2,106억에서 1,052억까지 —
세종 그 호텔, 우리 계산대로
내려오고 있습니다

① 2주 전 우리가 썼던 것

7월 23일 첫 분석에서 우리는 감정가 1,620억의 수익 가정 — ADR·가동률·연면적 대비 — 을 우리 데이터로 반박했습니다. 세종의 외국인 방문 비중은 0.4%로 전국 113위, 기존 시내 공급 367실과의 경쟁을 반영하면 낙찰 예상 855억이라고 적었습니다. 감정가의 53% 선입니다.

그때는 계산이었습니다. 지금은 시장이 매주 답안지를 채점해 주고 있습니다.

② 8회의 유찰 — 가격 사다리 실측

기준 · 온비드 공매 회차별 최저입찰가(우리 수집분, 7/30 기준). 전 회차 낙찰자 없음, 8회차 종료 후 수의계약 가능 상태.

회차마다 딱 10%씩 내려가는 신탁공매의 전형적인 사다리입니다. 아흐레 만에 최저가가 반토막이 났습니다.

③ 「유찰 8번」은 놀랄 일이 아닙니다

기사들은 여덟 번의 유찰을 침체의 증거로 씁니다. 그런데 시작 가격을 보십시오. 2,106억 — 감정가의 130%입니다.

신탁공매의 시작가는 시장 가격이 아니라 회수해야 할 채권 쪽 사정에서 출발하는 경우가 많습니다. 감정가보다 30% 높은 가격에 사겠다는 사람이 없는 것은 침체가 아니라 당연입니다. 유찰 사다리는 그 출발점의 거품이 빠지는 과정이지, 시장이 무너지는 과정이 아닙니다.

진짜 질문은 「몇 번 유찰됐나」가 아니라 「어느 가격에서 멈추나」입니다.

④ 우리 계산까지 두 계단 남았습니다

지금 사다리 그대로 두 계단이면 852억 — 우리가 2주 전에 적어 둔 855억과 사실상 같은 자리에 도착합니다. 시장이 우리 계산 쪽으로 내려오고 있습니다.

물론 그 전에 누군가 잡을 수도 있습니다. 지금이 수의계약 가능 구간이라는 게 그래서 중요합니다 — 1,052억 밑으로는 이제 입찰 경쟁이 아니라 협상의 영역입니다.

⑤ 「상권 침체의 늪」 프레임 검증

세종 상권이 어렵다는 건 사실입니다. 다만 이 물건의 유찰과 상권 침체는 층이 다른 문제입니다.

이 호텔이 2년째 문을 못 연 이유는 상권이 아니라 자금 구조 — 공사는 2024년 1월에 끝났는데 개관 주체가 서지 못했습니다. 그리고 유찰 여덟 번의 직접 원인은 위에서 본 대로 출발 가격입니다. 침체는 배경이지 방아쇠가 아닙니다.

수요 쪽을 오해하면 안 됩니다. 세종의 숙박 수요는 있습니다. 오히려 아직 공급이 부족한 시장입니다. 행정 수요가 평일을 채우는, 전국에서 드물게 «방이 모자란» 축에 드는 도시입니다.

문제는 수요가 아니라 그 수요의 성격과 가격의 문법입니다. 외국인 비중 0.4%(전국 113위) — 관광호텔의 단가가 아니라 행정도시 평일 비즈니스의 단가로 돌아가는 시장입니다. 감정 1,620억이 전제한 수익 가정은 앞의 문법이고, 이 시장에서 실제로 나올 숫자로 다시 계산한 것이 855억입니다. 수요가 없어서 깎은 게 아니라, 수요의 종류에 맞춰 다시 센 것입니다. 그래서 이 물건은 — 맞는 가격에 잡는 사람에게는 — 공급 부족 시장의 250실입니다.

⑥ 이 사다리에서 배울 것

경공매를 보는 분들께 이 물건이 주는 교훈은 세 줄입니다.

1) 시작가와 감정가를 항상 나눠 보십시오. 시작가가 감정가 위에 있으면 유찰 몇 번은 정보가 아닙니다.

2) 유찰 횟수가 아니라 «감정가 대비 %»로 읽으십시오. 65%는 이 규모 물건에서 아직 싼 가격이 아닐 수 있습니다.

3) 자기 계산을 먼저 적어 두십시오. 사다리는 반드시 내려옵니다. 내려왔을 때 잡을 가격을 미리 정해 둔 사람만 협상 테이블에 앉습니다.

▶ 이 물건 상세·감정 분석 (회원) : https://lab.kiudalab.com/auction/item/onbid/2037773