잠실 호텔 신탁공매, 감정 432억이 173억까지 —
서울 한복판 숙박시설이 안 팔리는 값을 실거래로 재봤습니다

본건 가동 — 8층(2002년 준공). 감정평가서 사진(2023.4 촬영).

본건 나동 — 9층(2008년 준공), 현 «호텔 봄» 간판.

① 권리 하자가 실제인가 — 공매는 서류의 이름이 다릅니다

법원경매의 명세서·현황조사서 대신 공매는 신탁원부·공고문· 매매계약서(안)가 서류입니다. 신탁 물건은 등기상 소유자가 신탁사(우리은행) 라 근저당·가압류 같은 권리가 신탁원부 안에 정리돼 있고, 낙찰자는 신탁사와 매매계약을 맺습니다. 대신 임차인·점유자 명도는 전적으로 매수자 몫이고 인도명령 같은 법원 장치가 없습니다. 공고문 유의사항이 그 구조를 정확히 말합니다: «매수인은 현상 그대로 인수, 기존 이해관계자 정리는 매수인 책임», «임차인이 있으면 낙찰자가 임대인 지위를 인수», «제한물권·소송· 유치권·민원은 매수인이 승계». 점유 상태 자체는 «건축물대장·신탁원부·현장 확인으로 직접 확인»이라고만 적혀 있어 저희도 [확인 필요]로 둡니다. 감정평가를 의뢰한 곳이 우리은행이 아니라 종로중앙새마을금고(우선수익자로 읽힘)라는 것도 이 물건의 채권 구조를 짐작하게 하는 단서입니다.

본건(빨강) — 2호선 종합운동장역과 잠실새내역 사이, 잠실본동 모텔·호텔 밀집 골목. 반경 1km 숙박 20곳(33~68실).

② 자리 — 잠실 모텔촌, 경쟁 20곳, 실단가 5.8만

반경 1km 안에 야놀자 등록 숙소가 20곳, 대부분 33~68실 모텔·비즈니스호텔입니다. 잠실 65곳 실판매가 중앙 5.8만원, 상위 25%가 7.5만원, 상위 10%가 14만원(오로시에·STAY509·딜라이트 급 신축·리모델링 호텔) — 서울 최고 상권 이름값과 달리 중간값은 «모텔 단가»의 동네이고, 시설을 갖춘 호텔만 14만원대를 받습니다. 이게 첫 번째 답입니다: 잠실 호텔의 매출은 잠실 땅값과 같은 자릿수가 아닙니다.

주위 전경 ① — 본건 동측. 백제고분로7길 모텔·호텔 골목.

주위 전경 ② — 본건 북동측.

③ 숙박 장사로 셈하면 — 지금 49억, 시설하면 127억, 그래도 감정의 29%

숙박업으로 이 건물을 사서 셈이 서는 값은 지금 단가로 49억, 시설을 다시 해서 잠실 상위 10% 단가를 받는다면 127억입니다 — 이 자리는 리모델링 호텔이 14만원대를 실제로 받는 자리라 후자가 허황되지 않습니다. 그래도 공사비와 이윤을 빼면 매수 여력은 65~83억, 173억의 절반입니다. 감정 432억은 그 3.4배 — 그리고 감정서 자체가 답을 적어 놓았습니다. 토지 380억(88%), 건물 52억(12%). 저희 케이스북의 첫 게이트 «토지 비중이 90%에 가까우면 숙박 모델로는 답이 안 나온다»가 그대로 적용되는 물건입니다. 잠실 호텔의 값은 객실이 아니라 713㎡의 땅이 정합니다 — 감정서가 매긴 땅값은 ㎡당 5,330만원, 평당 1억 7,600만원입니다.

④ 그러면 땅값은 얼마인가 — 이 건물은 2021년 12월 323.6억에 팔렸습니다

국토부 실거래(숙박시설, 송파구, 2021~2026.3) 자체 집계. 본건 두 필지의 2021년 12월 거래는 연면적·대지·준공연도가 건축물대장과 일치해 본건으로 확정. 176-1은 2013년 11월에도 매물로 나온 이력(호가 62억·월매출 1억, 저희 원장)이 있습니다.

이 건물은 2021년 12월 323.6억에 거래됐습니다 — 176-9가 213.65억, 176-1이 109.9억, 둘 다 중개거래. 그 뒤의 시계가 이 공매의 정체입니다: 2021.12 매입 → 2022.11 «봄 호텔»·«폼 호텔»로 재개업 → 2023.2 두 곳 다 폐업(재개업 79일 만) → 2023.4 감정 432억(매입가 +34%) → 신탁공매. 감정서가 인용한 잠실동 토지 거래(㎡당 4,600만원)로도 328억이니, 이 건물의 시세는 320~330억으로 봐도 됩니다. 그런데 4월 220억(매입가 68%)에서도 안 팔렸습니다. 서울에서 100억이 넘는 숙박시설을 사는 매수자 자체가 2021년 이후 거의 사라졌기 때문입니다 — 저희 브라운도트편에서 전국 30억 이상 숙박 거래가 941건에서 254건으로 4분의 1이 된 걸 봤는데, 송파구도 2021년 7건에서 2025년 이후 연 2~3건으로 줄었고 그마저 100억 아래입니다. 173억은 «싼 값»이 아니라 매수자가 사라진 시장의 값입니다 — 다만 숙박이 아니라 땅으로 사는 매수자는 남아 있습니다(⑤).

⑤ 낙찰은 어디서 되나 — 이 체급의 매수자는 사장님이 아닙니다

9/14 237.6억부터 9/23 173.2억까지 나흘 간격 4회차. 시장이 이미 말한 건 하나입니다 — 직전 공고는 13회차 220억(4월 27~29일)까지 내려도 입찰이 없었습니다. 그러니 «220억 이상은 안 산다»는 확정이고, 이번 공고는 그 아래로 21%를 더 깎습니다. 김대표의 말대로 «시세보다 싸면 팔린다. 숙박업을 안 하면 되니까.» 땅으로 셈하면 이렇습니다.

잠실동 28-3 사례는 감정서 기재값. 신축 시 용적률·지구단위계획 제약은 확인 못 했습니다(검증 불가).

명도를 빼고도 2021년 매입가(대지 ㎡당 4,540만)의 58%입니다 — 잠실본동은 신천 모텔촌 정비 논의가 반복돼 온 자리라, 호텔이 아니라 «713㎡ 개발 부지»로 보는 리츠·법인·개발사에겐 명도 비용 수십억을 얹어도 셈이 섭니다. 220억에서 안 팔린 이유는 매수자가 없어서가 아니라 점유 정리 비용을 값에서 빼는 매수자만 남아서이고, 그 매수자가 173~192억에서 나타나는지가 이번 공고의 질문입니다. 물건이 팔리는 조건은 셋 중 하나면 됩니다 — ① 시세보다 싸거나 ② 지금 수익이 좋거나 ③ 인수해서 공사하면 수익성이 좋아지거나. 잠실은 ②가 안 서고(폐업), ③은 시설 후 127억까지 서지만 173억엔 못 닿습니다(③). 그러나 ①이 섭니다 — 2021년 매입가 323.6억의 66%(214억)·54%(173억). 예측: 2~3회차(9/16 214억·9/21 192억)에서 낙찰 — 4월 220억과의 차이는 작지만 이번 공고는 나흘 간격 4회차라 기다리면 다음 사람에게 뺏기는 구조이고, 명도 변수를 깎는 매수자는 3회차까지 내려올 수 있습니다. 4회차 173억까지 가면 저희 예측은 틀린 것입니다. 낙찰은 어느 회차든 숙박이 아니라 땅으로 산 것입니다. 개인 사장님의 물건이 아니므로 «얼마에 사라»가 아니라 «땅값의 몇 %에서 사람이 나타나는지»를 채점하겠습니다.

⑥ 영업신고증은 문제없나 — 승계할 신고가 없으니 새로 냅니다, 순서는 이렇습니다

두 동 모두 2023년 2월 17일 폐업(176-1 «봄 호텔»·176-9 «폼 호텔», 2022.11.30 재개업 후 79일). 승계할 영업신고증이 없으므로 낙찰자는 신규 신고를 합니다. 건축물대장 용도는 두 동 다 «숙박시설»이라 용도변경은 필요 없지만, 2002·2008년 건물을 지금 기준으로 다시 통과시켜야 합니다. 법령 원문 기준으로 순서를 적습니다.

법 = 공중위생관리법, 시행규칙 = 같은 법 시행규칙(법제처 원문 2026-09-07 확인). 별표 1 시설기준 원문과 소방 소급 범위는 게시 전 확인해 채웁니다. 본건은 잠실광역중심 제2지구 지구단위계획구역이라 신축·증축은 그 계획을 따릅니다.

요약하면 — 공사(시설기준+전기+소방) → 위생교육 → 신고 → 즉시 교부. 신고 자체는 하루지만, 그 앞의 공사가 ③의 «시설 후 127억» 셈에 들어간 실당 3~5천만원입니다. 땅으로 사는 매수자에겐 0번(토지거래허가)만 남고, 호텔로 다시 열려는 매수자에겐 여섯 단계가 다 숙제입니다.

⑦ 사장님 셈법 — 큰 물건에서 배우는 작은 물건의 값

이 물건에서 가져갈 교훈은 하나입니다. 숙박시설의 값에는 두 개의 자가 있고, 둘은 자릿수가 다를 수 있다. 잠실은 장사 49~127억·땅 324~380억. 사장님 물건도 마찬가지입니다 — 내 모텔이 «장사값»으로 팔리는 동네인지 «땅값»으로 팔리는 동네인지를 먼저 알아야 매도 타이밍도 매입 가격도 정해집니다. 그리고 땅값 물건은 매수자가 사라지면 값이 절반이 됩니다 — 잠실도 예외가 아니었습니다.