법원경매 부곡온천 호텔 채점 —
저희는 유찰이라 했고, 시장은 38.7억에 샀습니다

부곡온천 관광단지 6층 «키즈스테이호텔인부곡» — 9/7 38.7억 단독 낙찰, 매각결정기일 9/14.

① 채점표 — 세 개의 숫자

모델 근거: 실낙찰 730건 지역 티어 낙찰가율. 저희 근거: 재매각 보증금 20%(7.7억) 문턱 + 유치권 5억 «학습». 결과는 최저가 단독 낙찰.

② 저희가 틀린 이유 — 세 가지를 인정합니다

하나, 보증금 20%를 «문턱»으로 본 것부터 틀렸습니다. 재매각이라 보증금이 최저가의 10%에서 20%(7.7억)로 오른 걸 저희는 응찰자를 걸러내는 장벽으로 읽었습니다. 그런데 40억짜리 호텔을 사려는 사람에게 7.7억은 잔금의 5분의 1을 먼저 내는 것이지 없던 돈이 새로 드는 게 아닙니다. 어차피 낼 돈의 순서가 바뀔 뿐입니다. 문턱은 돈이 아니라 «이 값에 사도 되나»라는 확신이었고, 그 확신은 최저가가 만들었습니다 — 그래서 최저가에 딱 87만원을 얹은 값이 나온 겁니다.

둘, «재매각 = 시장이 학습해서 한 번 더 빼는 값»이라고 가정했습니다. 실제 시장은 학습이 아니라 재발견을 했습니다 — 직전 낙찰(45.1억)이 무산된 자리에 최저가 그대로, 단 한 명이, 87만원을 얹어 들어왔습니다. 이건 «이 값 아래로는 안 내려간다»는 합의이지 «더 빼야 한다»는 학습이 아닙니다. 시장이 찾은 바닥이 38.7억이었던 겁니다.

셋, 전 낙찰자가 왜 잔금을 안 냈는지를 잘못 읽었습니다. 저희는 «유치권 5억을 뒤늦게 알고 보증금을 버렸다»고 썼습니다. 문건접수내역을 다시 읽으니 전 낙찰자는 2026년 6월 23일 감정평가 이의신청과 매각기일 연기신청을 냈습니다. 유치권이 아니라 감정가 자체에 이의를 걸고 시간을 끌다 미납한 흔적입니다 — 즉 «112.8억 감정이 틀렸다»는 주장을 법원에 냈다가 받아들여지지 않자 돌아선 것으로 읽힙니다. 이 사실을 저희가 9/6 칼럼에 넣지 못했습니다. 정정합니다.

③ 그러면 모델은 맞은 건가 — 절반만입니다

정직하게 갈라야 합니다. 모델이 맞힌 건 «이번 회차에 낙찰된다» 하나입니다. 값은 틀렸습니다 — 44.9억을 불렀고 범위 하한이 41억이었는데 실제는 38.7억, 14% 아래·범위 밖입니다. 저희가 «모델이 맞았다»고 쓰면 그것도 편집입니다. 회차는 모델이 맞고 값은 둘 다 틀렸으며, 모델이 «덜 틀린» 것뿐입니다.

그래도 남는 교훈은 있습니다. 지금의 모델은 유치권·재매각·미납 같은 사연을 아직 못 넣습니다 — 이 지역·이 체급이 «몇 회차, 감정가의 몇 %»에 걸렸는지의 730건 원장만 봅니다. 그 원장이 «이번 회차»를 맞혔고, 사연을 읽은 저희는 «한 번 더 유찰»을 불렀습니다. 값을 못 맞힌 건 둘 다 같지만, 회차만큼은 사연 없는 원장이 사연 읽은 사람보다 나았습니다. 첫 채점의 결론은 «모델 승»이 아니라 — 낙찰 회차엔 원장을 먼저 보고, 값은 둘 다 더 배워야 한다입니다.

④ 38.7억의 뜻 — 저희 셈과 8.7억 차이

저희 재생 셈(9/6)은 «30억 안팎이면 성립»이었습니다. 낙찰자는 38.7억을 냈습니다 — 저희 상한보다 8.7억 위. 두 가지 해석이 가능합니다. 낙찰 법인이 저희보다 높은 매출(1박 15.99만 부곡 1위 단가·후기 4.78)을 더 공격적으로 셈했거나, 아니면 온천단지 호텔을 «장사»가 아니라 «자산»으로 산 것입니다. 어느 쪽이든 저희 30억은 시장보다 보수적이었고, 그 보수성이 이번엔 예측을 틀리게 했습니다. 다만 저희 셈의 전제 — 임대 승계로는 수익률 2%대, 직영 전환이 조건 — 는 유효합니다. 낙찰자가 그 전환을 해내는지가 다음 채점 항목입니다.

⑤ 38.7억이 서려면 — 사장님 공식으로 역산

저희가 쓰는 매입 공식은 월매출 ≥ 매가×2%입니다. 38.7억이면 월 7,740만원이 나와야 합니다. 현 임대차(월 600만)를 승계하면 월세는 그 13분의 1 — 임대로는 성립하지 않고, 낙찰자는 직영을 전제로 산 것입니다. 직영이면 부곡 1위 단가 15.99만원 기준 하루 16실을 매일 팔아야 7,740만원이 됩니다(대실·성수기 가산 전). 객실 수가 공부에 없어 가동률로는 못 적지만, 온천단지 호텔이 하루 16실이면 성립 범위 안이라고 봅니다. 유치권 5억은 신고일 뿐 성립이 확정된 게 아닙니다 — 저희 원장 323건 중 유치권 신고 23건의 유찰 횟수는 신고 없는 물건과 같았고(중앙 3.0회 vs 3.0회), 이번 부곡도 신고를 안은 채 최저가에 낙찰됐습니다. 시장은 신고액을 값에서 빼지 않습니다. 잔금(9/14 매각결정 → 10월 중순)은 두 번째 채점 항목으로만 남깁니다.

부곡온천 관광단지 — 초록=50실 이상 대형 숙박, 빨강=본건(9/6 칼럼 지도 재사용).

⑥ 같은 주에 채점한 두 건

저희 채점 원장은 케이스북(C-002·C-006·C-009)에 그대로 남깁니다 — 맞은 것만 남기지 않습니다.

⑦ 케이스북에 새로 적는 규칙 두 줄

규칙 하나. 재매각의 보증금 20%는 문턱이 아니다 — 어차피 낼 잔금의 일부를 먼저 내는 것일 뿐이다. «보증금 문턱으로 유찰»을 예측하지 말 것. 규칙 둘. 미납 사유는 추정하지 말고 문건접수내역 에서 확인할 것 — 감정평가 이의·기일연기 신청 같은 기록이 «왜 버렸나»를 말해준다. 두 규칙 모두 이번 채점에서 저희가 어긴 것들입니다.

⑧ 사장님 셈법 — 채점을 공개하는 진짜 이유

숨길 것 없이 적습니다. 이 채점은 저희 모델을 키우기 위해 합니다. 지금의 키우다 모델은 실낙찰 730건으로 «몇 회차에 걸리나»는 맞히지만, 유치권· 재매각·미납 이력처럼 원장에 숫자로 없는 변수는 아직 값에 못 넣습니다. 이번 부곡에서 모델은 값을 14% 비싸게, 저희 사람 판단은 방향부터 틀렸습니다 — 이 두 오차가 그대로 다음 모델의 학습 데이터가 됩니다. 유치권은 원장이 이미 답을 갖고 있었습니다 — 신고 23건에서 값이 안 깎였는데 저희가 사연으로 읽어 «한 번 더 유찰»을 불렀고, 부곡은 그 24번째 표본이 됐습니다. 재매각 회차가 «바닥값 단독낙찰»로 끝나는 빈도는 이번이 첫 표본입니다. 사장님이 얻는 건 그 과정을 같이 보는 것입니다. 사연에 마음이 흔들릴수록 «이 동네 이 체급이 지난 2년간 몇 회차에 걸렸나»라는 무미건조한 원장을 먼저 보시고, 값은 저희처럼 틀릴 수 있다는 걸 전제로 입찰가를 쓰십시오. 맞은 것만 남기면 실력이 아니라 편집이고, 편집으로는 모델이 크지 않습니다.