해운대 영무파라드호텔 44객실 공매 낙찰 54.1억 —
생활숙박시설, 감정가의 42.8%

① 물건 — 호텔 한 동이 아니라 호실 45개

영무파라드호텔 전경(남측에서 촬영) · 출처: 온비드 감정평가서 사진(나라감정평가법인, 2025년 11월 조사)

이 공매는 호텔 건물 전체가 아니라 구분소유 호실 45개입니다. 감정평가서 요항표에 «304호 : 사무실», «401호외 43개호 : 영무파라드호텔 객실(생활숙박시설)로 이용중»이라고 적혀 있습니다. 건물은 지하3층 지상26층, 공부상 용도는 1종근린생활시설(소매점)과 생활숙박시설입니다. 공매를 낸 곳은 한국투자부동산신탁(주)(신탁자 (주)영무파라드)이고 감정을 의뢰한 곳은 대전북부새마을금고입니다 — 담보로 잡힌 호실이 신탁 공매로 넘어온 구조입니다. 호실 45개를 한 사람이 받았으니 사실상 «작은 호텔 하나»를 산 셈이라는 말도 틀리지 않습니다. 그래도 등기는 호실 45개이고 건물에는 다른 소유자의 호실과 다른 신고 명의(원장 기준 와이컬렉션 34실, 영무파라드호텔1 40실)가 같이 있어, 한 동을 통째로 사는 것과는 운영 조건이 다릅니다.

② 회차 — 11번 유찰, 하루 두 회차, 2회차에서 낙찰

상세 위치도 — 본건(빨강)과 감정서가 쓴 거래사례·감정사례 위치 · 출처: 온비드 감정평가서

온비드 기록으로 이 물건은 11회 유찰 뒤 2026년 10월 6일 하루에 두 회차가 걸렸습니다. 1회차(09~12시) 최저 56.7억, 2회차(13~16시) 최저 53.0억이고, 2회차에서 54.1억에 2명이 응찰해 낙찰됐습니다(10월 7일 개찰, 온비드 «낙찰»). 최저가 53.0억 대비 2.1% 위에서 결정됐습니다. 공고(재공매공고 hwp)는 최저가를 토지·건물·부가가치세 합으로 적고 «공매목적 부동산의 부가가치세는 포함이며, 낙찰가에서 감정가의 …»라고 밝혀, 낙찰가 54.1억에는 건물분 부가세가 들어 있습니다 — 2회차 최저가 구성 비율로 빼면 약 50.5억, 감정가의 40.0%입니다(참고치). 감정가는 부가세 없는 시장가치라, 이 글의 42.8%는 부가세 포함 낙찰가를 감정가로 나눈 값입니다. 감정서는 기준시점 2025-11-17이고 공고는 2026-10-02이니, 감정부터 낙찰까지 약 11개월입니다.

③ 자리별 감정 — 해변 쪽 열 897만원, 북측 상층 823만원

호별배치도(3~5층) — 색칠된 호실이 공매 대상. 아래쪽 줄이 남측(해변 방향) · 출처: 온비드 감정평가서

자리별 감정 ㎡단가(회색)와 낙찰 환산(초록). 파란 띠는 감정서가 적은 인근 생숙 시세 범위.

감정서는 호실마다 비교 거래사례 대비 가치형성요인 계수를 매겼습니다. 배치도 남측 줄(해변 방향)의 26㎡ 객실은 계수 0.96~1.00, 22~25층 북측 줄의 28㎡ 객실은 0.89~0.90, 24층 코너 제2401호는 1.14입니다. 감정 ㎡단가로 해변 쪽 열 897만원, 북측 열 823만원, 코너 1,048만원이니 자리에 따라 27%까지 벌어집니다. 상층부가 더 비싸야 하지 않느냐는 말도 맞습니다. 그런데 이 건물에서는 22~25층 공매 호실은 북측 줄에 몰려 있어 감정서는 저층 해변 쪽 열보다 낮게 봤고, 상층 중 높은 값을 받은 것은 24층 코너 하나뿐입니다. «오션뷰»라는 말은 감정서에 없어 저희는 «해변 방향 줄»로만 적습니다.

호별배치도(16·22·23층) — 22~25층 공매 호실은 북측 줄 · 출처: 온비드 감정평가서

④ 실거래와 견주면 — 같은 건물 호실 ㎡당 920만~986만원

감정서가 등기로 확인한 같은 건물 호실 실거래는 2024년 1월 제2202호 4.1억(㎡당 986만원), 2025년 3월 제1510호 2.5억(948만원), 2025년 6월 제1009호 2.4억(920만원)입니다. 이번 낙찰을 총액 비례로 나누면 26㎡ 객실 하나가 1.0억, ㎡당 378만원이니 개별 실거래의 절반이 안 됩니다. 45개를 한꺼번에 사는 값과 한 호실 값을 같은 자로 잴 수 없다는 말은 맞습니다. 다만 그 차이가 얼마인지가 이 공매가 보여준 숫자이고, 11회 유찰이 그 간격을 만들었습니다.

⑤ 다른 공매와 견주면 — 2026년 숙박시설 공매 낙찰가율 중앙값 45.8%

2026년 온비드 숙박시설 공매 낙찰(감정 10억 이상, 이 물건 포함). 점선은 감정서가 인용한 해운대 숙박시설 낙찰가율 평균(인포케어, 경매·공매 미구분).

저희가 매일 03:00에 모으는 온비드 낙찰 결과에서 2026년 감정 10억 이상 숙박시설 낙찰은 8건이고 낙찰가율 중앙값은 45.8%입니다. 제주시 노연로 52.7%·제주시 노연로 52.1%·송파구 잠실동 49.5%가 위, 서귀포시 성산읍 10.1%·평택시 지산동 27.6%가 아래입니다. 감정서가 인용한 해운대 숙박시설 낙찰가율 통계(인포케어)는 2024년 11월~2025년 10월 54건 중 낙찰 15건, 평균 63.0%입니다 — 이 통계는 경매·공매를 가르지 않아 온비드 8건과 같은 줄에 놓지 않고 참고로만 적습니다. 이번 42.8%는 그 평균보다 낮고, 이 물건을 포함한 2026년 숙박시설 공매 8건의 중앙값 근처입니다. 낙찰가율이 감정가에 달려 있어 감정이 높으면 비율이 낮아 보이는 것은 사실입니다. 하지만 이 감정은 같은 건물 실거래 ㎡당 920만~986만 원을 비교사례로 써 시세 안에 있었고, 그래서 비율보다 ㎡당 낙찰 환산액 377만원으로 보는 편이 맞습니다.

⑥ 같은 건물의 원장 — 9월 한 달 1객실 신고 12건

«고층 객실에서 바라본 풍경»(감정서 캡션) — 왼쪽이 파라다이스호텔, 그 뒤가 해운대 앞바다 · 출처: 온비드 감정평가서 사진

저희 인허가 원장에서 같은 지번(해운대구 중동 1124-8)에는 영무파라드호텔 195실·52실(2020년 7월 신고), 와이컬렉션 해운대비치 34실(2023년 10월), 영무파라드호텔1 40실(2024년 5월)이 영업 중이고, 2026년 9월 8일부터 29일 사이에 1객실 생활숙박업 신고 12건이 들어왔습니다. 첫 건 상호에 «1객실 생활숙박시설 실증사업 특례»라는 글자가 있습니다. 상호에 호수가 든 신고를 이번 공매 호수와 대조하면 겹치는 것이 0건입니다 — 공매 호실과 개별 신고 호실은 다른 소유자의 다른 방입니다. 호실 소유자가 각자 신고해 운영하는 흐름과 45개를 한 사람이 받는 공매가 반대 방향인 것은 맞습니다. 다만 둘 다 «호실 단위 생숙»이 한 건물 안에서 소유·운영 단위를 바꾸는 장면이고, 저희가 10월 8일 김대표 편에서 적은 «1~2실 신고의 정체»가 이 건물에서 그대로 보입니다.

⑦ 야놀자 판매가 — 같은 이름으로 팔리는 방값

저희 야놀자 수집(2026년 9월 21일, 해운대구 523곳)에서 «해운대 영무파라드호텔»의 체크인일별 판매가는 14만~20만원이고, 해운대구 평균은 17.5만원입니다. 낙찰 환산 객실당 1.2억에 이 방값을 그대로 대면 하루 판매가의 614~860일치입니다 — 점유율·수수료·운영비를 빼지 않은 산술이라 수익률이 아니고, 이 글은 수익을 예측하지 않습니다. 낙찰자가 위탁 운영사를 바꾸거나 직접 운영하면 방값도 바뀝니다. 다만 지금 같은 이름으로 팔리는 값이 이것이고, 그 값은 호실 소유자가 누구든 같은 간판 아래 묶여 있습니다.

⑧ 호실 단위 생숙 공매를 보는 분께 — 셋

첫째, 감정서의 배치도부터 폅니다. 호실 공매는 «몇 층 몇 호가 어느 줄에 있나»가 값의 절반입니다. 이 건물에서 상층 북측 줄은 저층 해변 줄보다 감정이 낮았습니다. 둘째, 총액 낙찰을 호실로 나눌 때는 비례 환산이라고 적습니다. 낙찰가 54.1억은 호실별 값이 아니고, 환산 ㎡당 377만원은 참고치입니다. 셋째, 같은 건물의 다른 소유자·운영자를 원장으로 봅니다. 이 건물에는 숙박업 신고 명의 셋과 9월에 들어온 1객실 신고 12건이 있고, 호실 45개의 새 주인은 그 안으로 들어갑니다. 임대관계는 감정서에 «미상»이고 공고는 명도책임과 제한물권을 매수인 부담으로 적어, 점유 상태는 낙찰자가 직접 확인할 몫입니다. 공고에는 우선수익자 요청 시 감정가 이상으로 수의계약할 수 있다는 조항도 있어, 유찰이 길어진 물건이라도 공매 밖에서 팔릴 길이 열려 있었습니다.

결론

감정 126.4억 호실 45개가 11번 유찰 뒤 54.1억(42.8%) — ㎡당 377만원, 같은 건물 실거래의 절반 아래. 자리는 해변 쪽 줄이 북측 상층보다 비쌌습니다.