온비드 공매 시흥 거북섬 생숙 102호실 —
9회차 유찰 응찰 0, 최저가 감정의 21%

① 무엇이 나왔나 — 영업 중인 호텔의 호실 102개

감정평가서 사진(2026년 2월) — 본건 전경(남측에서 촬영).

파는 것은 한 건물의 호실 102개입니다. 8~15층 숙박시설 호실 79개(전용 69~156㎡)와 지하 1층~2층 근린생활시설 호실 23개를 호실마다 따로 총액으로 입찰합니다. 감정은 2026년 2월 25일에 됐습니다. 감정서는 이 건물 전체 356호(건축물 현황) 가운데 256개호를 1,624.9억원으로 평가했고, 그중 102호가 공매에 올라 있습니다. 나머지 호실이 어떤 상태인지는 공매 자료에 나오지 않습니다. 건물은 비어 있지 않습니다. 인허가 원장에 생활숙박업 276실로 2024년 8월 등록돼 영업 중이고, 야놀자에는 «웨이브엠호텔 이스트»로 올라 10월 6일 기준 2인 숙박 18만원부터 팔리고 있습니다. 공매 102호실은 등록 객실 276실의 37%입니다. 물론 호실 수와 등록 객실 수는 셈 단위가 다를 수 있습니다. 다만 감정서의 356호와 원장의 276실, 공매의 102호를 같은 건물 안에서 견준 것이고, 어느 호실이 영업에 쓰이는지는 공매 자료로 가를 수 없습니다.

야놀자 «웨이브엠호텔 이스트» 화면(2026년 10월 6일) — 10월 6일~7일 2인 180,000원부터.

② 호실 102개 전수 — 숙박 79·근생 23

공매 102호실 전수(호실·용도·전용㎡·감정·10월 13일 최저).

숙박시설 호실은 감정 합계 561.9억, ㎡당 중앙값 925만원입니다. 10월 13일 회차 최저 합계는 117.2억입니다. 근린생활시설 호실은 감정 170.2억에 최저 35.5억입니다. 호실 하나로 보면 숙박 호실의 감정은 6억~15.5억원, 10월 13일 최저는 1.3억~3.2억원 사이입니다.

③ 회차 — 59.7%에서 20.8%까지, 응찰은 한 번도 없었습니다

회차별 최저가율. 빨강 유찰(응찰 0), 회색 취소, 노랑 예정.

온비드 개찰 기록으로 1차 공고는 7월 15일 59.7%에서 시작해 7월 27일 39.2%까지 다섯 번 유찰됐고, 7월 16일·28일·30일 세 회차는 «취소»로 적혀 있습니다. 9월 10일 재공고 뒤 9월 18일 39.2%에서 다시 시작해 10월 2일 28.6%까지 네 번 더 유찰됐습니다. 9회차, 개찰로는 10번에서 응찰은 한 건도 없었습니다. 10월 6일·8일·13일 세 회차가 남아 있고, 마지막 회차 최저 합계는 152.7억입니다. 물론 신탁 공매는 회차가 빨라 몇 번 유찰됐다는 것만으로 값을 읽기 어렵습니다. 다만 이 물건은 재공고에서도 감정가로 되돌리지 않고 39.2%에서 이어 내려왔고, 취소 세 회차를 빼고 세어도 9회차입니다. 응찰 0은 값이 아니라 기록입니다.

④ 이 섬의 생숙 842실과 시흥의 숙박방문자 비율

거북섬(정왕동 27xx 번지)에 영업 중인 생활숙박업은 4곳 842실이고 전부 2023년 6월부터 2024년 8월 사이에 등록됐습니다. 정왕동 전체로는 영업 중 숙박 65곳 3,081실, 시흥시 전체 109곳 4,297실이니 시흥 객실 열에 일곱이 정왕동에, 그중 27%가 거북섬 생숙 4곳에 있습니다. 한국관광데이터랩의 «숙박방문자 비율»은 그 지역 방문자 가운데 자고 간 사람의 비율이지 객실 점유율이 아닙니다. 시흥시는 2026년 3~8월 5.9~6.7%로 여섯 달 내내 전국 기초지자체 평균(6.4~7.7%) 아래였습니다. 방문자는 매달 400만~460만 명으로 적지 않은데 자고 가는 비율이 낮은 도시입니다. 물론 이 비율로 거북섬 호텔이 얼마나 찼는지는 알 수 없습니다. 다만 시흥 상권은 저희 야놀자 페이싱 수집 대상이 아니어서 토요일 당일 매진 같은 자료가 없습니다. 그래서 이 글은 «방이 안 찬다»고 쓰지 않고 «응찰이 없다»고만 씁니다.

⑤ 관광숙박시설이 분양형 생숙이 된 경위 — 감사원 감사결과보고서가 적은 것

감사원이 2026년 8월 20일 공개한 «시흥시·군포시 기관정기감사» 감사결과보고서(지방행정1국3과, 주의요구 사항)는 이 단지의 숙박시설 변경을 이렇게 적었습니다. 시흥시는 2018년 11월 8일 민간사업자와 사업협약을 맺었고, 공모지침서는 ‘거북섬상업-1’ 획지에 «객실 수 200실 이상의 ‘관광숙박시설’»을 의무적으로 두도록 했습니다. 시흥시는 2021년 5월 31일 «필수도입시설 중 ‘관광숙박시설’을 ‘숙박시설’로 확대하고, 숙박시설 건설 위치를 ‘거북섬상업-1’ 획지에서 ‘거북섬 상업용지’로 확대하는 부속합의(변경협약)»를 체결했고, 사업자는 ‘거북섬상업-4-3’ 획지에 생활숙박시설을 완공해 2023년 5월 19일 사용승인을 받았습니다. 당초 관광숙박시설 자리인 ‘거북섬상업-1’ 획지는 «2021년 12월 20일 건축허가 후 착공하지 않아 2025년 3월 20일 건축허가가 취소»됐습니다. 보고서는 «민간사업자가 본 사업 수행을 위해 설립(지분 100% 보유)한 주식회사는 2020년 11월 6일부터 2025년 12월 17일 현재까지 총 275개 객실 중 186개 객실을 분양하여 827억 원 상당의 수익을 얻었다»고 적었습니다. 보고서는 그 생활숙박시설의 상호명을 가렸고, 저희도 원장의 객실 수와 맞추지 않습니다. 감사원의 판단 근거도 원문에 있습니다. 관광진흥법상 관광호텔 등은 «음식·운동·오락·휴양·공연 또는 연수에 적합한 시설 등의 부대시설을 함께 갖추어 이용하게 하는 업»이고 «관광숙박시설 중 휴양 콘도미니엄만 분양이 가능»한 반면, 생활숙박시설은 «분양을 제한하는 규정을 두고 있지 않다»는 것입니다. 그래서 «관계법령이 개정되거나 인허가 추진과정에서 불가피한 사실이 발생하지 않는 한 관광숙박시설 대신 생활숙박시설을 건축하도록 사업협약을 변경하는 일이 없어야 한다»고 했고, 시흥시장에게 주의를 요구했습니다. 시흥시는 «업무 전문성이 다소 부족하여 미흡한 부분이 있었으나 공정성을 훼손하려는 의도는 없었다»고 답변했습니다. 관광호텔은 한 사업자가 운영하는 시설이고, 분양형 생숙은 호실마다 주인이 다릅니다. 호실이 분양되면 그 뒤의 자금과 담보는 호실 단위로 쪼개지고, 신탁으로 묶인 호실은 사업이 막히면 호실 단위로 공매에 나옵니다. 이번 102호실이 그 모양입니다.

⑥ 상가 4,000개에 입점 300곳 — 기사가 적은 거북섬

한겨레 2024년 11월 6일 «‘한국의 코스타 델 솔’ 꿈꾸던 시흥 거북섬…“유령섬이나 다름없죠”»은 거북섬발전위원회를 인용해 상가 점포 4,000여 개 가운데 입점한 곳이 300여 곳이고 오피스텔·생활형숙박시설도 공실이며 분양대금반환 청구 소송이 잇따른다고 전했습니다. 땅집고 2025년 5월 25일 «대선 막판 쟁점 '공실 지옥' 거북섬'의 진실...세계 최대 인공서핑장의 명암»은 상가 공실률 87%를 적었고, 연합뉴스 2025년 5월 27일 «거북섬 상가 수분양자들 "공실 피해 심각" 분양사 800억대 고소»은 수변상가 수분양자 100여 명이 분양대행사 대표 등 2명을 특정경제범죄법 사기 혐의로 고소해 경찰이 입건 조사 중이며 피해 주장액이 800억원대라고 전했습니다. 수사 결과는 저희가 확인하지 못했습니다. 땅집고 2024년 9월 6일 «반얀트리 들어선다던 시흥 거북섬 초대형 생숙 부지 결국 공매행»은 거북섬 최대 상업용지(1만5,574㎡, 감정 1,073억원)가 생숙 609실 건축허가를 받은 채 세 번째 공매에 나왔다고 적었고, 2025년 5월 기사에는 그 부지가 8회 유찰로 1,400억원에서 700억원대까지 내려갔다고 적혀 있습니다. 이 글은 기사를 옮길 뿐 거북섬이 왜 그렇게 됐는지 따로 판단하지 않습니다. 다만 숙박업 쪽 숫자 하나는 저희 원장에서 더합니다 — 이 섬에 2년 새 등록된 생숙 842실 가운데 102호실이 지금 9회차 유찰된 공매 물건입니다.

⑦ 분양형 생숙이 공매로 오는 구조 — 우리 숙박업 사업자가 볼 것

호텔 한 채를 한 사업자가 갖고 운영하면 경매도 한 건입니다. 분양형 생숙은 호실마다 소유자가 있고 운영은 위탁운영사가 맡으며, 호실의 소유권과 담보는 신탁사에 묶이는 경우가 많습니다. 그래서 어느 호실의 대금이나 대출이 막히면 그 호실만 공매에 나오고, 같은 건물이 야놀자에서 영업하는 동안 그 건물의 호실 102개가 온비드에서 유찰을 거듭하는 일이 생깁니다. 낙찰자는 호실 하나의 소유자가 되는 것이지 호텔의 운영자가 되는 것이 아닙니다. 운영 수익이 어떻게 나뉘는지, 위탁운영 계약이 어떻게 돼 있는지는 공매 자료에 없고, 이 글도 적지 않습니다. 물론 호실 하나를 싼값에 사서 직접 쓰거나 임대하면 된다는 셈이 있습니다. 다만 생활숙박시설의 쓰임은 법과 지자체 규정이 정하고, 이 글은 그 조문을 확인하지 않아 적지 않습니다. 공매 공고문과 감정평가서, 그리고 관할 시청 확인이 먼저입니다.

⑧ 이 공매를 보는 분께 — 셋