갈월동 근린주택 경매 17.4억, 호스텔 용도변경 판정은 초록 — 1959년 건물의 조건

한강대로에서 본 본건 정면 — 3층 상부가 한 층 더 올라가 있고, 사진 왼쪽(북측)에 고층 건물이 붙어 있습니다 · 출처: 법원경매정보 공개자료 물건사진(2026년 10월 12일 수집)

① 이 건물이 무엇인가 — 법원 기록 그대로

사건 — 서울서부지방법원 경매1계 2026타경50176 부동산임의경매 · 중복 2건 · 접수 2026년 2월 11일
매각 토지 — 갈월동 3-3 대 70.7㎡ 한 필지 · 등고평탄 가장형 · 서측 폭 약 40m, 남측 폭 약 6m 포장도로
건물(건축물대장) — 연면적 306.47㎡ · 철근콘크리트조 평옥개 지상3층 + 목조 와즙 지상1층(부속) · 사용승인 1959년 10월 4일(올해 67년)
층별 용도 — 1층 제2종근린생활시설(사무소) 51.39㎡ / 1층 일반음식점 53.37㎡ / 2층 점포, 주택 104.76㎡ / 3층 주택 51.5㎡ / 부속 1층(목조) 주택 45.45㎡
건물이 선 땅 — 감정서: 「3-3, 3-9, 4-1, 4-5 위 지상」 — 「본건 건물은 기호1 토지를 포함한 총 4필지 지상에 경계 구분 없이 걸쳐 소재하고 있음. 정확한 지적 경계 확인을 위해서는 별도의 측량이 필요」
제시외 건물 — 비가림시설 샷시조 8㎡(240만) · 용도미상 벽돌조 평지붕 45㎡(5,400만) — 매각 포함
감정 배분 — 토지 29.3억(㎡당 4,150만원) · 건물 4.1억(RC ㎡당 133만원, 잔가 35/50) · 제시외 0.6억 = 34.0억
토지가 비중 — 86.2%
기일 이력 — 6월 30일 34.0억 유찰 → 8월 4일 27.2억 유찰 → 9월 8일 21.8억 유찰 → 10월 13일 17.4억 기일 · 10월 20일 14:00 매각결정기일
용도지역·규제 — 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도 77-257m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독·다가구·아파트·연립·다세대, 2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선, 용산구 고시 2019-39호)

→ 법원경매정보 기일내역(10월 12일 14:14 확인)과 감정평가서(기준시점 2026-03-18) 글자. 건물면적 359.47㎡(경매 목록)는 대장 306.47㎡에 제시외 53㎡를 더한 값입니다. 10월 13일 기일의 결과는 이 표에 없습니다.

감정 34.0억 가운데 토지가 29.3억, 86.2%입니다. 이 물건의 값은 건물이 아니라 서울역 남쪽 대로변 땅 70.7㎡가 정합니다. 케이스북이 정한 토지가 비중 90% 게이트 아래이긴 하지만 거기에 가깝습니다.

토지 단가 ㎡당 4,150만원은 이 필지 자신이 표준지입니다. 공시지가 1,873만원에 시점수정 1.01173과 그 밖의 요인 2.19배를 곱한 값입니다. 감정서가 적은 인근 일반상업지역 상업용 부지 수준은 ㎡당 3,200만~4,700만원입니다. 2023~2026년 조사치입니다. 거래사례비교법으로 따로 낸 값도 ㎡당 4,170만원이었습니다.

건물은 4.1억입니다. 재조달원가 ㎡당 190만원에 잔가율 35/50을 곱한 값입니다. 감정서는 「최근 실시한 것으로 추정되는 리모델링」을 이유로 유효 잔존 연수를 35년으로 봤습니다.

먼저 적어 둘 것이 있습니다. 매각물건명세서의 토지는 「갈월동 3-3 대 70.7㎡」 한 필지입니다. 건물은 「3-3, 3-9, 4-1, 4-5 위 지상」입니다. 감정서는 「총 4필지 지상에 경계 구분 없이 걸쳐 소재」한다고 적었습니다. 「정확한 지적 경계 확인을 위해서는 별도의 측량이 필요」하다고도 적었습니다. 1층 바닥 104.76㎡가 토지 70.7㎡보다 넓습니다.

감정서 지적개황도를 보면 평가 건물의 1층 빗금이 매각 토지 북쪽 바깥으로 나가 있습니다. 매각 토지는 빨간 테두리입니다. 나머지 세 필지가 누구 것이고 어떤 권리가 있는지는 이 글이 등기를 열지 않아 모릅니다. 명세서 인수권리란에는 「매각으로 효력이 소멸되지 아니하는 것」이 없습니다. 「매각에 따라 설정된 것으로 보는 지상권」도 기재가 없습니다.

감정평가서 지적개황도 — 빨간 테두리가 매각 토지(3-3, 70.7㎡), 빗금이 평가 건물의 1층 범위. 북쪽으로 토지 밖에 걸친 부분이 보입니다 · 출처: 감정평가서(2026년 3월, 법원경매정보)

현황조사 — 2026-03-11·03-12 세 차례 방문. 1층 우측호 부동산사무실 임차인 1명 면담(본인 점유). 나머지 층·호실 모두 폐문부재 — 점유관계 확인 못 함, 안내문 출입문에 남김. 전입세대확인서·상가건물임대차현황서에 나타난 5명을 임차인으로 등재
최선순위 설정 — 2003.05.09. 근저당권 · 배당요구종기 2026년 5월 15일 · 명세서 작성 2026년 6월 9일
임차인(명세서) — 5명 — 전입·사업자등록이 전부 2017년 2월 이후(최선순위 2003년 5월 뒤)
권리신고 ① — 1층 일부(58.075㎡) 점포 · 보증금 5,500만원 · 월 250만원 · 기간 2023.03.15~2027.03.15 · 확정일자 2026.05.04 · 배당요구 2026.5.8
권리신고 ② — 3층 전부 주거 · 보증금 6,000만원 · 월 135만원 · 기간 2025.08.06~2027.08.06 · 확정일자 2025.07.31 · 배당요구 2026.5.12
인수권리란 — 등기된 권리 또는 가처분으로 매각으로 소멸하지 않는 것: 기재 없음 · 매각에 따라 설정된 것으로 보는 지상권: 기재 없음 · 비고란: 일괄매각, 제시외 건물 포함
명세서 비고 — 1층 점포 임차인: 2026.3.15. 보증금 500만원 증액, 증액분 확정일자 2026.05.07
보증금 — 최저가의 10% = 1.7억

→ 매각물건명세서(법원경매정보 공개자료 PDF)와 현황조사서 글자 그대로. 사람 이름은 적지 않았습니다. 대항력 유무는 법원 표시(목록 화면 X)를 옮긴 것이 아니라 전입일과 최선순위 설정일의 앞뒤만 적은 것입니다.

현황조사서는 2026년 3월 11일과 12일 세 차례 방문 기록입니다. 1층 우측 부동산사무실 임차인 한 명만 만났습니다. 나머지 층은 「폐문부재」로 점유관계를 확인하지 못했다고 적었습니다. 전입세대확인서와 상가건물임대차현황서에 나온 다섯 명을 임차인으로 올렸고, 그중 둘이 권리신고를 했습니다.

1층 일부 점포는 보증금 5,500만원·월 250만원으로 2027년 3월까지 계약입니다. 3층 전부 주거는 보증금 6,000만원·월 135만원으로 2027년 8월까지입니다. 최선순위는 2003년 5월 9일 근저당권이고 다섯 명의 전입·등록은 전부 2017년 이후입니다. 보증금을 낙찰자가 떠안는 구조는 서류에서 보이지 않습니다. 다만 내부를 비우고 공사에 들어가려면 다섯 명의 점유를 끝내는 절차가 먼저입니다.

남측 6m 골목 쪽 모서리 — 1층 점포 출입구, 골목 건너편과 뒤쪽은 벽돌조 저층 건물 · 출처: 법원경매정보 물건사진

② 호스텔 용도변경 판정 — 왜 초록이고, 무엇을 안 봤나

R1 용도지역 — 초록 (충족 추정) — 현 용도지역 일반상업지역 — 상업·준주거·준공업 계열, 입지 충족 추정.
R1b 지구단위계획 — 초록 (가능 — 관광숙박 가능(일반·생활숙박 불허)) — 서울역 일대 지구단위계획구역 · 획지 11000UQ162HJ202605220252 — 이 획지는 불허 대상이 일반숙박·생활숙박·고시원 계열로 한정돼 있다. 관광숙박업(호스텔업 포함)은 계획이 막지 않는다.결정조서 원문: [불허 대상이 일반숙박시설 한정 — 관광숙박(호스텔 포함)은 규제 밖]같은 구역이어도 획지·층별로 다르다. 실제 허가는 관할 지자체 결정도서 원문으로 확인해야 한다.
R3 도로 접도 — 초록 (충족 추정) — 현 용도지역 일반상업지역 — 일반주거지역의 호스텔 도로 연접 기준(8m 폭·4m 연접) 적용 대상이 아님. 다만 건축허가상 도로 지정·진입 동선은 관할 행정청에 별도 확인 필요.
R3b 인접대지 이격 — 초록 (충족 추정) — 현 용도지역 일반상업지역 — 대지 안의 공지(건축법 §58·시행령 별표2)는 상업지역에서 건축·용도변경하는 경우 제외 대상이라 해당 없음.
R3d 건축선 이격 — 초록 (대상 아님(조례)) — 연면적 306㎡ — 서울특별시 건축조례는 1,000㎡ 이상만 대상 — 해당 지자체 조례상 건축선 이격 규제 대상이 아닙니다.
R3c 개구부 — 초록 (충족 추정) — 현 용도지역 일반상업지역 — 개구부 이격 기준(§13①3나)은 일반주거지역 사업계획 승인 기준으로 상업·준주거계열엔 적용 대상 아님.
R4 학교 보호구역 — 초록 (충족 추정) — 토지이용계획상 교육환경보호구역 표기 없음(LT_C_UO101) — 비해당.
R7 주차 — 초록 (충족 추정) — 필요 ≈ 연면적 306㎡ ÷ 134 = 2.3대 [서울시 주차장 조례 별표2, 숙박 134㎡/대] · 대장 주차 미확인이나 주차장법 시행령 §6④1호 — 사용승인 5년 경과·연면적 1,000㎡ 미만 건축물의 용도변경은 부설주차장 추가 확보 불요(사용승인 67년 경과·연면적 306㎡) · 상업·준주거지역 — 부설주차장 설치제한지역 여부 확인 필요: 서울 10개 구역(4대문·신촌·영등포·강남서초·잠실·천호·청량리·용산마포·미아·목동)의 내부지역이나 경계도로에 직접 접한 대지이면 숙박 268㎡당 1대가 최고한도(서울시 주차장 조례 §21·별표3) · 교통혼잡특별관리구역 기준은 서울 지정 구역 없음(서울시 교통 누리집, 2026-03-11 기준) → 추가 주차장 없이 전환 가능
R6 구조·연식 — 노랑 (확인 필요) — 준공 67년 — 정밀안전진단 필요 추정.
R12 현 용도 — 조건 (조건) — 현 주용도 근린생활시설 — 숙박시설이 아니므로 용도변경 절차가 필요합니다. 절차 종류는 세부 용도군에 따라 확인.
R8 정화조 용량 — 조건 (조건) — 숙박 오수량 기준 정화조 용량 재산정 확인.
R9 소방 설비 — 조건 (조건) — 숙박 소방시설 적용 확인 — 연면적 306㎡ ≥ 300㎡ — 간이스프링클러 대상 추정 · 완강기 3층↑ 객실마다
R10 승인 유형 — 조건 (조건) — 허가/신고 승인 유형·위반건축물 등재 확인.
R11 개구부 차폐 — 조건 (조건) — 개구부(창호) 크기·위치 및 인접대지경계 1.5m 이내 개구부의 방화유리창·차폐 여부는 건축도면(입면·평면)·현장으로 확인(정북일조 이격은 개구부 항목에서 봅니다).

→ 키우다랩 호스텔 용도변경 판정기 결과를 항목별로 옮긴 것입니다(2026년 10월 12일 실행, 규칙 수정 없음). 입력은 건축물대장·용도지역·토지이용계획·지구단위계획 조서 같은 공부이고, 현황도·현장은 들어가지 않았습니다. 종합은 「1차 검증 통과(서류) — 구조·연식 조건 이행 + 현장 검증 필요」. R8~R12 조건 항목과 R7 은 같은 서비스 함수를 공부값으로 다시 실행한 현행 글자입니다(2026년 10월 12일, 주차 항목은 10월 13일 법제처 원문 대조로 고친 문구).

초록이 나온 항목의 공통점은 「일반상업지역이라 적용 대상이 아니다」입니다. 일반주거지역에 걸리는 도로 연접 8m·4m, 대지 안의 공지, 개구부 이격 규정이 그렇습니다. 학교 보호구역은 토지이용계획에 표기가 없습니다. 주차는 연면적 306㎡·사용승인 67년 경과라 주차장법 시행령의 용도변경 추가 확보 예외에 듭니다. 서울역 일대 지구단위계획 획지 조서는 「일반숙박·생활숙박·고시원」만 불허합니다. 호스텔업이 든 관광숙박업은 막지 않습니다.

R3b 인접대지 이격 초록은 실측이 아닙니다. 판정기의 근거 글자는 「현 용도지역 일반상업지역 — 대지 안의 공지(건축법 §58·시행령 별표2)는 상업지역에서 건축·용도변경하는 경우 제외 대상이라 해당 없음.」입니다. 법령 적용 제외를 말한 것이지 현황도에서 이격 치수를 읽은 것이 아닙니다. 거여동 20은 제3종일반주거지역이라 조례의 인접대지 1m 이격이 걸렸고 판정기는 노랑으로 표시했습니다. 갈월동 3-3은 일반상업지역이라 그 규정은 적용 제외입니다.

다만 이 건물에 남는 이격 문제는 다른 것입니다. 건물이 3-9·4-1·4-5 위로 넘어가 있어 경계 침범과 측량이 걸립니다. R11 인접대지경계 1.5m 이내 개구부의 방화창 조건도 따라옵니다. 정면 사진에서 북측 고층 건물이 본건 외벽에 바로 붙어 있습니다. 한강대로에서 봐 왼쪽입니다. 지적개황도에서도 북쪽 경계가 이웃 필지와 맞닿아 있습니다. 이 글의 「초록」은 공부 기반 1차 신호이며 현장과 구청 확인 전입니다.

R6 연식 노랑의 뜻은 두 가지입니다. 첫째, 숙박시설로 올라가는 용도변경은 건축법 제19조 제2항 제1호의 허가 대상입니다. 근린생활시설군(7)·주거업무시설군(8)에서 영업시설군(5)으로 가는 상위군 이동이기 때문입니다. 허가 단계에서 현행 구조·피난·소방 기준에 맞춰야 합니다. 1959년 철근콘크리트 건물의 구조안전확인서 또는 정밀안전진단이 그 단계에서 요구됩니다.

둘째, 감정서조차 내부를 보지 못했습니다. 「폐문·이해관계인 부재·건축물현황도면 부재로 내부 확인 불가」라고 적혀 있습니다. 바닥·기둥·보의 상태는 아무도 적지 않았습니다.

하나 더 있습니다. 저희 숙박업 인허가 원장에는 이 주소 3층이 「외국인관광도시민박업」으로 올라 있습니다. 2023년 12월 신고, 영업/정상입니다. 면적 52㎡, 에어비앤비 매칭 평점 4.97(후기 33건)으로 올라 있습니다. 명세서의 3층 임차인은 「주거」로 신고했고 전입이 2025년 8월입니다. 같은 층에 민박 신고와 주거 임차가 함께 적혀 있다는 사실만 적고, 실제 운영 여부는 확인하지 못했습니다. 호스텔업으로 바꾸려면 이 민박 신고의 정리(폐업·승계)가 용도변경과 별도로 따라옵니다.

본건 위치(빨강) — 서울역 남쪽, 한강대로 동측 · 출처: 브이월드 정적지도(2026년 10월 12일), 좌표는 인허가 원장

③ 객실 수 재설계 — 306㎡면 몇 실인가

8평 안팎(대실형) — 객실 수: 11실 / 단가 대역과 이 건물에서의 뜻: 6~9만에 갇힘(§3) — 이 건물은 대실 동선(주차 0·40m 대로변·6m 골목) 근거 없음 → 계산에서 뺌
13~17평(숙박전용·무인) — 객실 수: 5~7실 / 단가 대역과 이 건물에서의 뜻: 12만+ 대역 — «받을 이유»는 서울역 도보권뿐, 실증 없음 → 하단으로 잡음
20평 이상(독채형) — 객실 수: 4실 / 단가 대역과 이 건물에서의 뜻: 20만+ 사정권 — 3실 실측은 북가좌동 1곳뿐
이 글이 쓴 값 — 객실 수: 6실 / 단가 대역과 이 건물에서의 뜻: 13~17평 중앙(연면적 92.7평 ÷ 6실 = 15.4평). 공용부(계단·로비)를 빼면 실내는 더 작다.

연면적 306.47㎡ = 92.7평을 실당 면적으로 나눈 구간(케이스북 §3). 가능 대역이지 달성값이 아닙니다. 4필지에 걸친 건물이라 측량 뒤 실제 쓸 수 있는 면적은 달라질 수 있습니다. ④의 그리드 결과대로 숙박 매출 모델은 참고입니다.

지금 몇 실인지가 아니라 몇 실이어야 하는지를 묻습니다. 92.7평을 13~17평으로 나누면 5~7실, 8평으로 나누면 11실, 20평이면 4실입니다. 8평 대실형은 계산에서 뺐습니다. 주차 0대·40m 대로변·6m 골목이라 차가 들어왔다 나가는 대실 회전의 근거가 없습니다. 그래서 이 글은 6실로 잡았습니다. 다만 케이스북 규칙대로 「이 단가를 받을 이유」를 같은 칸에 적어야 합니다. 지금 적을 수 있는 이유는 서울역 도보권이라는 입지 하나뿐입니다. 1959년 건물의 층고·계단·창 배치는 내부를 못 봐서 모릅니다. 그러므로 6실 숙박전용안은 대역 하단으로 읽습니다.

④ 공사하면 매출이 얼마나 — 반경 1km 실판매가와 그리드

본건 좌표 반경 1km 안 야놀자 등록 숙소 14곳(인허가 원장과 야놀자 연결). 막대는 10월 14일(화) 1박 판매가, 마름모는 10월 17일(토). 「마감」은 그 날짜 예약이 닫힌 곳, 「미노출」은 서울역·숙대입구역 검색 결과에 안 뜬 곳. 10월 12일 수집.

저희 지역 단가표에 서울은 강남구뿐이라 용산·중구 값은 「없음」입니다. 대신 본건 좌표 반경 1km의 야놀자 등록 숙소 14곳을 인허가 원장에서 뽑았습니다. 10월 12일에 「서울역」·「숙대입구역」 검색으로 1박 판매가를 받았습니다. 체크인 10월 14일(화)과 17일(토) 두 날입니다.

화요일 가격이 잡힌 곳은 11곳입니다. 모텔 6곳 중앙값 7만원, 호텔 4곳 중앙값 16만원입니다. 호스텔·게스트하우스는 1km 안에 12실 호스텔 한 곳(356m)이 잡혔고 화요일 5만원입니다. 토요일은 8곳이 예약 마감이라 가격이 거의 없고, 값이 남은 두 곳은 화요일보다 높았습니다. 토요일 값은 그래서 표본으로 쓰지 않았습니다.

그림에는 두 묶음이 보입니다. 하나는 20만원대 중반 이상을 받는 342실 브랜드 호텔(183m)과 101실 호텔(420m)입니다. 다른 하나는 5만 안팎~8만원대의 소형 모텔·호텔입니다. 호텔 중앙값 16만원은 42만, 24만, 8만, 7만원 네 값의 가운데입니다. 실재하는 가격이 아니고 두 묶음 사이의 계산값입니다. 6실짜리 호스텔이 이 동네에서 어느 묶음에 붙을지는 아직 아무 데이터도 말해 주지 않습니다.

행은 매입가 4단(4회차 최저·3회차·2회차·감정가) × 공사비 2단(평당 400만·700만, 92.7평 기준 3.7억·6.5억), 열은 1박 가격 4종(1km 모텔 중앙·1km 호텔 중앙(n=4, 계산값)·직영 숙박전용 16실·3실)과 그 행에서 2%가 되는 1박 가격. 값은 월매출 ÷ 총투입(케이스북 C-012 정의).

그리드는 하나로 찍지 않습니다. 가로는 1박 가격 네 가지, 세로는 매입가 네 단에 공사비 두 단입니다. 기준선은 케이스북이 정한 「월매출 ÷ 매입가(총투입) 2%」입니다.

공사비는 케이스북 기준값 평당 400만~700만원을 92.7평에 곱한 3.7억~6.5억입니다. 1959년 건물의 구조보강·대수선 비용은 들어 있지 않습니다. 월매출은 6실 × 1박 가격 × 30.4일 × 점유율 76%입니다. 점유율은 저희 직영 13개 지점 수렴선이고 브랜드 운영을 전제로 합니다.

어느 칸도 2%에 닿지 않습니다. 가장 높은 칸이 1.52%입니다. 4회차 최저가 17.4억에 보수 공사 3.7억을 더한 총투입 21.1억의 행입니다. 거기서 직영 3실 단가 23.2만원을 받을 때입니다.

거꾸로 2%가 되려면 매입가 17.4억만 놓고도 1박 25만원이 필요합니다. 보수 공사까지 더하면 31만원입니다. 감정가 34.0억이면 매입가만으로 49만원입니다. 1km 호텔 중앙값 16만원은 물론 저희 직영 3실 단가 23.2만원으로도 미달입니다.

이 글은 숙박 매출 모델을 참고로 강등하고, 이 물건의 값은 땅값으로 읽습니다. 케이스북 §7의 토지가 비중 규칙이 있습니다. 90%를 넘으면 숙박 매출 모델을 「참고」로 강등하고 땅 기준으로 안내합니다. 이 물건은 86.2%로 그 선에 가깝고, 그리드 결과도 같은 방향입니다.

물론 서울역 바로 옆이니 호텔 단가를 받을 수 있다는 말이 있습니다. 다만 1km 안에서 20만원대를 받는 두 곳은 101실·342실 브랜드 호텔입니다. 같은 반경의 12~19실 소형 숙소는 전부 5만 안팎~8만원대였습니다. 6실 호스텔이 어느 쪽 단가를 받을지는 이 동네 데이터로는 아직 갈리지 않습니다.

⑤ 사면 무엇을 확인하나 — 다섯 가지

첫째, 건물이 선 나머지 세 필지(3-9, 4-1, 4-5)의 등기와 경계입니다. 매각 토지는 70.7㎡ 한 필지이고 1층 바닥은 104.76㎡입니다. 측량과 등기 열람 없이는 내 땅 위에 건물이 얼마나 서 있는지 모릅니다.

둘째, 점유 다섯 명의 정리입니다. 명세서에 인수 권리 기재는 없습니다. 다만 1층 점포는 2027년 3월, 3층 주거는 2027년 8월까지 계약 기간이 적혀 있습니다. 나머지 셋은 폐문부재로 점유 내용 자체가 비어 있습니다.

셋째, 1959년 구조입니다. 용도변경 허가는 현행 기준으로 심사되며, 감정서도 내부를 못 봤습니다. 구조안전확인 또는 정밀안전진단의 비용과 결과가 공사비보다 먼저 정해져야 합니다.

넷째, 용도변경 절차입니다. 근린생활시설·주택에서 숙박시설로는 건축법 제19조의 허가 대상입니다. 호스텔업은 관광진흥법의 관광숙박업 등록이 따로 있습니다. 지구단위계획은 관광숙박을 막지 않습니다. 다만 같은 구역이어도 획지·층별로 다르므로 용산구 결정도서 원문을 봐야 합니다. 인접대지 이격은 현황도·현장에서 다시 재야 합니다. 3층의 외국인관광도시민박업 신고를 어떻게 정리할지도 같이 묻습니다.

다섯째, 건축물대장의 위반 표시입니다. 저희 원장의 세움터 확인 칸은 이 주소에 비어 있습니다. 감정서는 「공부와의 차이 없음」이라고 적었습니다. 그런데 제시외 건물이 매각에 포함돼 있습니다. 비가림시설 8㎡와 용도미상 벽돌조 45㎡입니다. 이것이 대장에 어떻게 적혀 있는지는 대장 1쪽을 직접 열어 봐야 합니다.

물론 판정이 초록이니 호스텔이 된다고 읽을 수도 있습니다. 다만 초록은 공부 다섯 항목이 막지 않는다는 뜻입니다. 이격·구조·점유·필지 네 가지는 판정기가 보지 않았습니다. 판정기가 보는 범위는 키우다랩 호스텔 용도변경 판정 페이지에 적혀 있습니다. 숙박 경·공매 목록은 경공매 화면에 있습니다. 이 물건은 저희 숙박 전용 경매 원장에 없어 물건 요점정리 페이지가 따로 없습니다.

⑥ 세 번 유찰이면 싼가 — 서울 숙박 낙찰 기록

물론 세 번 유찰돼 감정가의 51%면 싸다는 말이 있습니다. 다만 저희 낙찰 사례 원장에 있는 서울 숙박시설 낙찰 12건의 낙찰가율 중앙값은 84%입니다. 2024년 이후 6건은 67.5%입니다. 감정서가 적은 용산구 근린주택 최근 1년 낙찰가율은 78.51%, 근린상가는 70.98%입니다.

2021~2022년에는 감정가 이상 낙찰이 넷이었고 2024년 이후로는 전부 감정가 아래였습니다. 이 숫자들은 서울 숙박 경매의 눈높이가 내려왔다는 것까지만 말합니다. 이 물건의 값은 ⑤의 다섯 가지가 얼마에 풀리는지가 정합니다. 그래서 낙찰 여부와 가격은 적지 않습니다.

⑦ 이 글이 확인하지 못한 것

다섯입니다. 첫째, 건물이 걸쳐 있는 나머지 세 필지의 등기와 경계입니다. 등기를 열지 않았고 측량 자료도 없습니다. 둘째, 건물 내부입니다. 감정서도 폐문으로 못 봤고 저희도 못 봤습니다. 층고·계단·기둥 상태와 3층 민박이 실제로 돌아가는지는 모릅니다.

셋째, 건축물대장 원본과 지구단위계획 결정도서 원문입니다. 판정기는 대장 표제부 캐시와 획지 조서를 읽었고, 세움터는 열지 않았습니다. 넷째, 토요일 1박 가격입니다. 10월 17일은 1km 안 8곳이 예약 마감이라 주말 단가 표본이 없습니다.

다섯째, 지적개황도의 용도지역 경계선이 건물 동측을 지납니다. 동쪽은 제2종·제3종일반주거지역입니다. 상업지역 제외 논리가 동측 부분까지 적용되는지는 측량과 토지이용계획 확인 전입니다. 10월 13일 기일의 결과는 이 글에 없습니다.

결론