법원경매 양주 데이즈온 드라이브인 호텔, 새 건물 원가 72억이 34억까지 —
3년 만에 경매로 나온 신축 무인호텔의 셈

본건 «Days On Drive in HOTEL» — 2022.8 준공 지하 1층·지상 4층, 롱브릭 마감. 1·3층 객실, 지하·2층 주차. 감정평가서 사진(2025.10).

① 권리 하자가 실제인가 — 임차 0, 유치권 0, 대신 근저당이 아홉 줄

등기부 요약·예상배당표(마이옥션 9/7). 임차인 0(현황조사 2025.10, 전입 없음) · 유치권 신고 0(문건접수내역) · 임금채권자 1인 배당요구. 모두 매각으로 소멸, 매수자 인수 0.

준공 열흘 뒤 같은 날 새마을금고 다섯 곳이 62억을 나눠 잡았습니다 — 신축 자금을 한 금융기관이 아니라 다섯 곳 공동 대출로 조달한 구조이고, 그 뒤 개인 근저당 셋이 더 붙었습니다. 채권 71억은 감정 69억보다 큽니다. 준공 3년, 개업 3년 만의 경매는 «장사가 안 돼서»가 아니라 «원가를 전부 빚으로 지어서»로 읽힙니다. 권리는 낙찰자에게 남는 게 없고, 남는 건 값뿐입니다.

② 자리 — 기산리 모텔촌의 신축, 후기 719건이 말하는 것

본건(빨강) — 백석읍 기산리, 기산로 508-6. 초록=반경 2km 야놀자 등록 숙소 4곳(그리다·라온·시그널). 지도 브이월드.

기산리는 8월에 두 편으로 다뤘던 자리입니다 — 숙박 경매 7건이 한 블록에 몰려 있고, 하늘궁이 열 채를 사들인 동네. 그 블록의 낙찰은 객실당 613만~3,162만원이었고, 코리아(347)는 8/26 취하됐습니다. 본건은 그 모텔촌의 유일한 2022년 신축입니다. 반경 2km 등록 숙소 4곳 — 그리다 43실(9.7·567건)·라온 13실 (9.5·879건)·시그널(9.6·1,220건) — 전부 드라이브인·무인 콘셉트이고, 본건은 9.4·719건입니다.

후기 야놀자 전량 719건 자체 수집(9/7). 별점은 야놀자 5점 척도, 앱 표시는 10점 척도(9.4).

객실 — 스위트급 마감(감정평가서 사진 2025.10). 후기의 «시설 최신·무인 편리»와 일치하고, 낮은 점수는 설비 관리(난방·풀) 쪽입니다.

경매가 개시된 2025년 10월 이후에도 후기는 매달 달렸습니다. 소유자가 직접 운영을 이어가고 있고, 손님이 끊긴 흔적은 없습니다 — 이 물건의 문제는 매출이 아니라 매출로 갚을 수 없는 빚의 크기입니다.

③ 지금 매출로 얼마가 나오나 — 공사비 0원인 물건

원가 72억 → 감정 69억 → 리포트 60억 → 3회차 34억 → 공식 29억 → 4회차 24억. 3회차는 원가의 절반이지만 공식 위에 있습니다.

④ 그래서 얼마에 사면 되나 — 팔리는 조건 셋

사장님 셈으로는 29억이 상한입니다 — 3회차 33.95억은 «새 건물을 반값에»라는 자산 논리로는 싸지만, 월 5,800만 매출로는 2%가 안 나옵니다. 그래서 이 물건의 매수자는 둘로 갈립니다. 하나는 원가의 절반이라는 숫자를 보는 자산 매수자(3회차), 하나는 공식을 지키는 운영 매수자(4회차 23.77억~29억). 후기가 살아 있고 공사비가 0이라 운영 매수자에게 4회차는 드문 자리입니다 — 실당 743만~906만원에 3년 된 스위트 객실을 사는 셈이고, 이 블록의 낙찰 실당 613만~3,162만 안에서도 아래쪽입니다.

⑤ 낙찰은 어디서 되나 — 3회차 낙찰 우세, 유찰이면 4회차는 경쟁

인근 12개월 낙찰 50건은 평균 2.6회 유찰 뒤 감정의 53%에서 팔렸습니다 — 3회차 49%가 딱 그 구간입니다. 다만 그 통계엔 1990년대 모텔이 대부분이고, 신축·후기 719건·무인 운영이 검증된 물건은 그 안에 없습니다. 저희 예측: 3회차(33.95억)에서 34~36억 낙찰 우세, 입찰 1~2명 — 원가 절반이라는 자산 논리 매수자가 먼저 움직입니다. 유찰이면 4회차 23.77억은 공식이 서는 값이라 운영 매수자까지 들어와 27~30억에 경쟁 낙찰로 봅니다. 저희가 틀리는 경우는 하나, 새마을금고 5곳 공동 채권 구조 때문에 채권자 쪽에서 기일을 계속 미루는 경우입니다.

지하·2층 주차 — 객실 번호가 붙은 전용 주차칸에서 계단으로 방에 오르는 드라이브인 구조(감정평가서 사진).

⑥ 영업신고증은 문제없나 — 살아 있는 신고, 그리고 4층

영업신고 원장에 «데이즈온호텔» 2022.10.19 신고·영업/정상, 신고 범위가 «주1동 1층·3층·4층»입니다. 법원경매 인수는 공중위생관리법 제3조의2 제2항의 승계 대상이라 신고를 이어받을 수 있습니다. 확인할 건 4층 — 감정서는 «숙소·주방·관리실»로 적었는데 신고엔 4층이 들어 있습니다. 관리자 숙소를 객실로 쓰는지, 객실 수가 32실인지 신고 기준 29실인지는 현장에서 맞춰야 합니다. 2022년 준공이라 소방·전기는 현행 기준으로 지어졌고, 잠실처럼 새로 통과시킬 항목은 없습니다.

⑦ 사장님 셈법 — 새 건물이 왜 3년 만에 경매에 오나

이 물건의 교훈은 «장사가 안 되는 호텔»이 아니라 «원가 전부를 빚으로 지은 호텔»입니다. 건물 원가 51억, 근저당 71억. 월매출 5,800만이면 연 7억이고, 71억 빚의 이자만으로 그 절반이 나갑니다. 사장님이 가져갈 것 둘 — 하나, 신축은 공사비 0이라는 장점이 있지만, 그 원가는 감정에 그대로 얹혀 최저가를 높게 시작시킨다(1회차 69억은 아무도 안 삽니다). 둘, 공식은 원가를 모릅니다. 72억 들여 지었든 30억 들여 지었든, 월 5,800만이면 29억입니다. 그 차이 43억이 누군가의 손실이 되어 경매 값을 만듭니다.

⑧ 판정

권리 청정·공사비 0·후기 살아 있음·원가의 절반. 자산 논리로는 3회차가 «싸고», 운영 공식으로는 4회차가 «맞습니다». 저희 예측: 3회차 34~36억 낙찰 우세, 유찰이면 4회차 27~30억 경쟁. 사장님이 들어가신다면 4회차, 상한 29억, 4층 용도와 설비(난방·풀)를 현장에서 확인하신 뒤에. 개찰 결과로 채점합니다.