감정 33.75억이 8.10억까지 내려가도 안 팔리자
채권자가 경매를 거둬들였습니다

① 얼마나 내려갔나

여기서 갈라 읽어야 할 게 있습니다. 응찰이 없다는 사실이 확인된 가장 낮은 값은 8.10억(24.0%)입니다. 그 아래 5.67억은 시장이 거부한 값이 아니라, 열리기 전에 거둬들여진 값입니다.

즉 이 물건은 바닥까지 갔다가 안 팔린 것이 아니라, 바닥에 닿기 직전에 채권자가 멈춘 것입니다.

② 그래서 이유를 찾아봤습니다 7전 7기각

흔히 드는 이유부터 봤습니다. 지분이라 기피된다 — 지분매각 43건의 낙찰가율 중앙값은 46.2%, 아닌 물건 688건은 50.4%였습니다. 차이는 -4.1%p, p값 0.315. 통계적으로 구분되지 않습니다.

유치권도, 법정지상권도, 노후도도 마찬가지였습니다. 그리고 세 가설은 방향이 아예 반대로 나왔습니다.

· 채권이 감정가를 넘는 물건이 오히려 51.8%로 더 높았습니다(46.7%, p=0.043)
· 경기도 물건은 69.6%로 전국 49.3%를 20.3%p 웃돌았습니다(p<0.001)
· 감정 30억 이상 대형도 55.4%로 더 높았습니다(47.8%, p=0.0003)

③ 이 물건은 오히려 '잘 팔릴' 조건이었습니다

듀오텔은 경기도이고, 감정 30억 이상이고, 채권이 감정가를 넘는 물건입니다. 방금 본 대로 이 세 가지는 전부 낙찰가율이 더 높은 쪽이었습니다. 감정가가 클수록 잘 팔리는 경향도 확인됩니다(상관 r=+0.139).

이 집단들의 중앙값을 그대로 대면 52~70%, 금액으로 17억~23억쯤에서 팔렸어야 합니다.

실제로는 8.10억에도 응찰이 없었습니다. 기대치의 34~46% 수준입니다.

④ 24%는 어느 정도로 드문가

낙찰된 612건이 실제로 팔린 회차의 최저가율을 폈습니다. 중앙값은 45%, 하위 10%가 24%입니다. 대부분의 물건은 절반 언저리에서 임자를 만납니다.

듀오텔이 실제로 유찰된 24.0% 아래까지 내려간 뒤 팔린 사례는 94건, 전체의 15.4%입니다. 드물지만, 아주 없는 일은 아닙니다. 여섯 건에 한 건꼴로는 여기까지 옵니다.

바꿔 말하면 8.10억에서 유찰된 것 자체는 이상한 일이 아닙니다. 통상이라면 여기서 한두 번 더 내려가 임자를 만납니다. 실제로 열리지 않은 다음 회차 16.8% 아래에서 낙찰된 사례도 11건(1.8%) 있습니다.

그런데 이 사건은 그 한 번을 더 내려가지 않았습니다. 채권자가 먼저 거뒀습니다.

⑤ 그러면 답은 어디에 있나

감정 33.75억은 토지 19.21억(790.6㎡ 중 1/2 지분) + 건물 14.23억(1,507.51㎡, 잔가율 28/50) + 제시외 3,079만원(97.75㎡ 세탁실)입니다.

여기서 눈여겨볼 건 매각대상이 「토지지분 및 건물전체매각」이라는 점입니다. 지분인 것은 토지뿐이고, 건물은 전부입니다. 한 필지 위에 건물이 둘이고 소유자가 다른, 이른바 구분소유적 공유입니다.

대법원은 이런 물건의 경매를 두 갈래로 봅니다. 등기부대로 1필지 전체의 공유지분을 판 것이면 낙찰자는 통상의 공유자가 되고, 집행법원이 특정 구분소유 목적물을 평가해 최저경매가격을 정한 것이면 구분소유적 공유관계가 승계됩니다. 이 사건 감정평가서는 지분의 위치를 "합법적으로 건축된 건물의 점용부분"으로 특정했습니다.

그리고 배당입니다. 채권 계 35.96억인데 열릴 예정이던 회차의 배당 재원은 5.67억이었습니다. 29.92억이 회수되지 않습니다.

여기까지 오면 취하가 읽힙니다. 8.10억에서 응찰이 없었다는 것은 채권자 입장에서 다음 기일에 팔려도 5.67억, 안 팔리면 또 30% 내려간다는 뜻입니다. 그 값에 확정하느니 경매를 접고 다른 길—채권 매각이나 협의 매각—로 돌리는 편이 낫다는 계산이 섭니다.

다만 취하 사유는 공시되지 않습니다. 채무 변제, 기한 유예, 채권 양도 어느 쪽이든 같은 '취하'로 적힙니다. 위 해석은 배당 구조에서 끌어낸 추정이며 확인된 사실이 아닙니다.

⑥ 그런데 «취하»는 원래 이런 물건에서 나나

상태가 확인된 물건 중 취하·정지는 15건, 5.0%입니다. 스무 건에 한 건꼴입니다.

눈으로 보면 많이 유찰되고 값이 많이 떨어진 쪽에 몰려 있는 것처럼 보입니다. 그래서 검정했습니다.

네 항목 모두 확인하지 못했습니다. 최저가율이 34% vs 45%로 가장 크게 벌어졌지만 p=0.189입니다. 표본이 15건뿐이라 눈에 보이는 차이를 숫자로 못 세웁니다.

⑦ 그럼 «낙찰가율 50%»는 대체 무엇인가

앞에서 계속 쓴 «낙찰가율 중앙 50%»가 어떻게 만들어진 값인지 봐야 합니다. 입찰자 수를 세어 보면 53.4%가 «혼자» 들어옵니다.

즉 이 숫자는 여러 사람이 값을 겨뤄 만든 시장가격이 아닙니다. 절반 이상은 한 사람이 나타나서 부른 값입니다. 그리고 사람이 5명 이상 붙으면 낙찰가율이 61.8%로 올라갑니다.

그래서 «50%에서 팔린다»는 말은 정확히 이런 뜻입니다 — 누군가 한 명이라도 나타나면 그 언저리에서 팔린다. 뒤집으면 아무도 나타나지 않으면 통계가 아무것도 말해 주지 않습니다. 이 물건이 그 경우입니다.

⑧ 팔려도 채권자에게 다 가지 않습니다

마지막으로 배당표의 맨 윗줄입니다. 경매비용은 채권자보다 먼저 배당받습니다. 배당표 270건에서 중앙 848만원, 최대 3,234만원이었습니다.

이 물건은 경매비용이 1,058만원으로 적혀 있습니다. 열릴 예정이던 회차에서 팔렸다면 배당 재원 5.67억 중 이 돈이 먼저 나가고, 남은 것이 임차인과 농협에게 갑니다.

채권자 입장에서 «더 내려서 파는 선택»이 왜 매력이 없는지가 여기서도 보입니다. 값이 내려가도 이 비용은 줄지 않습니다.