온비드 공매 목포역 앞 생숙 167호·근생 5호 —
두 번 응찰 0, 289억도 높습니다

① 무엇이 나왔나 — 시행이 끝난 뒤 남은 172호

2023년 10월 사용승인된 건물의 매각 대상은 생활숙박 167호와 1층 근생 5호입니다. 같은 지번 원장에는 일반호텔 170실 영업등록도 있습니다. 공매 생숙 수와 등록 객실 수가 다르므로 대상 호실과 호텔 운영 범위가 같다고 단정하지 않습니다. 등록 상태만으로 현재 현장 영업이나 운영 계약도 확인되지 않습니다. 관리형 토지신탁의 신탁부동산 일괄매각이며 우선수익자는 목포중앙새마을금고입니다. 그러나 172호를 사면 건물 전체와 호텔 운영권까지 자동으로 확보되는지, 기존 분양·운영 계약의 범위는 무엇인지는 별도 문서로 확인해야 합니다. 감정 350억은 전체 대상 전유면적으로 나눠 ㎡당 656만원입니다.

② 네 회차 — 매주 5%, 350억에서 289억까지

공고 회차표는 넷뿐입니다. 9월 22일 1회차 336.9억이 응찰 0으로 유찰됐고, 29일 2회차 320.1억, 10월 6일 3회차 304.1억, 13일 4회차 288.9억이 마지막입니다. 한 회차에 5%씩 내려 마지막 최저가가 감정의 83%입니다. 신촌 굳타임이 다섯 회차에 73%, 잠실이 열다섯 회차에 49%, 대구 수성못이 스물다섯 회차에 46%까지 내려간 것과 견주면 회차가 적고 마지막 값이 높습니다. 마지막 회차가 유찰되면 직전 회차 가격 이상으로 수의계약 신청을 받습니다. 공고는 «우선수익자 요청 시 수의계약 절차 중단 가능», «낙찰 뒤 매매계약 전 신탁사 단독 판단으로 취소 가능»을 적어 두었습니다. 네 회차가 끝이 아니라 289억 위에서 수의계약이 열리는 구조입니다.

③ 같은 건물 분양 거래 920만, 감정 656만, 마지막 회차 541만

전유면적 ㎡당 단가 — 본건 거래(감정서 인용), 여수 생숙 비교사례, 감정서 시세의견, 본건 감정 단가, 4회차 최저가 환산(만원).

감정서에 본건 거래가 둘 적혀 있습니다. 2024년 9월 4층 27.01㎡ 한 호가 2억 4,840만원, ㎡당 920만. 2023년 9월 1층 57.5㎡ 상가가 5억 220만원, ㎡당 873만. 그런데 감정서는 비교사례로 여수 돌산 라마다 거래(㎡당 669만)를 골랐고, 본건이 그보다 외부요인·내부요인·호별요인 모두 열세라며 누계 0.922를 곱했습니다. 시세의견은 오션뷰 680만·시티뷰 650만. 결정된 감정 단가는 656만입니다. 같은 건물의 거래를 비교사례로 쓰지 않은 이유는 감정서에 없습니다. 다만 호실 하나의 거래가와 172호를 한꺼번에 파는 값은 사는 사람이 달라 같을 수 없습니다. 920만을 전체 전유면적에 곱하면 490.8억입니다(근생 5호까지 같은 단가로 친 단순 환산). 감정 350억은 그 71%, 마지막 최저 288.9억은 59%입니다.

④ 호실 하나와 172호 한 덩어리 — 사는 사람이 다릅니다

4회차 총액을 172호로 나누면 1.68억, 생숙 167호로만 나누면 1.73억입니다(뒤 숫자에도 근생 5호 값이 들어 있습니다). 호실 하나가 2억 4,840만원에 거래됐으니 싸 보입니다. 그런데 호실 하나를 사는 사람은 그 방을 쓰거나 세놓을 개인이고, 172호를 통째로 사는 쪽은 건물 전체를 호텔로 돌릴 운영 사업자입니다. 운영자에게 이 건물의 값은 «호실 수 × 호실 값»이 아니라 방을 채워 나오는 매출입니다. 목포 시내에서 영업 중인 숙박은 267곳 8,036실입니다. 여기서 170실을 채워 289억을 감당할 수 있는지가 이 물건의 질문인데, 그 답이 될 운영 실적은 공고와 감정서에 없습니다.

⑤ 걸리는 것 — 분양계약자·임차·관리비·취소

공고 유의사항이 넘기는 것은 넷입니다. 첫째, «기존 이해관계자(임대차·유치권자·분양계약자 등)»의 정리는 매수인 책임입니다. 시행이 끝난 뒤 남은 호실이라 해도, 분양계약을 했다가 잔금을 안 낸 사람, 운영자와의 임대차가 남아 있을 수 있고 그 승계·명도·소송이 전부 매수인 몫입니다. 둘째, 관리비 — 발생일과 관계없이 체납 관리비까지 매수인이 냅니다. 172호 건물의 체납 관리비는 작지 않을 수 있습니다. 셋째, 부가가치세는 공매금액에 포함돼 있지만 세금계산서 발행 의무가 위탁자에게 있어 신탁사는 관여하지 않습니다. 넷째, 낙찰 뒤 계약 전까지 신탁사가 단독 판단으로 취소할 수 있고, 채무자가 변제하면 낙찰이 무효가 됩니다. 289억은 «172호의 값»이 아니라 «분양계약자·임차·관리비·취소 가능성이 붙은 172호»의 값입니다. 세종 신라스테이에서 700억이 통장에서 나갈 785억이었던 것과 같은 셈입니다.

⑥ 전남에서 30억 넘는 숙박이 팔린 값

목포 생숙 167호·근생 5호 감정·1회차·4회차와 전남 숙박 낙찰(감정 30억 이상, 2025~)의 감정 대비 비율(auction_sold_cases).

전남에서 감정 30억 넘는 숙박은 2025년 이후 법원경매로 일곱 건 팔렸고 감정의 15~56%였습니다. 여수 돌산 리조트는 감정 106.7억이 33.3억(31%)에 팔렸습니다. 목포 안에서는 30억 넘는 낙찰이 없습니다. 본건 마지막 최저가는 감정의 83%로 이 범위보다 한참 높습니다. 법원경매와 신탁공매는 절차가 달라 비율을 그대로 옮길 수는 없습니다. 그래도 전남에서 이 체급의 숙박이 감정의 절반 넘게 팔린 것은 일곱 건 중 한 건뿐입니다. 마지막 회차가 유찰되면 직전 가격 이상으로 수의계약 신청을 받는 구조라, 289억 아래 값은 공매가 아니라 우선수익자와의 협의에서 정해집니다.

⑦ 남은 두 회차 — 10월 7일·10월 14일 개찰, 저희 예측은 유찰입니다

1회차 336.9억(9월 23일 개찰)과 2회차 320.1억(9월 30일 개찰)은 모두 응찰 0으로 유찰됐습니다. 3회차 304.1억은 10월 7일, 마지막 4회차 288.9억은 10월 14일에 개찰합니다. 저희가 적어 두는 예측은 «4회차 288.9억에도 응찰 없음, 수의계약으로»입니다. 근거는 셋입니다. 두 번 연속 응찰이 없었습니다. 마지막 최저가가 감정의 83%로 전남 낙찰 범위(15~56%)보다 높습니다. ⑤의 인수 부담은 이 값 밖에 따로 있습니다. 전남 일곱 건 중 가장 높게 팔린 56%를 감정 350억에 대면 196억입니다. 저희가 보는 값은 200억 안쪽입니다. 결과는 마지막 개찰 뒤 채점편에서 이 예측과 나란히 적습니다.

⑧ 지방 생숙 통매각을 보는 분께 — 셋