강남 역삼 한 동 통째 26.5억 온비드공매 수의계약 — 왜 싼가, 숙박 되나

본건 가동 전면 · 출처: 감정평가서 사진(2025년 9월 10일)

① 두 동 중 어느 동인가 — 가동 10개호 전부, 땅은 31%

«두 동»은 감정서 배치도에 그대로 있습니다. 684-7 한 필지(473.5㎡)에 북쪽 도로를 보는 «가동»과 남쪽 «나동»이 서 있고, 이번 공매는 가동 10개호 — 1층 상가 1호와 2~4층 주택 9호 — 전부입니다. 한 동을 통째로 사는 건 맞지만 땅은 통째가 아닙니다. 10개호 대지권을 더하면 147.94㎡, 필지의 31.2%이고 나머지는 나동 몫입니다.

1층 배치도 — 빨간 칸이 가동 101호, 아래가 나동(매각 밖) · 출처: 감정평가서

건물은 2012년 사용승인 4층, 엘리베이터와 주차장이 있습니다. 주택 9호는 전용 15.38㎡ 여섯·20㎡ 셋의 원룸형이고, 1층 101호 39㎡는 상가입니다.

2층 복도와 201~203호 현관문 · 출처: 감정평가서 사진

② 일곱 번 응찰 0명 — 그리고 수의계약

6월 30일 48.44억에서 7월 24일 26.5억까지 네 주 동안 일곱 번 열렸고 응찰은 한 번도 없었습니다. 공고문 3-가에 따라 유찰 뒤에는 직전 최저입찰가 이상이면 수의계약이 되고, 마지막 유찰에서 12개월이 지나면 닫힙니다 — 문턱 26.5억, 시한 2027년 7월 24일.

일곱 번의 최저입찰가 — 빨강이 수의계약 문턱 26.5억.

공매입찰공고 1쪽 · 출처: 온비드 공매공고문

③ 사람 — 10개호 전부 명도, 조건은 공부에 반만

명도책임은 낙찰자입니다. 공부로 보이는 건 둘. 1층 상가는 2019년 10월부터 2년 계약, 보증금 2,000만·월세 170만에 확정일자가 있고 그 뒤 갱신 여부는 없습니다. 주택 9호는 감정서가 «임대 미상»이라 적어 전입세대열람(2025년 9월 15일)으로만 봅니다 — 201·202·301·303호 넷에 여섯 세대, 나머지 다섯 호는 전입세대 없음.

전입이 없다고 비어 있다는 뜻은 아닙니다 — 외국인 세입자는 열람에 안 잡힙니다. 온비드의 «임차인 현황» 파일은 이번 수집에 없어 보증금·월세·만료일은 이 글에 없습니다.

2층 복도 전경 · 출처: 감정평가서 사진

④ 왜 싼가 — 값은 호수로, 조건은 셋으로

26.5억을 감정 비율로 나누면 상가 6.7억, 주택 9호 19.8억 — 한 호에 2.2억, 15.38㎡ 호는 1.99억으로 전용 ㎡당 1,291만입니다. 감정서 비교사례는 2022년 역삼동 도시형생활주택 ㎡당 2,610만, 2025년 삼성동 2,520만 — 그 절반 자리입니다. 땅으로 보면 평당 5,922만이지만 역삼동 상업지 숙박 건물의 2025년 땅값(평당 3억대)과 같은 자로 잴 수는 없습니다 — 여긴 주거지역의 31% 대지권입니다.

10개호 감정가(회색)와 26.5억 감정 비례 배분(빨강).

그러면 왜 응찰이 없었나. 하자 기록은 없습니다 — 감정서 «공부와 차이 없음», 공고 특약 없음. 대신 세 조건이 겹칩니다. 땅이 지분이라 단독 개발이 안 되고 나동과 같이 가야 하고, 10개호 전부를 내보내야 하는데 그 조건이 공부에 반만 있으며, 제2종일반주거의 주택이라 바꾸려면 용도변경을 거칩니다. 역삼동 집합건물 낙찰가율 27.5%라는 표도 감정서에 있지만 2건이라 근거로 쓰지 않습니다.

본건 가동 후면 — 아래가 주차 통로 · 출처: 감정평가서 사진

⑤ 숙박으로 돌리면 — 규칙은 열려 있고, 동네는 민박이 많다

키우다랩 호스텔 전환 규칙을 그대로 대면 적색이 없습니다. 일반주거는 도로 요건을 채우면 되는 경로이고, 8m 도로에 접하며 강남구는 20실 이하에 4m 완화를 둡니다. 가장 가까운 학교가 538m라 교육환경보호구역 밖이고, 주차·엘리베이터가 있으며 건물은 14년 됐습니다. 남는 확인은 하나 — 뒷동과 땅을 나눠 갖는 구조라 용도변경 때 뒷동 동의를 요구받을지입니다. 법 조문에 정해진 절차는 아니지만 무시하기 어렵습니다. 저희 강남 직영점(앳강남) 인허가 때도 담당 공무원이 2층 임차인의 동의를 받아 오라고 했습니다. 사기 전에 강남구청 건축과에 «뒷동 동의서가 필요한가»를 부터 물어야 합니다.

위치도 · 출처: 감정평가서

동네는 이미 숙박이 많습니다. 인허가 원장에서 역삼동 영업 중 숙박은 217곳 — 관광호텔 21곳 2,625실, 여관 19곳, 일반호텔 16곳, 생활숙박 16곳, 외국인관광 도시민박 140곳이고 옆 지번(683-9·685-5·685-6)에만 도시민박 12곳이 호실 단위로 영업합니다. 호스텔은 강남구에 0곳. 데이터랩 강남구 숙박 방문자 비율은 2026년 3~8월 14.5~15.6%, 평균 3.2~3.3박, 외국인은 중국 24%·일본 16%·미국 11% 순입니다.

주위 환경 — 선정릉역 남서쪽 골목 · 출처: 감정평가서 사진

단가는 역삼 소형 호텔이 보여 줍니다. 예약앱 기준 리치웰 57실 평점 9.4·리뷰 1만 1천, 디아티스트 53실 9.5, 컬리넌 59실 9.0, 브라운도트 56실 9.7. 1박 판매가가 있는 호텔 예스(24실)는 평일 5.3~5.9만·주말 10.7~11.3만(8월), XYM(41실)은 평일 6.8만·주말 12.9만(7월). 40~60실 호텔이 이 단가로 도는 동네에 무인 10실 원룸형을 놓는 셈입니다.

⑥ 숫자로 세워 보면 — 방은 작아도 10실, 역삼 단가

호수는 못 늘립니다. 주택 9호가 15~22㎡ 원룸이라 벽을 터도 방 수만 줄어듭니다. 대신 1층 101호(39㎡)를 프런트로 둘 필요가 없습니다. 무인 체크인으로 돌리면 1층도 객실이 되고, 요즘은 이루다랩처럼 무인 호스텔 전용 운영 상품도 있습니다. 그래서 10실입니다.

역삼은 실당 월 매출 400만원이 나오는 상권입니다. 이 물건은 방이 작아 그 선을 그대로 받긴 어렵습니다. 400만이면 10실 4,000만에서 운영비(객실당 200만)와 금융비를 내고 1천만 남짓 남고, 8.5할인 340만이면 400만 남짓, 7할인 280만이면 운영은 서지만 금융비가 조금 모자랍니다. 그 사이 어디쯤일지는 방 꾸밈과 사진, 가격 정책에 달렸습니다. 낙찰가 예측이 아니라 운영 가정이고, 판단은 사는 사람 몫입니다.

결론

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