법원경매 신건, 양평 한강변 모텔 —
이 동네 숙박 허가는 다시 안 나옵니다

① 권리부터 — 이번엔 깨끗합니다

지난 수원 편과 정반대입니다. 현황조사(2025.4)에서 관리인이 현장에 실재하는 영업 중 모텔이고, 전입세대 0·등록 상가임차인 0. 문건접수내역에 유치권 신고 없음, 배당요구 1건뿐입니다. 9월 3일 저희 실판매가 수집에도 본건이 4.0만원에 잡혔습니다 — 지금도 방을 팔고 있습니다. 다만 매각물건명세서는 아직 게시 전(신건은 기일 1주 전 공고) 이라 최종 인수권리 확인은 9월 9일 이후 가능합니다 — 확인되면 부기하겠습니다.

② 그럼 뭐가 문제냐 — 값입니다

저희 리포트(감정평가 3방식)로 이 물건의 시장거래가는 14.1억(시산 11.3~16.9억) — 감정 19.68억은 시장가보다 +39.4% 높습니다. 인근 동종 경매의 최근 12개월 낙찰가율은 감정가의 45%(5건) — 이 동네 경매장은 감정가를 반값으로 받아온 이력이 있습니다. 모델의 낙찰 예상가는 8.9억. 신건 19.68억에 손 드는 건, 셈이 아니라 사연이 있는 사람입니다.

③ 상권 — 모텔 4만원과 펜션 14만원이 같은 강가에 삽니다

지도를 보면 이 물건의 정체가 달라집니다 — 한강 본류가 정면으로 열리는 합수부 강변입니다. 감정서의 «전원 혼재지» 한 줄로는 안 보이는 자리값. 양평 실판매가 299곳을 실측하니 시장이 두 개입니다: 모텔권 38곳 중앙 4.5만원(대실 3.0만) vs 펜션·풀빌라 261곳 중앙 14만원. 공급의 87%가 펜션형이고 모텔은 소수파 — 본건(4.0만원)은 모텔권 중앙 아래에서 팔리고 있습니다. 반경 1km 경쟁은 4곳·67실 «독점· 저경쟁»(수원 157곳과 정반대), 가격 포지셔닝도 경쟁 대비 −21% 저가라 단가 인상 여지가 리포트에 그대로 찍힙니다. 그리고 하나 더 — 같은 자리에서 «아도니스펜션»이라는 별동 상품이 1박 19만원에 따로 팔리고 있습니다(감정서의 제시외 건물 327㎡와의 관계는 확인 필요). 모텔 4만원과 펜션 19만원의 이원 시장을 이 물건은 이미 한 마당에서 둘 다 운영하고 있다는 것 — 펜션형 전환이 가설이 아니라 현장 실증이라는 뜻입니다.

④ 후기 실사 — 손님 117명이 내부를 이미 봤습니다

명지 편에서 배운 방법 그대로, 후기를 최신순으로 읽었습니다. 모텔동 117건 평균 4.72, 최근 1년여(22건)는 평균 4.82 — 최신 10건이 전부 5점이고 이틀 전 후기까지 달립니다. 반복되는 말은 «전망 최고» «강 뷰» «조용·힐링». 낮은 점수 9건의 사유는 한결같이 «시설이 낡았다»(옛날 여관 매트, 겨울 난방 민원 1건)입니다. 정리하면 — 자리와 뷰는 손님이 이미 검증했고, 깎아먹는 건 2003년생 시설뿐입니다. 실당 3,000만 재생이 정확히 그 틈을 메웁니다.

⑤ 진짜 상품 — 다시는 안 나오는 허가

이 필지의 규제 원장을 열면 수질보전특별대책지역 · 자연보전권역 · 배출시설설치제한지역이 겹겹이 찍혀 있습니다(팔당 상수원권). 용도지역도 보전관리 걸침. 이 조합에서 숙박시설 신규 인허가는 사실상 막혀 있습니다 — 지금 있는 숙박업소들이 이 동네 숙박 공급의 사실상 전부라는 뜻입니다. 그래서 이 2003년생 여관의 값은 건물 감가로만 잴 수 없습니다: 공중위생관리법 3조의2에 따라 경매로 시설 전부를 인수하면 영업자 지위가 승계되고(전 영업자 체납과 무관), 그 신고증이 이 권역에선 재발급이 안 되는 희소재입니다. 관건은 하나 — 낙찰·승계 전에 전 소유자의 행정 폐업신고가 나오면 안 됩니다(현재 원장 «영업/정상» 생존 확인).

⑥ 그래서 얼마에 사면 되나 — 재생 셈 역산

재생 셈의 매수 여력은 7~10억 — 모델 낙찰예상(8.9억)과 정확히 겹칩니다. 셈이 서는 값은 3회차(9.64억) 언저리라는 뜻입니다. 수원처럼 «숙제를 싸게 사는» 물건이 아니라, «희소한 허가를 제값에 기다리는» 물건입니다.

⑦ 낙찰은 어디서 될까 — 예측을 박아둡니다

기일표: 1회 9/16 19.68억 → 2회 13.77억 → 3회 9.64억. 저희 예측 — 1회 유찰 확실시(감정이 시장가보다 39% 높음), 2회(13.77억)도 시산 중앙(14.1억) 언저리라 원가 셈 매수자에겐 빠듯해 유찰 우세, 3회(9.64억 출발)에서 재생 셈 여력(7~10억) 안 경쟁이 붙어 9.6~11억대 낙찰을 기본 시나리오로 봅니다. 변수는 펜션 전환 셈을 크게 잡는 매수자의 2회 선취. 9월 16일부터 회차마다 이 지면에서 채점합니다.

⑧ 저희가 확신하지 못하는 것

하나, 매각물건명세서가 아직 없습니다 — 인수 권리 최종 확인은 9월 9일 이후. 둘, 4층이 공부상 다가구주택인데 현황 숙박으로 쓰였습니다 — 승계·재개업 때 용도 정리가 필요할 수 있습니다(제시외 327㎡ 적법성 포함). 셋, 특별대책지역 권역 구분(Ⅰ·Ⅱ)과 신규 제한의 정확한 범위는 고시 원문 확인이 최종입니다 — «신규 봉쇄»는 현장 인허가 관행 기준의 서술입니다.

⑨ 판정

수원이 «하자를 싸게 사는 게임»이었다면 양평은 «희소성을 제값에 사는 게임»입니다. 신건가는 셈이 안 서고, 3회차부터 섭니다. 서두를 이유가 없는 물건 — 단, 폐업신고가 나기 전이어야 하고, 그건 저희가 원장으로 지켜보다 변동이 생기면 알려드리겠습니다.