월곶 모텔 온비드공매 낙찰 40억→4억 —
수도권 상업지역 드문 값, 달방일까 숙박일까

① 40억에서 4억까지 — 열 번 내려온 계단

감정가 40억 16만 원에서 시작해 매주 10%씩 내려왔습니다. 8월 6일 100%, 9월 17일 50%, 10월 15일 20%(8.0억)까지 아홉 번 응찰이 없었고, 10월 22일 10%(4.0억)에서 한 사람이 최저가에 100원을 얹어 가져갔습니다. 낙찰가 4억 16만 6,100원.

이 값은 땅값 아래입니다. 2025년 개별공시지가로 환산한 이 필지 땅값이 8.1억이니, 건물을 0으로 치고 땅만 쳐도 공시지가의 절반에 산 셈입니다. 그러니 «싸게 샀다»보다 «왜 아홉 번이나 아무도 안 샀나»를 먼저 물어야 합니다.

1002-10(빨강)·1002-11(주황) 회차별 최저가 계단 — 6월 공고 뒤 취소·재공고를 거쳐 8월 6일 100%에서 매주 10%씩, 10월 22일 10%에서 1002-10만 낙찰. 점선은 2025년 개별공시지가 환산 땅값. 출처: 온비드 입찰내역(2026-10-19·10-16 조회)·개찰 결과(10-22)

② 같은 날 여섯 필지 — 건물 셋 중 하나, 빈 땅은 셋 다

시흥시청이 같은 공고로 내놓은 여섯 필지가 같은 날 개찰됐습니다. 모텔 세 동 중 모퉁이 1002-10만 팔렸고, 가장 큰 1002-9(감정 57.3억, 6층 39실)와 1002-11(42.1억, 5층 36실)은 5.7억·4.2억에서도 응찰이 없었습니다.

빈 땅은 달랐습니다. 상업나지 1002-12·13·14는 세 필지 모두 낙찰됐고, 1002-13(감정 54.9억)에는 다섯 명이 붙어 6.5억(11.8%)까지 올라갔습니다. 땅은 사겠다는 사람이 줄 섰고 건물은 한 동만 겨우 나간 것 — 시장이 사는 건 이 자리의 땅이지 모텔 건물이 아닙니다.

③ 수도권 상업지역에서 보기 힘든 값

온비드 공매에서 감정 10억이 넘는 물건이 10% 이하에 팔리는 일은 드뭅니다. 2025년 이후 낙찰 184건 중 13건이고, 그중 숙박 건물은 서귀포 성산 호텔(9월, 10.1%)과 이번 월곶 둘뿐입니다. 나머지는 임야·잡종지 임대나 상가 호실입니다.

법원경매로 넓혀도 마찬가지입니다. 2025년 이후 수도권 숙박 낙찰 41건 중 10% 이하는 양주 장흥 모텔(7월, 8%) 한 건입니다. 일반상업지역 모퉁이 땅과 건물이 함께 4억이면, 수도권에서 몇 해에 한 번 보는 값입니다.

시흥 월곶동 여섯 필지 — 빨강 1002-10(낙찰), 주황 1002-11, 회색이 같은 공고의 다른 필지(1002-9 건물·1002-12~14 빈 땅). 출처: 브이월드 항공사진·연속지적도(2026-10-19)

④ 왜 아홉 번 아무도 안 샀나

공고가 매수인에게 넘긴 것이 많습니다. 내부 일부 철거 상태, 추가 철거·폐기물 처리·보수 비용, 명도 부담이 전부 매수인 몫이고, 임차인 관련은 «조사되지 않음»으로 적혀 있습니다. 2022년 9월 폐업한 뒤 비어 있던 건물이라 영업권도 없습니다.

그래서 땅값 아래로 내려와야 손이 나왔습니다. 땅 8.1억짜리에 철거·보수·명도 비용을 얹으면 4억이 «공짜»는 아닙니다. 다만 옆 두 동은 같은 조건에서 같은 비율(10%)로도 비었으니, 조건만으로 한 동이 팔린 이유를 다 설명하지는 못합니다. 모퉁이 땅이라는 점이 남습니다.

외벽을 함께 감싼 두 동 — 왼쪽 1002-11(유찰), 오른쪽 모퉁이 1002-10(낙찰). 출처: 온비드 첨부 감정평가서 사진(2026-10-19 보관)

⑤ 이제 어떻게 되나 — 달방인가 숙박인가

앞 글(10월 16일)은 이 건물을 달방(월 임대)으로 돌리면 수익률이 2~7.6%라 «달방 수익만 보고 살 물건은 아니다»라고 봤습니다. 4억에 산 사람의 셈은 다릅니다. 땅값 절반에 샀으니 건물을 오피스텔처럼 월세 받는 달방으로 쓰든, 31실 숙박으로 되살리든, 빈 땅 셋을 산 사람들과 이 블록을 통째로 다시 그리든 선택지가 셋입니다.

저희 기대는 이렇습니다. 빈 땅 세 필지에 다섯 명까지 붙은 걸 보면 이 모퉁이는 모텔 블록이 아니라 새 상업 블록으로 읽히기 시작했습니다. 1002-10 낙찰자가 달방으로 버티며 때를 기다릴지, 숙박으로 돌아와 월곶포구 손님을 받을지 — 11월 2일 매각결정과 잔금, 그리고 옆 두 동의 재공고가 답을 줍니다. 저희는 그때 다시 씁니다.

결론

검증 메모

«땅값도 안 되는 값이면 숨은 하자가 있다» — 공고에 적힌 부담(철거·폐기물·명도·임차 미조사)이 그 하자이고, 글에 다 적었습니다. «빈 땅 다섯 응찰은 모텔 수요가 아니라 땅 수요다» — 맞습니다. 그래서 이 글은 모텔 시세로 읽지 않습니다. «1명 응찰이라 시세가 아니다» — 맞고, 그래서 비교는 희소성(몇 건 중 몇 건)으로만 했습니다. 거제 베니키아(같은 날 개찰) 결과는 이 글에 넣지 않았습니다.