법원경매·공매 유찰 횟수가 말하는 것 —
고성 18회, 영월 5회

감정평가서 사진 — 고성 레이크오션 건물 정면(중앙감정평가법인, 기준시점 2026년 2월 6일, 온비드 첨부 감정평가서 사진용지 2쪽).

① 같은 «유찰», 다른 규칙 — 두 물건의 회차 기록

회차별 최저가를 감정가에 대한 비율로 놓았습니다. 위는 온비드 공고·입찰 원장, 아래는 법원 기일내역 글자입니다.

아래 그래프는 단순합니다. 법원은 유찰이 날 때마다 최저가를 정해진 비율로 깎습니다. 영월 사건은 4월 14일 감정가 그대로 시작해 5월 19일 70%, 6월 23일 49%, 7월 28일 34%, 9월 8일 24%를 거쳐 10월 13일 17%(23.0억)에 와 있습니다. 회차마다 직전의 70%이고, 유찰 횟수만 알면 지금 값을 거꾸로 셈할 수 있습니다. 위 그래프는 다릅니다. 고성 물건의 지금 공고(온비드 공고 904751)는 9월 17일 1회차를 감정가의 130%인 407.7억에서 시작했고, 주마다 약 10%씩 내려 공고문 표상 9회차(11월 11일) 최저가가 189.1억입니다. 그런데 맨 왼쪽 막대, 6월 24일 직전 공고의 9회차도 189.1억이었습니다. 석 달 사이 공고가 바뀌면서 값이 감정가 위로 다시 올라갔다가 같은 바닥으로 내려오는 일정이 새로 짜였습니다. 유찰 횟수는 그 사이에도 계속 쌓였습니다. 물론 법원경매도 저감률이 법원마다 20%·30%로 다르고, 재감정이나 변경으로 값이 다시 오르는 사건이 있다는 말이 맞습니다. 다만 영월 사건의 기일내역 여섯 줄에는 변경·재감정이 없고, 다섯 번의 유찰이 다섯 번의 30% 저감으로 그대로 이어집니다.

② 고성 «18회 유찰»을 풀면 — 15번은 이전 공고, 3번은 이번 공고

온비드는 회차마다 «유찰 횟수»를 붙여 공고합니다. 이 물건의 지금 공고는 1회차에 15, 2회차에 16, 3회차에 17, 4회차부터 18로 적혀 있습니다. 그 회차가 열리기 전까지 쌓인 유찰 수라는 뜻입니다. 저희 공매 결과 원장(온비드 1826115)에 남은 것은 이번 공고 1~3회차의 «유찰» 세 줄입니다 — 개찰일 기준 9월 18일, 9월 23일, 10월 1일입니다. 나머지 15번은 저희가 결과를 모으기 시작한 2026년 9월 이전의 공고들 몫이라, 회차별 값은 저희 원장에서 다시 볼 수 없습니다. 저희 원장에 남은 직전 공고의 흔적은 6월 24일 9회차 한 줄(189.1억, «수의계약가능»)입니다. 4회차는 10월 7일 입찰이 끝났지만 10월 8일 새벽 원장에는 «입찰마감»까지만 있어 결과를 적지 않습니다. 그래서 10월 14일 5회차(267.5억)가 열린다고 단정하지도 않습니다 — 4회차에서 끝났다면 5회차는 없습니다. 인허가 원장에서 이 자리는 레이크오션 가족호텔, 관광숙박업 203실입니다. 2018년 2월에 등록해 2022년 2월 25일 폐업으로 적혀 있고, 같은 지번에 옛 이름(힐링파크)의 폐업 기록이 하나 더 있습니다. 공매 대상은 토지 3필지와 건물 1동을 한꺼번에 파는 것이고, 원장상 건물 연면적은 17,866㎡, 토지는 13,055㎡입니다. 감정가 313.6억은 중앙감정평가법인이 2026년 2월 6일 기준으로 낸 값입니다. 물론 18이라는 숫자 자체가 틀린 것은 아닙니다. 온비드가 적은 그대로입니다. 다만 그 18번이 한 줄의 값 사다리에서 나온 것이 아니어서, «18번 깎였다»로 읽으면 실제 값과 맞지 않습니다.

③ 18번 유찰에도 이미 열린 4회차가 감정가의 95%였던 이유 — 신탁공매는 공고마다 값을 다시 짭니다

이 물건은 압류재산 공매가 아니라 신탁부동산 공매입니다(공고문 제목 «신탁부동산 공매 공고»). 소유권을 신탁사에 넘겨 둔 부동산을 신탁사가 우선수익자(대개 돈을 빌려준 쪽)를 위해 파는 구조입니다. 이때 회차와 값은 법이 정한 저감률이 아니라 신탁사가 내는 공고문 표가 정합니다. 9월 재공매 공고문에는 1회차 9월 17일 407.7억부터 9회차 11월 11일 189.1억까지 아홉 줄이 적혀 있고, 단위 옆에 «VAT별도»가 붙어 있습니다. 최저입찰가는 토지와 건물을 합친 값이고 건물분 부가가치세가 따로 붙는다는 뜻입니다. 공고문에서 같이 읽을 문장이 둘 있습니다. 하나는 «우선수익자의 요청에 따라 공매진행이 중지될 수 있»다는 문장이고, 다른 하나는 유찰되면 다음 회차 전까지 직전 회차 최저가 이상으로 수의계약을 맺을 수 있으며 그 기간이 최종 회차 유찰일부터 6개월이라는 문장입니다. 6월 직전 공고가 9회차 189.1억에서 «수의계약가능»으로 남았고, 그 뒤 9월에 감정가 위에서 다시 시작하는 공고가 나왔습니다. 공고를 왜 그렇게 다시 짰는지는 공고문에 적혀 있지 않아 저희도 적지 않습니다. 확인되는 것은 새 공고의 마지막 값이 직전 공고의 마지막 값과 원 단위까지 같다는 점입니다. 이미 입찰이 끝난 4회차(10월 7일) 최저가도 297.2억, 감정가의 95%였습니다. 그래서 이 물건에서 볼 숫자는 «유찰 18회»가 아니라 «바닥 189.1억, 그 바닥이 두 번째로 걸렸다»입니다. 감정가의 60%입니다. 물론 신탁공매도 회차가 진행되면 결국 값이 내려가니 유찰 횟수가 쓸모없다는 말은 지나칩니다. 다만 한 공고 안에서만 그렇고, 공고가 바뀌면 횟수는 이어지고 값은 처음으로 돌아갈 수 있다는 점을 같이 적어야 합니다.

감정평가서 사진 — 같은 건물 1층 로비(같은 감정평가서 사진용지 5쪽). 2022년 폐업 뒤의 모습입니다.

④ 영월 5회 유찰 — 값은 규칙대로 내려왔고, 남은 것은 권리입니다

영월 사건(2025타경30142)은 춘천지방법원 영월지원의 부동산강제경매입니다. 진별리 506-42 외 3필지의 토지와 건물을 한꺼번에 팝니다. 원장상 토지 6,979㎡, 건물 5,612㎡이고, 인허가 원장에서 이 자리는 영월 더 블리스 워케이션 센터, 숙박업(생활) 25실로 2024년 7월 24일 신고돼 «영업/정상»으로 적혀 있습니다. 원장의 사건 접수일은 2025-01-08입니다. 기일내역 글자는 다섯 줄 모두 «유찰»이고, 10월 13일 기일의 결과 칸은 비어 있습니다. 10월 8일 새벽 원장 메모도 «결과 미입력(개찰 전)»입니다. 10월 8일 17시 법원 기일내역을 다시 열어 10월 13일 매각기일(최저가 2,303,578,000원)과 10월 20일 매각결정기일이 그대로인 것을 확인했습니다. 최저가 23.0억은 감정가의 16.8%입니다. 10월 20일에는 매각결정기일이 잡혀 있습니다. 값이 규칙대로 깎인 사건에서 유찰 횟수가 많다는 것은, 그 값에도 아무도 들어오지 않을 이유가 물건에 있다는 신호로 읽는 편이 맞습니다. 이 사건의 물건 정보에는 그 이유가 될 만한 것이 두 가지 보입니다. 하나는 법원 물건 정보의 특이사항 칸에 ‘유치권’이 적혀 있다는 점입니다(신고 금액·성립 여부는 확인하지 못했습니다). 유치권은 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리라 따로 확인해야 합니다. 다른 하나는 물건 정보의 등기 요약 표에 2025.03.25 중소기업은행의 임의경매(2025타경30405)가 따로 적혀 있다는 점입니다. 같은 표의 비고 칸은 2024.09.23 중소기업은행 근저당을 «말소기준권리»로 적고 있습니다 — 표에 그렇게 적혀 있다는 것까지이고, 인수·소멸 판단은 이 글에서 하지 않습니다. 물론 감정가의 17%면 무엇이 걸려 있어도 싸다는 말이 나올 수 있습니다. 다만 저희 원장에는 유치권의 신고 금액과 법원의 판단이 없어, 싸다는 판단을 이 글에서 하지 않습니다. 할 수 있는 말은 «값은 규칙대로 내려왔고, 다섯 번 동안 그 값을 막은 것이 무엇인지는 권리 서류에 있다»까지입니다.

법원 감정평가서 사진(2025년 1월 감정) — 진별리 506-2 토지. 사건이 처음 접수될 때 감정한 필지입니다. 숙박 건물(506-42) 사진은 저희가 보관한 자료에 없습니다.

⑤ 두 물건을 한 표에

표로 놓으면 차이가 드러납니다. 영월의 유찰 횟수는 법원이 쓴 글자에서 바로 나오고 값과 1대1로 이어집니다. 고성의 유찰 횟수는 온비드의 누적 표기이고, 값은 공고마다 신탁사가 짭니다. 두 물건이 모두 «여러 번 유찰된 숙박시설»이지만 다음 회차에 대해 물어야 할 질문이 다릅니다. 영월은 «무엇이 사람을 막았나», 고성은 «이번 공고의 바닥이 어디고 그 뒤에 무엇이 오나»입니다. 물론 두 물건은 크기도 업종도 달라 나란히 놓는 것 자체가 무리라는 말이 있습니다. 다만 이 글이 견주는 것은 두 물건의 값이 아니라 «유찰 횟수»라는 같은 칸이 두 경로에서 무엇을 뜻하느냐이고, 그 차이는 물건 크기와 상관없이 회차 규칙에서 나옵니다.

⑥ 숫자로 보면 — 유찰 횟수별 낙찰가율, 법원과 공매를 따로

법원경매는 저희 경공매 화면의 «유찰 횟수별 낙찰가율»과 같은 통계입니다. 공매는 같은 방식으로 따로 셌고 표본이 10건 미만인 구간은 비워 뒀습니다.

저희 법원경매 원장에서 최근 12개월 숙박시설 낙찰 162건을 유찰 횟수로 나누면, 낙찰가÷감정가 중앙값이 1회 77%, 2회 54%, 3회 39%, 4회 이상 27%입니다. 유찰 0회(첫 기일에 낙찰)는 10건이 안 돼 비워 뒀습니다. 법원 쪽은 유찰 횟수와 낙찰가율이 한 방향으로 움직입니다. 최저가가 규칙대로 깎이니 당연한 결과이기도 합니다. 영월 사건의 지금 최저가 16.8%는 4회 이상 구간의 중앙값보다 낮습니다. 공매 쪽은 같은 방식으로 셀 수 있는 표본이 작습니다. 저희 공매 결과 원장(개찰일 2026년 7월 15일~10월 8일)에서 숙박 낙찰은 39건이고, 그중 낙찰 전에 원장에 유찰이 3번 이상 남은 것이 27건, 중앙값 12%입니다. 0~2회 구간은 각각 5건·2건·5건이라 비교군이 없습니다. 낙찰 39건 중 29건이 압류재산, 기타일반재산(고성과 같은 분류)이 10건입니다. 이 숫자를 법원의 4회 이상 구간과 한 표로 합치지 않습니다. 공매의 유찰 횟수는 저희가 결과를 모은 기간 안의 것만 센 하한이고, 고성처럼 공고가 바뀌면 값이 다시 올라가는 물건이 섞여 있어서입니다. 물론 공매 3회 이상 구간의 12%를 보고 «공매가 법원보다 훨씬 싸게 끝난다»고 읽을 수도 있습니다. 다만 표본 27건의 대부분이 압류재산이고 금액이 작은 물건이 많아, 고성 같은 대형 신탁공매에 그 비율을 옮겨 쓰면 안 됩니다.

⑦ 유찰 횟수 옆에 같이 볼 셋

두 물건에서 나온 것을 정리하면 셋입니다. 첫째, 다음 회차의 값을 누가 정하는가. 법원 저감 규칙이면 유찰 횟수로 값을 셈할 수 있고, 신탁사 공고문이면 그 공고문의 표를 직접 열어야 합니다. 고성 공고문은 온비드 물건 첨부에 있습니다. 둘째, 직전 공고의 마지막 값. 신탁공매는 공고가 다시 나오면 값이 처음으로 돌아갈 수 있어, 이전 공고의 바닥이 지금 공고의 바닥과 같은지 봅니다. 고성은 같았습니다. 셋째, 규칙대로 깎였는데도 유찰이 이어진 이유. 법원경매에서 회차가 쌓였다는 것은 그 값에도 들어오지 않을 사정이 있다는 뜻이고, 영월은 특이사항 칸의 ‘유치권’과 등기 요약 표의 임의경매 사건이 물건 정보에 적혀 있습니다. 물론 회차가 쌓인 물건은 결국 누군가 사 간다는 말도 맞습니다. 저희 법원 원장에서도 4회 이상 유찰 뒤 낙찰된 숙박시설이 73건으로 구간 중 가장 많습니다. 다만 그 73건이 어떤 권리를 안고 팔렸는지는 이 통계에 들어 있지 않아, 숫자 하나로 «기다리면 된다»고 말하지 않습니다.

⑧ 이 글이 못 본 것

넷입니다. 첫째, 고성의 이전 공고 15번 유찰은 회차별 값과 날짜를 저희 원장에서 다시 볼 수 없습니다. 온비드가 적은 누적 숫자만 있습니다. 둘째, 영월 사건은 10월 8일 17시 기일내역까지 확인했고 그 뒤의 기일 변경·취하는 이 글에 반영되지 않습니다. 셋째, 감정평가서를 끝까지 읽지 못했습니다. 고성 감정평가서는 글자를 뽑을 수 없는 스캔본이고, 영월 사건에 연결된 감정서 파일은 진별리 506-2 토지 한 필지(2.8억)분이라 이번 매각 물건 전체와 맞지 않았습니다. 사진은 고성 감정평가서 사진용지에서 두 장, 영월은 저희가 보관한 법원 감정서 사진 중 506-2 토지 한 장만 실었고 숙박 건물 사진은 없습니다. 넷째, 유치권은 특이사항 칸의 글자만 있고 신고 금액과 성립 여부는 저희 원장에 없습니다.

결론