김해 장유 호텔 98억 온비드공매 — 11월 4일 9.8억까지, 영업 중인데 왜 안 팔리나
이 글은 «영업 중인 44실 호텔이 98억에서 11월 4일 9.8억(10%)까지 내려온다 — 어느 입찰에서 손을 들고, 무엇을 떠안나»를 정하도록 돕습니다. 물건은 김해 장유 신도시 한복판, 2017년 지은 7층 44실 호텔(온비드 1964324 요점정리), 김해시청이 세금 체납으로 압류해 한국자산관리공사가 파는 압류재산 공매입니다.
10월 28일 19.6억(20%)이 이 호텔의 옛 사업자가 신고한 2021년 매출로 그은 «한 달 매출 = 산 값의 2%» 선(18.9억)과 맞닿고, 11월 4일 9.8억(10%)은 개별공시지가 땅값 18.1억의 절반입니다. 2025년 이후 압류공매 숙박 공고 58건 중 낙찰은 14건, 감정 10억 넘는 낙찰은 두 건뿐이라 98억짜리 전례는 없습니다. 조건은 셋 — 영업 중인 호텔의 명도, 신탁재산 압류의 체납자·세목·근거, 체납·관리비. 셋 다 공고에 없어 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
호텔아리아 전경 · 출처: 감정평가서 사진(2026년 6월 8일), 차량 번호판은 가림
① 무엇이 팔리나 — 장유 중심상업지의 2017년 호텔 44실
파는 것은 대청동 315-6 땅 1,121.3㎡와 그 위 7층 건물입니다. 1·2층 주차장, 3~6층 객실, 7층 종업원실 구조로 2017년 8월 사용승인을 받았고, 인허가 원장에는 44실 영업 중으로 올라 있습니다. 감정서도 «숙박시설로 이용 중»이라 적었지만 현장조사는 폐문부재였고, 2021년 매출을 신고한 사업자는 신용정보에 폐업으로 올라 있습니다. 지금 누가 돌리는지는 공부에 없습니다.
| 원부 | 항목 | 값 |
|---|---|---|
| 물건 | ||
| 내용 | 김해 장유 대청동 315-6 토지 1,121.3㎡ + 건물 4,270.32㎡ | |
| 내용 | 호텔아리아 44실(인허가 원장) | |
| 내용 | 지상 7층(1·2층 주차장, 3~6층 객실, 7층 종업원실·기계실) | |
| 내용 | 사용승인 2017-08-08 | |
| 공매 | ||
| 내용 | 온비드 1964324 | |
| 내용 | 관리번호 2026-00223-003 | |
| 내용 | 압류재산(국세·지방세 체납처분), 처분청 김해시청 | |
| 내용 | 공고 2026-06-24 | |
| 내용 | 일반경쟁 최고가·총액 | |
| 내용 | 1인 이상 유효입찰 | |
| 내용 | 명도책임 매수자 | |
| 감정 | ||
| 내용 | 98.1억(주영, 기준 2026-06-08) = 토지 35.4억(㎡당 316만) + 건물 62.6억(재조달원가 × 잔존 42/50) | |
| 내용 | 토지 공시지가기준법(거래사례 비교로 검토) | |
| 내용 | 건물 원가법 | |
| 내용 | 다른 방식 생략 | |
| 상태 | ||
| 내용 | 숙박시설로 이용 중(감정서) | |
| 내용 | 현장조사 때 폐문부재로 내부 미조사 | |
| 내용 | 증축·리모델링 가능성 확인 권고 | |
| 내용 | 임대관계 미상 | |
| 내용 | 소유자 부산은행(위탁자 호텔아리아) — 신탁 소유 | |
| 진행 | ||
| 내용 | 8월 19일 98억(100%)부터 10월 21일 29억(30%)까지 여덟 번 응찰 0 | |
| 내용 | 남은 입찰 10월 28일 19.6억(20%) | |
| 내용 | 11월 4일 9.8억(10%) | |
| 용도지역 | ||
| 내용 | 중심상업지역·지구단위계획구역(장유지구) | |
| 내용 | 남측 노폭 약 10m 도로 | |
| → 온비드 물건정보·입찰결과(키우다랩 수집 2026-10-26 03:31) · 공매공고(한국자산관리공사 경남지역본부 조세정리팀) · 감정평가서 31쪽. 사람 이름은 전부 뺐습니다. | ||
위치 — 김해 장유 신도시 · 출처: 브이월드 항공사진
감정 98억은 토지 35.4억과 건물 62.6억입니다. 토지는 ㎡당 316만원으로 개별공시지가 161만원의 두 배이고, 건물은 2017년 재조달원가에서 8년치를 뺀 원가입니다. 수익환원법은 쓰지 않았으니 98억은 호텔 영업 수익으로 셈한 값이 아닙니다.
② 여덟 번 응찰 0 — 압류공매 숙박은 마지막 입찰에서 팔린다
8월 19일 98억부터 10월 21일 29.4억까지 여덟 번 열렸고 응찰자는 없었습니다. 남은 입찰은 둘, 10월 28일 19.6억(20%)과 11월 4일 9.8억(10%) — 수요일 17시 마감, 목요일 11시 개찰입니다.
최저입찰가 10단과 토지 감정·공시지가 땅값·2021년 매출로 그은 2% 선.
여덟 번 응찰 0이 이상한 게 아닙니다. 2025년 이후 압류재산으로 나온 숙박 공고 58건 중 낙찰은 14건이고, 낙찰가율이 적힌 10건은 10%대부터 100%까지 흩어져 있습니다. 감정 10억을 넘긴 낙찰은 두 건 — 10월 22일 시흥 월곶 모텔이 감정 40억의 10%인 4억, 전주의 18억 숙박이 21%였습니다. 98억짜리가 어디서 팔린 전례는 없고, 이 물건이 어느 입찰에서 팔릴지는 쓰지 않습니다.
2025년 이후 압류재산 공매로 팔린 숙박 공고의 낙찰가율 구간(공고 단위).
③ 호텔 셈 — 2021년 매출로 그으면 19억
인허가 원장에 결합된 신용정보에 이 호텔 사업자(아리아모텔, 지금은 폐업 처리)의 2021년 매출 4.53억, 한 달 3,778만원이 있습니다. 5년 전 옛 사업자의 신고 매출이지 지금 실적이 아니라 참고 선입니다. «한 달 매출이 산 값의 2%는 되어야 한다»는 저희 기준으로 매입가는 18.9억 — 10월 28일 19.6억과 맞닿습니다.
단가로 다시 놓아도 비슷합니다. 장유 예약앱 숙소 36곳의 1박 평균은 9월 7일 하루 기준 4.4만원, 대실 2.2만원입니다. 44실을 1박 4.4만·판매율 65%로 돌리면 한 달 3,775만원, 대실을 하루 반 번 붙이면 5,227만원 — 매입가로는 18.9억에서 26.1억 사이입니다. 공급이 많은 동네입니다. 대청동 영업 여관만 29곳 1,086실, 장유권 호텔류 40곳 1,443실이라 단가를 올려 셈하지 않았습니다.
④ 땅 셈 — 11월 4일 9.8억은 공시지가 땅값의 절반
땅으로 보면 더 짧습니다. 토지 감정 35.4억 아래로는 10월 21일 29.4억부터 들어왔고, 개별공시지가로 환산한 땅값 18.1억 아래는 11월 4일 9.8억뿐입니다. 중심상업지역 1,121㎡를 공시지가의 절반에, 2017년 건물 62.6억을 얹어 사는 셈입니다.
본건 반경 300m 항공사진 · 출처: 브이월드
⑤ 떠안는 셋 — 명도·신탁·체납, 전부 공고에 없다
값이 싼 만큼 조건은 사는 사람이 채웁니다. 영업 중인 호텔이라 명도부터 문제인데 감정서는 «임대관계 미상», 현장조사는 폐문부재였습니다. 소유자는 신탁사(부산은행)인데, 공고는 체납자가 누구인지와 어떤 세목·근거로 신탁재산을 압류했는지 적지 않았습니다. 체납액과 관리비도 마찬가지입니다.
| 떠안는 것 | 항목 | 값 |
|---|---|---|
| 명도 | ||
| 공부에 있는 것 · 없는 것 | 감정서 «숙박시설로 이용 중» | |
| 공부에 있는 것 · 없는 것 | 임대관계 미상 | |
| 공부에 있는 것 · 없는 것 | 현장조사 때 폐문부재로 내부 미조사 | |
| 공부에 있는 것 · 없는 것 | 공고 명도책임 매수자 → 누가 운영 중인지, 보증금·임대차가 있는지는 공부에 없음 | |
| 신탁 | ||
| 공부에 있는 것 · 없는 것 | 소유자는 부산은행(신탁, 위탁자 호텔아리아) | |
| 공부에 있는 것 · 없는 것 | 체납자가 누구인지, 어떤 세목·근거로 신탁재산이 압류됐는지 공고에 없음 → 확인 필요 | |
| 체납·관리 | ||
| 공부에 있는 것 · 없는 것 | 국세·지방세 체납처분 공매 | |
| 공부에 있는 것 · 없는 것 | 체납액·관리비 미납은 공고에 없음 | |
| 공부에 있는 것 · 없는 것 | 감정서 «증축·리모델링 가능성 — 공사 진행 여부 확인» 권고 | |
| → 공매공고·감정평가서 원문. 조건으로 적힌 것은 없고, 확인하지 않으면 사는 사람이 떠안습니다. | ||
1층 주차장 · 출처: 감정평가서 사진
같은 구조의 큰 물건이 포항에 있습니다. 포항 필로스호텔 313억은 비어 있는 호텔을 땅으로 셈하는 글이었고, 이 호텔은 영업 신고가 살아 있는 건물을 옛 신고 매출로 셈하는 글입니다. 둘 다 압류재산 공매이고, 둘 다 마지막 입찰이 11월입니다.
결론
10월 28일 19.6억은 이 호텔의 실적으로 그은 2% 선, 11월 4일 9.8억은 공시지가 땅값의 절반입니다. 98억짜리 전례는 없고, 어느 입찰에서 팔릴지는 쓰지 않습니다.
다음에 확인할 것 — 현장에서 운영자·임대차, 한국자산관리공사 경남본부에 신탁재산 압류 근거와 체납액, 10월 29일·11월 5일 개찰 결과는 다음 편에. 판단은 사는 사람 몫입니다.
이 물건 요점정리(회원 화면) · 숙박 경·공매 목록
영업 중인데 왜 안 팔리나: 공고 조건에는 하자가 없다. 대신 명도·신탁·체납 세 가지가 공부에 없어 사는 사람이 직접 확인해야 한다 — 한 줄 답의 조건으로 올렸다.
감정 98억이 높다: 토지 316만/㎡는 개별공시지가 161만의 두 배, 표준지 191.5만의 1.65배이고 건물 62.6억은 2017년 재조달원가에 42/50. 영업 수익으로 셈한 값이 아니라 땅값과 건물 원가다. 그래서 실제 매출로 선을 따로 그었다.
장유에 모텔이 너무 많다: 맞다. 대청동 영업 여관 29곳 1,086실, 장유권 호텔류 40곳 1,443실, 예약앱 1박 평균 4.4만·대실 2.2만. 공급이 단가를 누른다 — 호텔 셈은 이 호텔의 2021년 매출(월 3,778만)을 썼다.
압류공매는 원래 안 팔린다: 2025년 이후 압류재산 숙박 공고 58건 중 14건 낙찰(낙찰가율 적힌 건 평균 47%). 공고 단위다 — 호실로 세면 속초 한 건물 21호실이 21건으로 불어나 처음 셈이 틀렸다. 감정 10억 넘는 낙찰은 둘뿐이라 이 값의 전례는 없다.
못 본 것: 아래 자료 줄에.
처리: 2% 선 = 옛 사업자 2021년 신고 매출 ÷ 12 ÷ 2%. 장유권 = 대청·관동·무계·율하 4개 동. 압류 전례는 공고(관리번호 앞 10자) 단위. 땅값 환산 = 개별공시지가 × 면적. 단가 셈 = 44실 × 단가 × 판매율 × 30일(대실은 2.2만 × 0.5회). 압류 전례 평균 낙찰가율은 낙찰가율 미기재 4건 제외, 10/20 온비드 진행 판정 체제 경계 전후 건수 비교 없음(개찰일 기준). 낙찰가·낙찰 여부는 예측하지 않음.
못 본 것: 지금 운영자와 2022년 이후 매출 · 운영자·임대차 · 신탁재산 압류의 세목·근거 · 체납액·관리비 · 건물 내부 · 증축·리모델링 진행 여부.
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관련 자료▶ 이 물건 요점정리 : https://lab.kiudalab.com/auction/item/onbid/1964324
▶ 앞 글 — 포항 필로스호텔 313억 온비드공매(2026-10-26) : https://kiudalab.com/news/pohang-philos-hotel-313-eok-onbid-seized-auction-weekly-10pct-down-to-94-eok-hotel-or-land
▶ 숙박 경·공매 목록 : https://lab.kiudalab.com/auction
※ 낙찰가를 예측하지 않습니다. 10월 28일·11월 4일 입찰 결과는 각 개찰 다음 날 씁니다.