신탁공매 세종 신라스테이, 저희가 적어둔 858억에서도 안 팔렸습니다 —
785억은 낙찰가가 아니라 통장에서 나갈 돈 전부의 상한이었습니다

① 9월 사다리 — 다섯 계단, 네 번 유찰

9월 3일 재공고 뒤 5회차. 점선은 저희가 그은 선 셋 — 855억(7/23 예측), 785억(9/12 공식), 679억(오늘 역산).

9월 18일 5회차(700억)는 오늘 오후 2시에 입찰이 마감됐습니다. 이 글을 쓰는 오후 5시까지 온비드 공고에는 아직 개찰 결과가 붙지 않았습니다 — 앞선 회차들도 결과가 하루 뒤에 반영됐습니다. 온비드 회차 원부 2026년 9월 18일 오후 5시 확인. 감정 1,620억(2025년 11월). 7월 1차 공고는 2,106억에서 1,052억까지 8회 전부 유찰.

7월에 여덟 번, 9월에 네 번. 열두 번 값을 불렀는데 아무도 안 샀습니다. 2,106억에서 775억까지 63%가 깎이는 동안입니다. 858억은 저희가 두 달 전에 «이 자리면 팔린다»고 적은 값이고, 775억은 저희 공식의 상한선 785억보다 10억 아래입니다. 둘 다 저희 기준으로는 «살 만한 값»이었는데 시장은 아니었습니다.

② 저희가 적어둔 숫자 셋 — 무엇을 잰 값이었나

저희 공식 «월매출 × 50»은 그 건물을 돌려서 벌 수 있는 돈으로 감당되는 총액을 재는 자입니다. 사장님이 18년 쓰신 암산이고, 낙찰가만 재는 자가 아닙니다. 그 건물이 문을 열기까지 통장에서 나가는 돈 전부가 785억 안에 들어와야 한다는 뜻입니다.

그런데 저희는 그 785억을 사다리 옆에 그대로 세워 놓고 «4회차 775억은 공식 값 바로 아래»라고 읽었습니다. 총비용의 상한을 낙찰가의 상한처럼 쓴 것입니다. 9월 12일 글에 «매수 여력 = 785억 − 잔여 공사비 − 개관 준비금»이라고 써 놓고도, 예측 문장에서는 그 뺄셈을 안 했습니다.

③ 뺄셈을 마저 하면 — 낙찰가 상한은 679억

785억을 통장에서 나갈 돈으로 쪼개면 낙찰가 679억 + 취득세 등 31억 + 잔여 공사비 75억.

같은 785억을 총비용으로 읽으면 낙찰가는 679억이 상한입니다. 858억도 775억도 그 위입니다. 시장은 저희보다 먼저 이 뺄셈을 끝냈습니다. 세율을 0으로 놓아도 710억이라 결론은 안 바뀝니다.

다른 자로도 같은 계산을 해 두면 이렇습니다. 부대시설을 빼고 객실 매출만 세면 총비용 상한 365억, 낙찰가 상한 277억. 감정서의 원가방식 919억을 상한으로 보면 낙찰가 807억 — 그건 «다시 지으면 이만큼»이지 «벌어서 갚을 수 있는 돈»이 아닙니다. 열두 번 유찰이 그 자의 답입니다.

④ 700억 회차 — 역산한 선 안으로 처음 들어옵니다

9월 18일 5회차 최저가 700억은 679억 위이지만 21억 차이입니다. 감정서 매출을 그대로 믿는 매수자라면 처음으로 «셈이 맞는 회차»입니다. 부대시설 매출을 특1급 평균(객실의 120%)이 아니라 지방 4성급(60~70%)으로 낮춰 보는 매수자라면 총비용 상한이 580억대이고, 같은 뺄셈을 하면 낙찰가 상한이 483억이라 700억도 아직 한참 위입니다.

결과는 두 갈래입니다. 낙찰이면 저희가 역산한 상한 679억보다 21억 위에서 팔린 것이라, 사는 쪽이 잔여 공사비를 저희보다 적게 봤거나 감정서 매출을 더 믿었다는 뜻입니다. 유찰이면 재공고 다섯 계단이 모두 비어 신탁사 공고 조건대로 수의계약 구간으로 넘어갑니다. 그 값은 700억에서 시작하고, 공사비와 세금을 뺀 셈을 끝낸 매수자라면 679억 아래에서만 도장을 찍을 수 있습니다. 어느 쪽이든 다음 편에서 숫자로 채웁니다.

⑤ 팔리는 조건 셋 — 다시 판정하면

세 조건 중 하나만 서면 팔린다고 썼습니다. 9월 12일엔 ①과 ③이 선다고 봤는데, ①은 원가방식을 시세로 착각한 것이었습니다. 남은 건 ③ 하나이고, ③은 낙찰가 + 공사비가 785억 안에 들어올 때만 섭니다. 858억·775억에선 ③도 안 섰습니다.

⑥ 반대 논리 넷 — 살아남은 둘, 기각한 둘

«공사비 75억은 너무 적다. 미개관 호텔의 객실 마감·주방·연회장은 실당 5천만도 넘는다» — 그럴 수 있습니다. 실당 3,000만은 영업 중인 모텔을 고칠 때 쓰는 저희 기본값이고, 이 건물은 250실 호텔의 마감이 통째로 남아 있습니다. 공사비가 크면 낙찰가 상한은 679억보다 더 내려갑니다. 결론이 약해지는 게 아니라 세집니다. 정확한 잔여 공사비는 공고문·현장 확인 항목이라 저희는 못 정합니다.

«운영사(신라스테이) 계약이 붙은 물건의 값은 매출 공식으로 못 잰다» — 맞습니다. 브랜드 계약은 가동률 80%라는 감정서 가정의 근거이지 값을 더 얹어 주는 항목이 아닙니다. 785억은 그 가정을 다 믿어 줬을 때의 상한이지 적정가가 아닙니다. 위탁 수수료를 빼면 더 내려갑니다.

«원가방식 919억이 바닥이니 800억대는 이미 싸다» — 기각합니다. 원가는 «다시 지으면 드는 돈»입니다. 그 돈을 다시 벌 수 있느냐와 무관합니다. 재조달원가로 919억이 매겨진 건물이 열두 번 유찰된 것이 이 논리의 반증입니다. 실제 투입액이 얼마였는지는 저희가 모릅니다 — 919억은 감정사가 «지금 다시 지으면»으로 계산한 값입니다.

«취득세 4.6%는 어디서 나온 숫자인가» — 법령 원문으로 확인했습니다. 지방세법 제11조제1항제7호나목이 «농지 외의 것: 1천분의 40»으로 4.0%, 여기에 지방교육세 0.4%(제151조제1항제1호)와 농어촌특별세 0.2%(농어촌특별세법 제5조제1항제6호)가 붙어 4.6%입니다. 그리고 이 세율이 결론을 가르지도 않습니다 — 세율을 0으로 놓아도 낙찰가 상한은 710억이고, 775억은 그 위입니다. 세율은 숫자를 조금 움직일 뿐 방향을 못 바꿉니다.

⑦ 세종이라는 시장 — 시세를 정할 거래가 10년에 14건입니다

⑤에서 «시세를 정할 거래가 없는 물건»이라고 썼습니다. 그 근거를 숫자로 답니다. 국토교통부 실거래에서 세종시 숙박시설 거래를 10년치 세어 보면 14건입니다. 2025년과 2026년에는 한 건도 없습니다.

세종의 숙박 원장도 같은 이야기를 합니다. 영업 중 119곳, 폐업 41곳인데 객실 100실을 넘는 곳은 베스트웨스턴 367실·세경호텔 281실·코트야드 281실 셋뿐입니다. 그다음이 54실입니다. 이 물건이 문을 열면 세종에서 네 번째로 큰 숙박시설이 되고, 4위와 5위 사이가 250실 대 54실로 벌어집니다.

그러니 이 건물의 값은 «세종 호텔 시세»가 아니라 «세종에 250실짜리 특1급 수요가 있느냐»로 정해집니다. 그건 거래 표가 아니라 사업계획서가 답하는 질문이고, 감정평가서 1,620억이 바로 그 사업계획서 위에 세워진 값이었습니다.

⑧ 사장님 셈법 — 상한은 낙찰가가 아니라 통장에서 나갈 돈 전부