울산 일산해수욕장 모텔 62억 온비드공매 — 금고가 떠안은 36실, 45.2억 두 번째

본건 전경 · 출처: 감정평가서 사진(2025년 2월 21일)

① 무엇이 팔리나 — 금고가 담보로 떠안은 일산해수욕장 모텔

파는 쪽이 세무서도 구청도 아닙니다. 전북대학교새마을금고가 «비업무용 부동산 매각»으로 내놓은 물건입니다 — 대출 담보로 잡았다가 떠안은 모텔을 금고가 직접 파는 공매입니다. 감정서 목적도 «금고의 일반거래(시가참고)»로 적혀 있습니다.

위치 — 울산 동구 일산해수욕장 남서쪽 · 출처: 브이월드 항공사진

건물은 2001년 지은 6층 모텔로 2014년·2016년 두 번 증축했고, 공부와 현황 모두 «숙박시설 및 단독주택»입니다. 6층 192.33㎡는 주인 주택이라 객실 층은 다섯입니다. 인허가 원장은 36실 영업 중, 예약앱에는 35실·평점 9.2·리뷰 32건으로 올라 있습니다.

객실 · 출처: 감정평가서 사진

② 같은 사다리를 두 번 — 7월에 안 팔린 값으로 10월 29일 다시

7월 10일 62억부터 8월 3일 45.2억까지 네 번 응찰이 없었고, 그 뒤 45.2억 이상이면 수의계약이 가능한 상태로 열렸지만 팔리지 않았습니다. 금고는 9월 30일 같은 감정 62억으로 재공고했고 10월 8·16·23일 또 세 번 응찰 0, 10월 29일 16시 마감이 다시 45.2억입니다. 온비드 유찰 표기는 23번째입니다.

두 번의 사다리와 토지 감정·공시지가 땅값선.

금고·신탁사가 파는 «기타 일반재산» 숙박도 내려갑니다. 2025년 이후 그 유형 숙박 공고 29건 중 10건이 낙찰됐고(호실 단위 생활숙박 포함), 최저가가 감정 절반 아래까지 내려간 공고가 26건 중 17건입니다. 바로 옆 화정동 645-4 숙박시설 신탁공매(교보자산신탁)는 9번 유찰해 감정의 52%인 18.5억까지 내려와 수의계약을 기다립니다. 이 물건만 73%에서 두 번 멈춘 건 통계가 아니라 금고의 공고 설계입니다 — 왜 거기서 멈추는지는 공고 본문으로 확인할 일입니다.

③ 땅값으로 보면 — 45.2억은 감정 토지가의 99%

감정 62억은 토지 45.6억과 건물 16.4억입니다. 토지는 780.5㎡를 ㎡당 584만원으로 봤는데, 개별공시지가는 196만원이라 세 배입니다. 그러니 10월 29일 45.2억은 건물값을 빼고 땅만 감정대로 사는 값이고, 공시지가로 환산한 땅값 15.3억의 세 배입니다. 땅으로 보는 사람에게도 이 값은 감정서 땅값 그대로입니다.

본건 반경 300m 항공사진 · 출처: 브이월드

같은 동네 법원 전례 하나 — 2021년 9월 일산동 숙박 건물은 감정 45.3억이 31.7억(70%)에 팔렸습니다. 일산동·화정동에는 여관·호텔 29곳 1,040실이 영업 중입니다.

④ 모텔로 보면 — 1박 8.4만원에 매일 만실이어야 45.2억

«한 달 매출이 산 값의 2%는 되어야 한다»는 저희 기준으로 45.2억은 월 9,040만원입니다. 36실이 매일 다 차도 1박 8.4만원을 받아야 하는 값입니다. 울산 동구 예약앱 단가는 저희 수집에 없어 울산 남구 숙소 2곳 평균 7.1만원(9월 21일)을 참고만 하면, 6만~10만원 어느 단가·판매율에서도 매입가는 45.2억에 닿지 않습니다.

36실 모텔 셈 — 단가 × 판매율별 «2%»가 되는 매입가와 45.2억.

객실 복도 · 출처: 감정평가서 사진

⑤ 그래서 — 10월 29일이 아니라 그 다음

포항 필로스호텔(313억→94억)과 김해 호텔아리아(98억→9.8억)는 처분청 압류재산이라 매주 10%포인트씩 정해진 대로 내려갑니다 — 포항은 30%, 김해는 10%까지. 이 물건은 금고가 공고를 설계하는 쪽이라 어디서 멈출지를 금고가 정합니다. 7월에는 73%에서 멈췄습니다. 10월 29일 결과가 응찰 0이면 다시 수의계약 가능 상태가 되고(결과는 다음 편), 그때 금고가 옆집처럼 절반 아래로 내리는지가 다음 볼 것입니다.

결론

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