1,620억 신축 호텔이
개관도 못하고 공매에 나왔습니다

① 물건 개요

② 세종 수요는 '비즈니스'다 — 실재한다

세종은 외국인 관광객은 적어도(비중 0.4%), 정부청사·국책기관 출장 수요가 두텁습니다. 증거는 현장에 있습니다 — 인근 아늑 세종(중소형)은 사실상 만실, 어진동 베스트웨스턴 세종(367실)은 이미 영업 중이고 리뷰 500+. 수요가 없다는 얘기가 아닙니다.

③ 그런데 공급이 먼저 와 있습니다

바로 그 어진동에 베스트웨스턴 367실이 가동 중인데, 신라스테이 250실이 더해지면 대형 브랜드만 600실 넘게 경합합니다. 비즈니스 수요는 가격탄력적이에요 — 공무원 출장은 예산이 정해져 있습니다. 아늑이 만실인 건 '적정가 중소형'이라서지, 프리미엄 대형이 같은 값을 받는다는 뜻이 아닙니다.

④ 그래서 우리 엔진에 직접 돌려봤습니다

키우다랩 리포트로 250객실을 넣고 돌리니 — 낙찰예상 855억(감정의 53%), 그리고 250실 기준 추정 월매출 약 7억(연 84억). 그런데 우리 적정가 대비 현 호가는 +175% 고평가, 현 매출 기준 순이익은 0 이하로 나옵니다. 감정 ADR 17만 가정과 달리 실거래 ADR은 11~16만. 세 방향 숫자가 모두 '감정가는 낙관, 지금 값은 비싸다'를 가리킵니다.

⑤ 키우다랩 판단

'세종 관광 안 되니 꽝'이 아닙니다. 수요는 있습니다. 핵심은 포지셔닝과 가격 — 이미 베스트웨스턴이 잡은 비즈니스 수요를, 250실 프리미엄이 17만 ADR로 뺏어올 수 있느냐입니다. 입찰 상한은 감정가 1,620억이 아니라 우리 낙찰예상 855억 안팎(원가방식 919억과 근접). 미개관·인테리어 중단·주차장 없음·등급미정은 별도 할인 요인입니다. (※ 토지 공시지가·객실수 등 일부 입력 보강 시 정밀 적정가 재산출 예정)