법원경매 제주 성산 리조트가 감정의 78%에 팔렸습니다 —
홍천은 19%였는데 무엇이 달랐나

본건 «아름다운리조트» — 성산읍 시흥리, 해맞이해안로변 지하 1층·지상 4층 39실. 감정평가서 사진(2025년 8월 조사).

① 같은 원장, 네 배 차이

감정가 대비 낙찰가율. 제주 성산 78%, 같은 지역 12개월 평균 40%, 홍천 19%입니다.

서귀포 인근 12개월 낙찰 161건 평균은 감정 14억 6,021만 → 낙찰 5억 8,524만으로 40%입니다. 본건 78%는 그 지역 평균의 두 배에 가깝습니다.

② 감정 78억의 절반은 땅이었습니다

감정 78.75억 = 토지 40.62억 + 건물 37.90억. 낙찰가 61.10억은 토지 감정가보다 20.5억 위입니다.

지난 편 홍천은 감정의 75%가 31년 된 건물이었고, 시장은 그 건물값을 거의 0으로 봤습니다. 여기는 반대입니다. 감정의 절반이 땅이고, 건물은 13년 된 콘크리트 4층입니다. 낙찰가 61억 1,000만원은 토지 감정가 40억 6,206만원보다 20억 5,000만원 위이니, 낙찰자는 건물값 37억 9,000만원 중 54%를 인정하고 쓴 셈입니다. 객실 하나당 1억 5,700만원입니다.

③ 그런데 그 값이 장사로 설명되나

저희 공식은 «월매출 ≥ 매가의 2%». 61.1억이면 월 1억 2,220만원이 나와야 합니다.

실판매가는 본건 야놀자 판매가(정가 20만원 → 67% 할인 6.5만원, 9/11 확인)와 성산 권역 34곳 중앙 6만 9,500원 기준입니다. 저희 공식은 «월매출 ≥ 매가 × 2%»입니다.

여기가 이 건의 핵심입니다. 지금 팔리는 값으로는 39실을 하루도 빠짐없이 다 채워도 공식에 못 미칩니다. 6만 5,000원에 39실을 만실로 돌려야 월 7,605만원이고, 공식이 요구하는 건 1억 2,220만원입니다. 공식이 서려면 정가 20만원을 받으면서 가동률 52%를 채워야 합니다 — 지금의 할인 폭을 걷어내야 나오는 숫자입니다.

후기가 그 간극을 보여줍니다. 야놀자 후기 558건, 평균 4.3점(5점 만점)인데 1~2점이 46건입니다. 낮은 점수의 내용은 «방음», «수전», «청소», «현장 추가 결제»처럼 운영과 관리 쪽입니다. 그리고 최근 1년 후기는 월 1~8건으로, 2017년 이후 쌓인 558건에 비하면 온라인 판매가 눈에 띄게 얇아진 상태입니다.

④ 그러면 낙찰자는 무엇을 산 건가

본건(빨강)은 성산일출봉과 우도 사이 해안선에 있습니다. 성산일출봉 3.5km, 우도 배가 뜨는 성산항 2.0km, 제주공항 38.9km.

가까이 본 자리 — 해안도로에 면해 있고 200m 남쪽에 더포그레이스 144실, 북쪽 시흥 해녀탈의실은 올레 1코스가 끝나는 지점입니다. 지도: 브이월드.

본건 앞 해맞이해안로. 길 너머로 성산일출봉이 보입니다. 감정평가서 사진.

제한이 곧 이유입니다. 절대보전지역·특화경관지구에 저촉된 면적에는 같은 규모의 신축이 제한됩니다 — 감정서가 그 저촉 면적을 따로 떼어 감액한 이유가 그것입니다. 그래서 이미 서 있는 2012년 콘크리트 4층 39실은 «지금 지을 수 있는 것»이 아니라 «더는 못 짓는 것»이 됩니다. 장사 숫자로 설명되지 않는 20억은 그 자리에 붙은 값으로 읽는 게 맞습니다 — 해안도로, 일출봉 방면, 1,159평, 그리고 39실이라는 규모.

⑤ 그래도 남는 숙제 셋

매각물건명세서·등기부·감정평가서(경일감정평가법인, 가격시점 2025.8.26). 소유자는 «주식회사 아름다운리조트»입니다.

위반건축물은 영업신고를 이어받을 때 걸리는 항목입니다. 공중위생관리법상 경매 인수에는 영업자 지위 승계가 되지만, 대장에 위반 표기가 남아 있으면 행정 절차에서 시정이 먼저 요구될 수 있습니다. 방풍실과 바비큐장이라 철거·양성화 어느 쪽이든 비용이 크지는 않아 보이지만, 입찰 전에 시정 비용과 기한을 확인했어야 하는 자리입니다.

⑥ 두 건을 겹쳐 보면

홍천과 제주를 나란히 놓으면 낙찰가율이 무엇으로 정해지는지 보입니다. 낙찰가율은 물건의 등급이 아니라 «무엇을 사는가»가 정합니다.

그래서 «이 동네 낙찰가율이 40%니까 나도 40%에 쓰면 된다»는 계산은 위험합니다. 같은 서귀포 성산읍 안에서도 이 물건은 78%였습니다. 반대로 홍천처럼 건물 비중이 크고 대체 가능한 물건은 지역 평균보다 훨씬 아래로 내려갑니다. 입찰가는 «감정가 × 지역 낙찰가율»이 아니라, 내가 사는 것이 건물인지 자리인지부터 정하고 나서 쓰는 것입니다.

⑦ 그 뒤 — 잔금은 들어왔고, 인도명령이 접수됐습니다

대금지급기한이 9월 4일이었습니다. 9월 12일 법원 원부를 다시 열어 보니 물건상태가 매각허가결정 → 대금납부로 넘어가 있고, 관련사건에 인도명령 4건(제주지법 2026타인2088~2091)이 붙어 있습니다. 인도명령은 잔금을 낸 매수인이 점유자를 내보내려고 내는 것이라, 이 낙찰은 61억이 실제로 지급된 거래입니다. 지난달 잔금을 안 낸 여섯 건(9월 18일 편)과 이 건이 갈리는 자리가 여기입니다 — 값이 높아도 «자리를 산 사람»은 냅니다. 임차인 3명에 대한 인도가 끝나는 시점과 영업 승계 여부는 다음 채점 항목으로 남깁니다.

⑧ 사장님 셈법

하나, 공식이 안 서는 값에서 낙찰됐다면 그 차액이 무엇인지 설명할 수 있어야 합니다. 이 건은 숙박 매출로 61억이 설명되지 않습니다. 설명되는 건 보전지역·해안도로·1,159평이라는 대체 불가능성입니다. 그 논리를 못 대겠으면 그 값은 내 값이 아닙니다.

둘, 영업 중인 물건은 후기부터 보십시오. 558건에 평균 4.3점인데 최근 1년 후기가 월 한 자릿수라면, «영업 중»이라는 말과 «팔리고 있다»는 말은 다릅니다. 인수 후 첫 과제는 리모델링이 아니라 판매 회복일 수 있습니다.

셋, 대장의 위반 표기는 값이 아니라 일정 문제입니다. 금액은 작아도 영업 승계·정상화 일정이 밀립니다. 입찰 전에 시정 방법과 기간을 확인하십시오.