갈월동 법원경매 18.05억 낙찰, 육의전 신탁공매 11회 유찰 — 판정 채점

① 결과 — 법원·온비드 공개 화면 글자 그대로

갈월동 3-3 · 서울서부지방법원 2026타경50176 — 10월 13일 10:00 매각기일 최저 17.4억 → 기일내역 결과 «매각(1,805,100,000원)» · 다음 기일 «매각결정기일» 10월 20일 14:00 · 사건 상태 미종국
갈월동 매각가의 위치 — 감정 34.0억의 53.0% · 최저가의 1.035배 · 토지 감정 29.3억의 61.5% · 응찰자 수는 공개 화면에 적히지 않음
육의전빌딩 · 온비드 2026-0800-046591(물건 2052315) — 10회차 개찰 10/13 09:00 최저 325.8억(1회차의 40.7%) «유찰» · 11회차 개찰 10/15 09:00 최저 294.8억(36.9%) «유찰» · 누계 «유찰 11회 / 취소 0회»
육의전 남은 회차 — 12회차 최저 266.8억 입찰 10/16 «입찰마감», 개찰 10/19 09:00 · 13회차 최저 247.0억 입찰 10/19 10:00~23:59, 개찰 10/20 09:00

→ 법원경매정보 기일내역(10월 17일 08:20 확인)과 온비드 공개 물건상세(10월 17일 08:22 확인, 비로그인)의 글자 그대로입니다. 10·11회차의 응찰 0은 저희 온비드 입찰결과 원장(10월 17일 수집분)과 같습니다. 낙찰자·응찰자 이름은 적지 않습니다.

갈월동은 법원경매정보 기일내역의 10월 13일 줄에 «매각(1,805,100,000원)»이 적혔습니다. 다음 줄은 10월 20일 14시 매각결정기일입니다. 응찰자 수는 공개 기일내역에도 사건상세에도 칸이 없어 적지 못했습니다.

육의전빌딩은 온비드 물건상세의 이전 입찰 결과에 10회차와 11회차가 모두 «유찰», 낙찰금액 «-»로 적혔습니다. 화면 누계는 «유찰 11회 / 취소 0회»입니다. 12회차는 10월 16일 입찰이 닫혔고, 10월 19일 9시 개찰 결과는 다음 편에서 다룹니다.

② 채점표 — 원 칼럼 문장과 결과

10월 13일 갈월동 편은 «숙박 매출로는 어느 행도 2% 선에 못 미칩니다.»라고 적었습니다. 매각가 18.05억을 그리드에 넣으면 6실이 직영 3실 단가 23.2만원을 받아도 월매출은 매입가의 1.78%입니다. 보수 공사 3.7억을 더하면 1.48%로 내려갑니다. 2%가 되려면 매입가만으로 1박 26.0만원이 필요해 이 문장은 매각가에서도 맞습니다.

같은 편은 «이 물건의 값은 ⑤의 다섯 가지가 얼마에 풀리는지가 정합니다. 그래서 낙찰 여부와 가격은 적지 않습니다.»라고도 적었습니다. 매각가는 토지 감정 29.3억의 61.5%로, 땅값에서 4할 가까이 깎인 값입니다. 4필지에 걸친 건물·점유 다섯 명·1959년 구조가 그 몫이라는 읽기와 어긋나지 않지만, 어느 항목이 얼마를 깎았는지는 가를 수 없어 판정 불가로 둡니다.

10월 14일 육의전 편은 «그러나 신탁공매 사다리는 공고가 미리 적어 둔 일정이지 시장이 내린 값이 아닙니다.»라고 적었습니다. 10회차 325.8억과 11회차 294.8억도 응찰이 0이었고, 1회차 800.1억부터 열한 계단 동안 시장이 받아준 값은 하나도 없습니다. 이 문장은 맞습니다.

결론 문장은 «그래서 답은 「호스텔 매출로 서는 그림이 아니라 땅·상가 물건이다」입니다.»였습니다. 유찰은 그 값에 사는 사람이 없었다는 뜻일 뿐, 왜 안 샀는지는 화면이 말하지 않습니다. 방향은 같아도 이 문장은 판정 불가입니다. 두 편 모두 낙찰가는 예측하지 않았습니다.

③ 갈월동 — 18.05억은 어느 자리였나

갈월동 3-3 기일별 최저가와 10월 13일 매각가. 주황 점선은 토지 감정, 초록 점선은 6실이 1박 23.2만원(저희 직영 3실 단가)을 받을 때 월매출이 매입가의 2%가 되는 값(공사비 제외) · 출처: 법원경매정보 기일내역(2026년 10월 17일 확인), 원 칼럼 그리드

매각가 18.05억은 토지 감정선 29.3억보다 한참 아래였고, 호스텔 셈이 2%를 넘기는 매입가 16.1억보다는 위였습니다. 숙박 매출 셈만으로는 이 값이 나오지 않는다는 뜻입니다. 사는 쪽이 땅, 기존 임대, 다른 용도 중 무엇을 보고 썼는지는 자료에 없습니다.

물론 최저가를 넘겨 팔렸으니 경쟁이 붙었다고 읽을 수 있습니다. 다만 저희 숙박 낙찰 원장 800건(2021~2026년)에서 응찰자 수가 적힌 158건을 보면, 최저가의 1.05배 이하 낙찰 45건 가운데 38건(84%)이 단독 응찰이었습니다. 1.05배를 넘긴 113건은 단독이 44%였습니다. 갈월동은 근린주택이라 숙박 원장과 같은 줄에 놓을 수 없고, 이 건의 응찰자 수는 공개 화면에 없습니다.

물론 감정가의 53.0%면 땅을 싸게 샀다는 말도 나옵니다. 다만 원 칼럼에 적은 감정서 통계로 용산구 근린주택 최근 1년 낙찰가율은 78.51%였고, 이 건은 그보다 25.5%p 낮습니다. 토지 70.7㎡ 한 필지 위에 건물이 4필지로 걸쳐 있는 물건이라 같은 동네 근린주택 값을 그대로 대기 어렵습니다.

한강대로에서 본 갈월동 3-3 정면 — 사진 왼쪽(북측)에 고층 건물이 붙어 있습니다 · 출처: 법원경매정보 공개자료 물건사진(2026년 10월 12일 수집)

④ 육의전 — 열한 계단 응찰 0

육의전빌딩 신탁공매 회차별 최저입찰가. 1~11회차 유찰(응찰 0), 12·13회차는 개찰 전. 초록 점선은 97실 전부가 1박 33.9만원(반경 1km 호텔 중앙값)을 받을 때 월매출이 매입가의 2%가 되는 값(공사비 제외) · 출처: 온비드 공개 물건상세(2026년 10월 17일 확인), 원 칼럼 그리드

원 칼럼 그리드에서 숙박 셈이 2%에 닿는 열은 1km 호텔 중앙값 33.9만원 하나뿐이었습니다. 그 전제로 2%가 서는 매입가는 공사비를 빼고 379.9억이고, 9회차 360.0억부터는 그 선 아래였습니다. 11회차에 보수 공사를 더해도 그 열은 2.15%였지만 응찰은 0이었습니다.

물론 해운대 영무파라드도 11번 유찰 뒤 감정의 42.8%에 팔렸으니 육의전도 곧 팔린다고 볼 수 있습니다. 다만 육의전은 10회차에 이미 1회차의 40.7%로 그 비율 아래였고 11회차 36.9%에도 응찰이 없었습니다. 2026년 저희 온비드 입찰결과 원장에서 감정 100억 이상 신탁·일반재산 근린생활시설 68건 가운데 입찰로 낙찰된 것은 4건입니다. 54억짜리 객실 묶음의 비율을 300억대 빌딩에 그대로 댈 수는 없습니다.

공고문은 유찰 뒤 다음 회차 개시 1시간 전까지 전회차 조건 이상 수의계약을 받는다고 적었습니다. 10월 17일 화면은 12회차를 «입찰마감»으로 두고 취소를 0회로 적었습니다. 지금 적힌 월세 연 9.2억은 12회차 최저가 266.8억의 연 3.43%, 13회차 247.0억의 연 3.71%입니다.

육의전빌딩 전경 — 종로3가역 서측, 탑골공원 동쪽 모서리의 지하 3층·지상 9층 건물. 1층 간판의 상호는 다른 사업자라 적지 않습니다 · 출처: 온비드 물건 공개 첨부 사진(2026년 10월 12일 수집)

⑤ 케이스북 응찰선 — 밴드 아래였습니다

저희 케이스북의 응찰선 규칙은 그 회차 최저가에 1.167을 곱하고, 20억 넘는 물건은 점이 아니라 밴드로 말합니다. 갈월동에 대면 20.3억, 밴드는 18.5억~22.5억이었습니다. 매각가 18.05억은 밴드 아래였고 규칙이 12.7% 높게 봤습니다.

숙박 낙찰 800건에서 최저가의 1.035배 이하로 팔린 것은 150건(18.8%)이라 드문 값은 아닙니다. 이 규칙은 숙박 낙찰로 맞춘 값이고 갈월동은 근린주택이라 표본 밖 물건이었습니다. 이 한 건만으로 규칙의 값을 바꾸지는 않고, 이런 표본 밖 채점을 따로 모읍니다.

⑥ 판정기 초록을 어디까지 믿나

두 물건의 초록은 용도지역·도로·이격·학교·주차 같은 공부 항목이 막지 않는다는 신호였습니다. 결과도 그 신호에 값을 얹지 않았습니다. 갈월동은 숙박 셈이 서는 값보다 위, 땅값보다 아래에서 팔렸고, 육의전은 숙박 셈이 서는 값 아래에서도 응찰이 없었습니다.

그래서 다음 호스텔 용도변경 물건에서 초록은 첫 관문을 통과했다는 뜻으로만 씁니다. 값은 토지가 비중, 명도·필지 같은 권리 하자, 월매출 ÷ 매입가 2% 그리드로 따로 매깁니다. 두 물건 모두 토지가 비중이 86%·93%였고, 원 칼럼이 숙박 셈을 참고로 내린 판단은 결과와 어긋나지 않았습니다.

판정기가 보는 범위는 키우다랩 호스텔 용도변경 판정 페이지에 있습니다. 원 칼럼은 10월 13일 갈월동 편과 10월 14일 육의전 편입니다. 두 물건 모두 근린생활시설이라 저희 숙박 경공매 요점정리 페이지는 따로 없습니다.

⑦ 이 글이 확인하지 못한 것

넷입니다. 첫째, 법원 공개 화면에 적히지 않는 갈월동의 응찰자 수와 2등 가격입니다. 둘째, 매각결정입니다. 10월 20일 매각결정기일에 허가가 나는지는 그날 기일내역으로 봅니다.

셋째, 육의전 12회차와 13회차 결과입니다. 10월 19일·20일 개찰 결과는 다음 편에서 다룹니다. 넷째, 사는 쪽이 무엇을 보고 값을 썼는지입니다. 매각과 유찰은 값만 말하고 이유는 말하지 않습니다.

결론