신탁공매 세종 신라스테이, 2,106억이 700억까지 —
저희가 적어둔 855억에 9월 14일 도착합니다

본건 «신라스테이 세종» — 지하 6층·지상 8층, 250실. 2024년 1월 준공했지만 아직 한 번도 문을 열지 않았습니다. 감정평가서 사진(2025.11).

① 저희가 두 달 전에 적은 값 — 그리고 지금 사다리

7월 8회차와 9월 5회차를 이어 붙인 가격 사다리. 두 달 전에 그은 855억 선에 9월 14일 3회차가 닿습니다.

온비드 회차별 최저입찰가(저희 수집분, 9/10 02:00 기준). 입찰보증금 10%, 잔대금은 계약체결일로부터 60일 이내 일시불, 부가가치세 별도. 7월 공고는 2,106억(감정의 130%)에서 시작해 8회차 1,052억까지 내려갔습니다.

② 감정 1,620억은 어떻게 만들어졌나 — 셋 중 둘이 «앞으로»입니다

여기가 이 물건의 전부입니다. 감정가의 90%가 «팔린 값»과 «벌 값»에서 나왔고, 실제로 존재하는 것 — 지금 서 있는 건물 —을 재는 원가방식은 10%만 들어갔습니다. 그런데 이 호텔은 아직 한 번도 벌어본 적이 없습니다. 수익방식 1,663억은 감정서 표현 그대로 «호텔 정상가동을 기준으로» 계산한 값입니다.

③ 그 «정상가동»의 내용 — 숫자를 꺼내 놓고 봅니다

가장 큰 지렛대는 ADR이 아니라 부대시설 매출 120%입니다. 컨벤션·연회·수영장· 뷔페가 객실보다 더 버는 구조를 가정했는데, 그 근거로 든 표는 파크하얏트·롯데호텔·신라호텔 같은 특1급 아홉 곳입니다. 감정서 자신이 인용한 세종시 호텔업협회 통계에는 식음업장 매출과 기타 매출이 아예 «-»로 비어 있습니다. 세종에서 호텔 부대시설로 돈을 번 기록이 통계에 없다는 뜻입니다.

④ 저희 공식으로 다시 재면 — 785억

감정서가 잡은 매출을 그대로 믿어 줘도 저희 공식은 785억입니다. 부대시설을 특1급이 아니라 지방 4성급 수준(객실의 60~70%)으로 낮추면 총매출은 140억대로 내려가고 상한은 580억대가 됩니다. 반대로 원가방식 919억은 «다시 지으면 이만큼»이라 바닥 근처의 참고선입니다. 지금 사다리에서 3회차 858억은 저희 리포트 값, 4회차 775억은 공식 값 바로 아래입니다.

감정서에 실린 내부 사진 ① — 마감재가 쌓여 있고 천장·바닥이 끝나지 않았습니다.

내부 사진 ② — 2024년 1월 준공 이후 인테리어 공사가 멈춘 자리입니다.

⑤ 그런데 이 값에서 빼야 할 것 — 아직 안 끝난 공사

감정평가서 «감정평가에 참고할 사항» 기재. 유치권 신고 여부·잔여 공사비 견적은 공고문·현장 확인 항목이라 저희는 [확인 필요]로 남깁니다. 신탁공매라 인도·명도 책임은 낙찰자입니다.

250실 호텔의 객실 인테리어와 부대시설 마감은 실당 수천만원 단위로 붙습니다. 저희가 다른 물건에 쓰는 기본값(실당 3,000만원)을 그대로 대면 75억이고, 4성급 마감과 주방·연회장까지면 그 위입니다. 그래서 매수 여력 = 785억 − 잔여 공사비 − 개관 준비금 이고, 이 뺄셈을 끝낸 사람만 3~4회차에서 손을 들 수 있습니다.

⑥ 팔리는 조건 셋으로 보면

둘이 섭니다. 다만 ③의 매수자는 개인이 아닙니다 — 700~860억을 현금성으로 움직이고 남은 공사를 발주할 수 있는 곳, 즉 리츠·시행사·운영 자본입니다. 신라스테이 20년 계약이 붙어 있다는 건 그런 매수자에게 «운영사를 새로 찾을 필요가 없다»는 뜻이라 오히려 값을 받쳐 줍니다.

⑦ 저희 예측 — 3회차 또는 4회차

7월에는 감정의 130%에서 출발했고 아무도 손들지 않았습니다. 9월 재공고는 65%에서 출발했고 1회차가 이미 지나갔습니다. 저희 예측을 다시 박제합니다: 9월 14일 3회차(858억) 또는 9월 16일 4회차(775억)에서 낙찰, 그마저 유찰이면 5회차 700억 이후 수의계약 구간에서 협상으로 정리됩니다. 7월처럼 다섯 회차가 모두 빈다면 저희 855억이 틀린 것이고, 그때는 «세종에 250실 4성급을 받을 매수자 자체가 없다»는 뜻으로 다시 쓰겠습니다.

⑧ 사장님 셈법 — 미개관 물건의 감정가는 «계획서»입니다

이 물건에서 가져갈 것은 하나입니다. 문을 안 연 건물의 감정가는 사업계획서 위에 세워집니다. 이 감정서의 OCC 80%, ADR 12만, 부대매출 120%는 모두 «귀 제시자료», 즉 소유자의 계획입니다. 감정사가 잘못한 게 아니라 그게 미개관 물건을 평가하는 방법입니다. 사장님이 할 일은 그 계획서를 실측으로 바꿔 보는 것 — 같은 동네 호텔이 실제로 받는 단가, 그 동네 통계에 식음 매출이 있는지, 그리고 월매출×50이 얼마인지. 그 셈이 감정가의 절반이면, 값은 절반으로 내려옵니다. 사다리가 두 달 만에 2,106억에서 700억으로 내려온 이유가 그것입니다.