다. 명세서의 «매각으로 소멸되지 않는 권리»란은 비어 있습니다. 정리하면 — 유치권은 성립을 다투는 소송 리스크로는 남지만, 신고도 소명도 없는 게시문 유치권이라 인도명령·부존재확인으로 풀 수 있는 구도에 가깝습니다. 다만 «싸움 자체를 안 해도 되는 물건»은 아닙니다.

③ 공사하면 매출이 얼마나 나올까

지금 이 건물의 단가 체급은 팔달문 회전형 평균(객단가 4.2만원, 가동률 예측 79%) — 연 5억대 매출 그릇입니다. 실당 3,000만원을 들여 36실을 재생하면 어디까지 가나. 저희 직영 실측 기준값으로 대실형 리모델링 모텔의 객단가 대역은 6.3~9.2만원입니다. 보수적으로 그 하단(6.3만)과 브랜드 운영 수렴 가동률(76%)만 잡아도 숙박 매출 연 6.3억, 대실 회전(보수 15%)을 얹으면 연 7억 안팎 — 지금 그릇의 1.4배입니다. 영업이익으로는 연 1.4~3.2억(이익률 20~45% 가정 폭). ※리포트 재산정(9.3)과 별도로 시내 숙박 100곳 실판매가를 직접 실측한 결과 최저 2.1만·중앙 3.2만원 — 본문 객단가 4.2만원 포지셔닝은 그대로 유효합니다.

④ 그래서 얼마에 사면 되나 — 재생 셈 역산

이 표가 이 물건의 전부입니다. 공사 후 가치에서 거꾸로 내려오면 매각차익형 매수 여력은 15억 언저리, 운영 보유형으로 눈을 낮춰도 21.66억은 빠듯합니다. «반값»으로 보이는 3회차 최저가가 사실은 재생 셈의 상단이라는 것 — 두 번 유찰이 우연이 아닌 이유입니다.

⑤ 그럼 낙찰은 어디서 될까

기일표는 이미 나와 있습니다: 3회 9월 30일 21.66억 → 4회 11월 4일 15.16억. 저희 판단 — ④의 셈을 하는 매수자라면 3회차엔 손이 안 나갑니다. 3회차 유찰, 4회차(15.16억 출발)에서 재생 셈 여력(15~19억) 안 경쟁이 붙어 16~19억대 낙찰을 예상 시나리오로 박아둡니다. 변수는 토지 셈법으로 들어오는 입찰자(팔달문 상업지 763㎡, 감정 토지가만 32.66억)가 3회차에 선취할 가능성 — 이 경우 21억대 후반도 가능합니다. 11월 4일, 이 지면에서 채점하겠습니다.

⑥ 영업신고증은 문제없을까

경매 인수의 좋은 점이 여기 있습니다. 공중위생관리법 제3조의2 제2항 — 경매·환가·압류재산 매각 등 이에 준하는 절차로 시설 전부를 인수하면 영업자 지위를 승계합니다(전 영업자 체납과 무관, 신고만 하면 됨). 관건은 두 가지: ① 승계할 지위가 살아 있어야 하므로 전 소유자가 행정상 폐업신고를 하기 전이어야 합니다 — 현재 영업신고 원장은 «영업/정상»으로 살아 있습니다(현장 폐업과 별개). ② 위반건축물(1층 컨테이너 9㎡ 무단증축, 2024.1 등재) — 승계 자체는 막지 않지만 시정명령·이행강제금이 따라오므로 철거 해소 비용을 셈에 넣어야 합니다. 정리: 신고증은 경매라서 오히려 깔끔하고, 숙제는 컨테이너 한 동입니다.

⑦ 저희가 확신하지 못하는 것

하나, 유치권자의 실제 채권 — 신고가 없어도 성립 자체는 소송에서 다퉈지며, 점유 회복 기간(6개월~1년)의 금융비용은 셈 밖입니다. 둘, 내부 상태 — 감정도 폐문 외부 관측이라 아무도 객실을 못 봤고, 실당 3,000만 공사비는 내부를 보면 달라질 수 있습니다. 셋, 공사 후 단가 6.3만이 이 골목에서 실제로 팔리는가 — 오늘 실측한 시내 100곳 분포에서 6.3만은 상위 30% 구간이라, 시설 수준이 받쳐줘야 서는 값입니다.

⑧ 판정

서류가 반값의 절반을 풀어줬습니다 — 대항력 있는 임차인 없음, 인수 권리 없음, 유치권은 미신고 게시문. 남은 절반(내부·소송·재개업)이 21.66억과 15억 사이의 값입니다. 이 물건은 «싼 모텔»이 아니라 재생 셈이 서는 사람에게만 열리는 팔달문 땅 물건이고, 저희 셈으로 그 문은 4회차에 열립니다.