법원경매 감정 10억 모텔이 7,700만원에 팔렸습니다 —
그런데 옆 사건은 6억에서 채권자가 거둬갔습니다

① 여덟 번 떨어진 사다리

회차마다 30%씩 깎이는 영월지원 체감률. 2025년 11월 첫 기일부터 2026년 8월까지 열 달 동안 아홉 번 올랐습니다.

첫 기일 2025년 11월 4일, 감정가 그대로 9억 9,978만원. 아무도 안 썼습니다. 한 달마다 30%씩 깎여 4회차에 3억 4,293만원, 6회차에 1억 6,803만원, 8회차에 8,234만원. 그래도 안 팔렸습니다. 9회차 최저가 5,764만원에서 드디어 낙찰 — 7,700만원입니다. 감정가의 8%, 최저가보다 1,936만원 위입니다.

이 사건은 강제경매입니다. 채권자는 개인이고 청구금액은 2,000만원. 공정증서 하나로 시작된 사건이 10억짜리 건물을 열 달 동안 사다리 아래로 끌고 내려갔습니다. 낙찰가 7,700만원이면 청구금액을 갚고 남는 돈이 얼마 없습니다.

② 무엇이 팔렸나 — 1~3층 여관, 4층 다가구

감정평가서 사진(2025년 1월). 둥근 계단탑 두 개가 붙은 4층 건물. 2008년 3월 사용승인.

고한읍 고한리 16-2, 갈래초등학교 남서쪽입니다. 토지 1,402㎡는 대지 496㎡와 밭 906㎡ 두 필지이고, 건물은 철근콘크리트 지상 4층·지하 1층 1,288㎡. 감정평가서의 용도가 정확합니다 — 1~3층 여관 883㎡, 4층 다가구주택 237㎡. 여관 위에 집을 얹은 구조입니다.

객실 내부. 집기가 빠져 있고 바닥이 훼손돼 있습니다. 감정 시점에 영업하지 않는 상태로 보입니다.

사진이 말해 줍니다. 객실은 비어 있고 바닥은 뜯겨 있습니다. 감정사는 건물을 ㎡당 120만원으로 보고 관찰감가 24/50을 걸어 57만 6천원으로 깎았습니다. 그렇게 해도 건물값이 6억 9,767만원, 토지는 ㎡당 21만 5천원으로 3억 143만원입니다.

저희 영업신고 원장에는 이 주소가 없습니다. 고한읍 숙박 97곳 중 영업 74곳, 폐업 23곳을 다 뒤져도 16-2번지는 안 나옵니다. 신고 이력 자체가 확인되지 않는다는 뜻이라, «몇 년 닫혀 있었다»는 말은 못 씁니다. 다만 사진이 보여주는 상태는 홍천 유목정리와 같습니다.

③ 낙찰가는 땅값의 4분의 1

감정 9.998억 = 토지 3.01억 + 건물 6.98억. 낙찰 0.77억은 토지 감정의 26%.

홍천은 낙찰가가 토지 감정가의 75%였습니다. 건물을 0으로 치고 땅값에서 조금 깎은 값이었죠. 고한은 그보다 훨씬 아래입니다. 낙찰 7,700만원은 토지 감정 3억 143만원의 26%. 건물이 0원인 건 당연하고, 땅값도 4분의 3을 깎았습니다.

왜 땅값조차 못 받았는가. 세 가지가 겹칩니다.

정선군 숙박 낙찰 11건의 평균 낙찰가율이 31%, 강원 최근 12개월 17건이 39%에 응찰자 평균 1.4명입니다. 그 동네에서도 8%는 바닥 중의 바닥입니다.

④ 저희 모델 채점 — 회차를 알면 맞습니다

저희 낙찰가 규칙은 «그 회차 최저가 × 1.167»입니다. 9회차 최저 5,764만원에 대면 6,726만원. 실제 7,700만원과 14.5% 차이입니다. ±20% 안이니 규칙대로면 맞춘 셈이지만, 이 규칙은 몇 회차에서 팔릴지는 말해 주지 않습니다. 첫 기일에 이 물건을 봤다면 «8회 유찰»을 예측할 방법이 없었습니다. 회차 경로로 확률을 깔아도 9회차까지 가는 경로에는 몇 퍼센트가 안 남습니다.

그래서 이 건에서 배우는 건 가격 규칙이 아니라 «회차를 결정하는 조건»입니다. 농취증처럼 입찰 자격을 자르는 조건이 있으면 회차는 가격과 무관하게 길어집니다. 사겠다는 사람이 싸서 안 사는 게 아니라, 살 수 있는 사람 자체가 없는 것이기 때문입니다.

⑤ 양주 코리아 — 6억에서 사라졌습니다

결과는 취하입니다. 8월 26일 기일에 진행되지 않았습니다. 법원 원부에는 «본 사건의 경매일정은 취하되어 매각기일에 진행되지 않습니다» 한 줄만 남았습니다.

고한과 코리아는 같은 체감률로 내려갔습니다. 한쪽은 9회차에서 팔렸고, 한쪽은 6회차 직전에 목록에서 사라졌습니다.

취하는 채권자가 사건을 거둬간 것입니다. 유찰이 아닙니다. 채권자가 임의경매를 넣었다가, 6회차 최저가 6.26억으로는 자기 채권도 못 건진다고 판단했거나, 채무자와 따로 합의가 됐거나, 물건이 밖에서 팔렸거나. 셋 중 무엇인지는 원부에 안 나옵니다. 확실한 건 하나 — 16.8%는 채권자가 견딜 수 있는 바닥이 아니었다는 겁니다.

같은 날 입찰이던 오페라(장흥면 석현리, 27실)는 «변경»으로 9월 30일로 밀렸고, 지금은 다시 차기 기일 미지정입니다. 두 채 다 8월 26일에 안 열렸습니다.

⑥ 취하는 목록에서 사라집니다

고한과 코리아를 나란히 놓으면 한 가지가 보입니다. 둘 다 같은 사다리를 내려갔는데, 한쪽은 통계에 남고 한쪽은 안 남습니다. 고한의 8%는 낙찰 원장에 박히지만, 코리아의 취하는 어디에도 «16.8%에서 실패»라고 기록되지 않습니다. 그냥 목록에서 빠집니다.

그래서 «낙찰가율 평균 51%» 같은 숫자는 팔린 것만의 평균입니다. 끝까지 내려가서 안 팔린 물건, 채권자가 포기한 물건은 분모에 없습니다. 바닥 회차의 낙찰가율이 실제보다 좋아 보이는 이유가 이겁니다. 저희가 7월 파주 탄현 듀오텔 (8.10억까지 내려가서 취하)과 8월 «취하와 변경» 편에서 썼던 것과 같은 결론입니다.

⑦ 7,700만원에 산 사람은 무엇을 샀나

저희 공식으로 7,700만원이면 월매출 154만원만 나오면 됩니다. 여관을 다시 열 필요도 없는 값입니다. 하지만 낙찰자는 영농계획서를 내고 농취증을 받아야 9월 1일 허가가 났습니다. 906㎡라 주말·체험영농 목적(세대 합산 1천㎡ 미만)으로도 길은 있지만, 어느 쪽이든 «밭을 농지로 쓰겠다»는 서류를 쓰고 심사를 통과해야 하는 사람이고, 그 문턱을 넘을 수 있었기 때문에 경쟁자가 없었습니다.

받은 것은 계획관리지역 1,402㎡와 2008년 준공 RC 4층입니다. 여관 883㎡는 지금 상태로는 못 씁니다. 4층 주택 237㎡와 밭, 그리고 강원랜드 앞이라는 자리. 가격이 물건을 정한 게 아니라, 자격이 가격을 정했습니다.

⑧ 두 건이 남긴 것

바닥까지 간 물건을 볼 때 두 가지를 먼저 봅니다. 하나, 입찰 자격을 자르는 조건이 있는가 — 농취증·토지거래허가·인수 권리. 있으면 값이 싸서가 아니라 사람이 없어서 떨어집니다. 둘, 채권자가 견딜 수 있는 바닥이 어디인가 — 청구금액이 작으면 끝까지 가고, 크면 어느 회차에서 거둬갑니다. 고한은 2,000만원이라 끝까지 갔고, 코리아는 그 바닥이 6억 위에 있었습니다.