법원경매 홍천 5층 모텔, 감정 9.5억이 1.8억에 팔렸습니다 —
열여덟 해 닫혀 있던 건물에 다섯 명이 붙었습니다

본건 — 강원 홍천군 남면 유목정리, 국도 교차로에 면한 분홍색 5층 건물. 감정평가서 사진(2024년 11월 조사).

① 열 달 동안 여덟 번, 그리고 두 번의 낙찰

회차별 최저입찰가. 6회차에 한 명이 1.87억에 낙찰받았지만 잔금을 안 냈고, 8회차에 다섯 명이 붙어 1.80억에 팔렸습니다.

춘천지법 2024타경53689 기일 이력(저희 경매 원장). 8회차 매각결정 2025.12.1, 소유권이전등기 촉탁 2025.12.24로 절차가 끝났습니다.

눈여겨볼 자리가 둘입니다. 하나, 6회차 낙찰자는 최저가보다 2,600만원을 더 썼는데 결국 잔금을 안 냈습니다. 보증금을 버린 겁니다. 둘, 그 뒤 최저가가 1억 1,224만원까지 내려가자 다섯 명이 붙었고, 낙찰가는 앞사람이 썼던 값과 거의 같은 1억 8,005만원이었습니다. 값은 제자리로 돌아왔고, 사람만 다섯 배가 됐습니다.

② 감정 9.54억의 4분의 3은 건물값이었습니다

감정·채권·낙찰가를 한 줄에 놓고 본 것. 낙찰가 1.80억은 토지 감정 2.39억의 75%입니다.

저희가 매번 먼저 보는 게 토지 비중입니다. 이 물건은 반대였습니다 — 감정의 75%가 31년 된 건물에 붙어 있었습니다. 그리고 시장은 그 건물값을 거의 인정하지 않았습니다. 낙찰가 1억 8,005만원은 토지 감정가 2억 3,933만원의 75%입니다. 땅값도 다 못 받았고, 1,402㎡짜리 5층 건물은 사실상 0원으로 넘어간 셈입니다. 연면적 평당 42만원, 객실 하나당 948만원(뒤에 나올 19실 기준)입니다.

③ 왜 다섯 번이나 유찰됐나 — 서류에 있는 이유 셋

매각물건명세서·현황조사서·문건접수내역(저희 수집분). 6회차 낙찰자의 미납 사유는 기록에 없습니다 — 농취증은 제출했으므로 그것 때문이라고 단정할 수 없습니다.

권리가 지저분해서 유찰된 게 아닙니다. 임차인도 유치권도 없습니다. 다섯 번 유찰의 이유는 값이었고, 정확히는 «31년 된 5층 건물에 7억을 매긴 감정»이었습니다. 여기에 농취증과 보증금 20%라는 두 개의 문턱이 얹혀 초반 응찰을 더 줄였습니다.

④ 그런데 이 건물, 열여덟 해 동안 닫혀 있었습니다

영업신고 원장(LOCALDATA)·등기부·문건접수내역. 객실 19실은 «지중해모텔» 신고 당시 기준입니다.

이 건물은 2007년 12월에 문을 닫고 2025년까지 열여덟 해를 그대로 있었습니다. 감정평가사가 2024년에 찍은 내부 사진을 보면 그 시간이 그대로 남아 있습니다 — 샹들리에와 대리석 부조, 앤틱 의자가 놓인 «지중해»식 로비가 먼지만 앉은 채 보존돼 있습니다. 폐허가 아니라 멈춰 있던 건물입니다.

1층 내부 — 폐업한 지 18년인데 샹들리에와 가구가 그대로 남아 있습니다. 감정평가서 사진.

⑤ 1억 8천만원이면 얼마를 팔아야 하나

저희가 쓰는 공식 — 월매출이 매가의 2%는 나와야 합니다. 1.80억이면 월 360만원, 하루 두 방입니다.

저희 공식은 «월매출 ≥ 매가 × 2%». 하루 판매 객실은 홍천 모텔·여관급 실판매가 6.25만원(9/11 체크인 실측 8곳 중앙값 — 표본이 8곳뿐이라 감각치) 기준으로 환산했습니다. 참고로 19실을 전부 열고 가동률 40%면 월 1,425만원입니다 — 전면 공사 시 필요한 1,500만원에 못 미칩니다. 공사비 실당 3,000만원은 저희 케이스북 기본값입니다.

이 표가 «왜 다섯 명이 붙었나»의 답입니다. 1억 8천만원이라는 값에서는 19실 중 하루 두 방만 팔아도 공식이 섭니다. 반면 전면 공사를 전제로 7억 5천을 넣으면 하루 여덟 방, 가동률 42%가 필요합니다 — 홍천 남면에서 그건 쉽지 않습니다. 그래서 이 물건은 «고쳐서 크게 하는 사람»이 아니라 «싸게 사서 조금씩 여는 사람»에게 맞는 값까지 내려온 뒤에야 팔린 겁니다.

⑥ 자리는 어떤가 — 경쟁 0곳, IC 2.2km

본건 위치. 남홍천IC에서 2.2km, 비발디파크·오션월드에서 9.9km, 서울에서 61km입니다.

경쟁 숙소는 본건 좌표 기준 반경 1km·2km 모두 0곳(야놀자 등록 기준). 실판매가는 저희 자체 수집분입니다.

양면이 다 보입니다. 나쁜 쪽 — 홍천 숙박의 중심은 홍천강과 비발디파크가 있는 서면이고, 본건이 있는 남면은 그 바깥입니다. 반경 2km 안에 온라인에 올라와 있는 숙소가 하나도 없다는 건 «경쟁이 없다»가 아니라 «여기서 자는 손님을 온라인으로 잡는 사람이 없다»에 가깝습니다. 좋은 쪽 — 국도 교차로에 면해 있고 남홍천IC가 2.2km입니다. 서울에서 한 시간 거리이고, 비발디파크가 10km입니다.

⑦ 그 뒤 어떻게 됐나 — 이미 다시 열었습니다

낙찰 이후를 저희 영업신고 원장으로 확인했습니다. 2026년 7월 8일, 같은 주소에 «가이아»라는 이름으로 새 영업신고가 났습니다. 신고된 범위는 1층입니다. 열여덟 해 닫혀 있던 건물이 낙찰 일곱 달 만에 다시 문을 연 것이고, 5층 전체를 한 번에 여는 대신 1층부터 시작했습니다.

앞의 표를 다시 보면 이 선택이 읽힙니다. 전면 공사 7억 5천은 하루 여덟 방을 요구하지만, 1층만 열면 투입이 작아 하루 두세 방으로도 버팁니다. 아직 야놀자에는 올라와 있지 않아 실제 단가와 가동률은 저희도 모릅니다 — 다음 채점 항목으로 남깁니다.

⑧ 사장님 셈법 — 이 한 건에서 가져갈 것

하나, 감정가의 75%가 건물인 물건은 유찰이 길어집니다. 땅은 값이 잘 안 깎이지만 30년 된 건물값은 시장이 거의 인정하지 않습니다. 이 물건도 결국 땅값의 75%에서 정리됐습니다. 입찰가를 쓸 때 감정가가 아니라 토지 감정가를 기준선으로 놓으십시오.

둘, 사람이 붙는 값은 «공식이 서는 값»입니다. 1.87억에 한 명, 1.80억에 다섯 명이었습니다. 값 차이는 660만원인데 사람은 다섯 배였습니다. 회차가 내려가 «하루 두 방이면 된다»는 선에 닿자 시장이 움직인 겁니다.

셋, 문턱은 값이 아니라 절차입니다. 농취증이 필요한 물건은 낙찰 후 매각결정기일까지 서류 하나를 더 통과해야 하고, 재매각이라 보증금도 20%였습니다. 지목에 «전»이나 «답»이 한 필지라도 섞여 있으면 입찰 전에 발급 가능 여부부터 확인하십시오 — 지목과 현황이 다르면 반려될 수 있습니다.