법원경매 예고했던 여덟 건을 채점합니다 —
맞힌 게 하나, 틀린 게 하나, 다섯은 아직 안 팔렸습니다

① 여덟 건이 지금 어디 있나

감정가 대비 «다음 회차 최저가». 파란색은 다음 기일이 잡힌 것, 노란색은 재매각·공매 회차 진행, 회색은 취하로 사라진 것.

두 달 전 감정가 100에서 출발한 물건들이 지금 17%에서 70% 사이에 흩어져 있습니다. 팔린 건 부곡 하나뿐입니다. 나머지는 아직 사다리 위에 있거나, 사다리에서 내려졌습니다. 숙박시설 경매가 얼마나 느린 판인지가 이 그림 하나에 있습니다.

② 맞힌 것 — 명지 W모텔

9월 3일 첫 기일, 감정가 66억 1,733만원 그대로 열렸고 유찰됐습니다. 적중입니다. 다만 신건 유찰은 맞히기 쉬운 문제입니다 — 숙박시설 신건은 열에 아홉이 유찰됩니다. 진짜 시험은 다음입니다.

2회차 10월 8일 최저 46.32억은 저희 성립 구간(35~45억) 바로 위입니다. 3회차 32.42억이 구간 안으로 들어옵니다.

2회차 10월 8일, 최저 46억 3,213만원. 저희 구간보다 1억 위입니다. 회차 경로 모델은 이 회차 매각 확률을 100번 중 18번으로 봅니다. 저희 답은 «10월 8일도 유찰, 3회차 32억 4,249만원에서 붙는다»입니다. 박제합니다. 3회차 기일이 잡히면 다시 씁니다.

③ 틀린 것 — 부곡온천 호텔

9월 7일, 최저가 38억 6,913만원에 38억 7,000만원 · 응찰 1명으로 팔렸습니다. 저희가 틀렸고 모델이 방향을 맞혔습니다. 값은 모델의 44.9억보다 6억 낮았지만, «이번 회차에 팔린다»는 판단은 모델 쪽이었습니다. 9월 10일 채점편에서 이미 적었습니다 — 재매각 보증금 20%를 «문턱»으로 본 게 오판이었습니다. 어차피 낼 잔금의 1/5을 먼저 내는 것뿐인데, 저희는 그걸 사람이 빠지는 이유로 읽었습니다.

이 낙찰이 끝이 아닙니다. 앞 낙찰자가 잔금을 안 내서 재매각이 된 물건입니다. 이번 낙찰자의 잔금 기한이 10월 중순이고, 그때 또 채점합니다.

④ 진행 중 다섯 — 유찰은 됐고, 다음 회차가 잡혔습니다

주안동은 저희가 놓친 게 있습니다. 8월 27일 글은 이 건을 «2회 유찰, 최저 11.05억»으로만 썼는데, 법원 기일내역을 다시 보니 그 앞에 5월 21일 12.4억에 낙찰됐다가 7월 8일 잔금 미납으로 재매각이 된 건이었습니다. 8월 28일 기일은 유찰 4회차가 아니라 재매각 첫 회차였고, 시장은 앞 낙찰자가 부른 값보다 낮은 11.05억에도 응찰하지 않았습니다. 이 «낙찰 뒤 잔금 미납» 건이 두 달 새 여섯 건이라, 9월 18일 편에서 따로 다룹니다.

다섯 건 모두 저희가 쓴 뒤 한 번씩 더 떨어졌습니다. 여기서 회차 경로 모델을 겹쳐 보면 어느 건이 다음 회차에서 붙을지가 갈립니다.

저희 회차 경로 모델의 «다음 회차 매각 확률». 최근 12개월 낙찰 분포에 지역 상대비를 얹은 값입니다.

파주와 명지는 70% 회차입니다. 숙박시설이 감정의 70%에 팔리는 일은 100번 중 18번입니다. 두 건 다 이번엔 유찰로 봅니다. 수원·마석은 49% 회차, 100번 중 42~43번. 반반입니다. 수원은 유치권 안내문이 출입문에 붙어 있는 건이라 저희는 유찰 쪽에 서고, 마석은 저희가 «7~8억대»라고 값을 적었으니 12.35억은 아직 위 — 4회차 8.65억이 저희 자리입니다. 순천과 주안은 29~34% 회차, 100번 중 56번. 이 둘은 이번에 붙는 쪽에 걸겠습니다. 순천은 28.6억, 주안은 8.7억이 모델의 점추정입니다.

⑤ 사라진 것 — 양주 코리아

코리아는 8월 26일 취하됐고, 오페라는 «변경»으로 9월 30일로 밀렸다가 지금은 차기 기일 미지정입니다. 두 채 다 안 열렸습니다. 취하는 유찰이 아니라 채권자가 사건을 거둬간 것이고, 통계에 «16.8%에서 실패»라고 남지 않습니다. 이 얘기는 9월 16일 정선 고한 편에서 길게 썼습니다.

⑥ 개찰 중 — 세종 신라스테이

9월 14일 3회차 858억 4,300만원, 16일 4회차 775억 4,200만원, 18일 5회차 700억 4,500만원. 3·4회차 결과는 이 글이 나가기 전에 나오고, 5회차는 이 글 다음 날 열립니다. 저희 답(3~4회차 낙찰)은 적어 두었으니 세 회차가 다 끝난 뒤 한 편으로 채점합니다 — 중간 결과를 여기 끼워 넣지 않는 건 답을 고쳐 쓰지 않기 위해서입니다. 잠실 신탁공매 2회차(9월 16일, 237억)도 같은 주에 열립니다.

⑦ 두 달 채점에서 배운 것

첫째, 유찰 예측은 쉽고 낙찰 예측은 어렵습니다. 명지의 적중은 신건 유찰이라 사실상 공짜 점수이고, 부곡의 오답은 «누가 이 값에 사는가»를 읽어야 하는 진짜 문제였습니다. 저희 채점표에서 값을 매길 건 오답 쪽입니다.

둘째, 회차 경로가 점추정보다 정직합니다. «22억»이라고 한 숫자로 말하면 유찰 가능성이 감춰집니다. 회차별로 (최저가 · 확률 · 낙찰 예상)을 같이 내면 틀려도 어디서 틀렸는지가 남습니다. 오늘 다섯 건은 전부 그렇게 적었습니다.

셋째, 회차표의 «미납» 한 줄을 먼저 봅니다. 주안은 재매각인 걸 놓친 채 썼습니다. 이제 케이스북 절차에 «기일내역에서 미납·재매각 줄 확인»을 1번으로 올렸습니다.

넷째, 사람이 모델을 이기는 자리와 지는 자리가 있습니다. 부곡은 모델이 이겼습니다 — 저희가 «보증금 20%»라는 사연을 과대평가했습니다. 양주 취하나 고한 농취증처럼 모델이 아예 못 넣는 변수가 있는 건에서만 사람이 앞섭니다. 그 경계를 매 건 적어 두는 게 이 채점편의 목적입니다.

⑧ 다음 채점 일정