법원경매 54억 호텔이 18억까지 내려왔습니다 —
싼지 아닌지, 저희 화면은 한 장으로 답합니다

① 경매와 공매를 한 판에 — 그것도 숙박만

법원경매와 온비드 공매는 원래 따로 다녀야 하는 곳입니다. 그래서 둘 다 보는 사람은 창을 두 개 열어 두고 삽니다. 저희 화면은 경매와 공매를 한 목록에 올려 둡니다. 지금 입찰 예정인 물건이 212건. 전부 숙박시설입니다.

전국 아파트·상가·토지가 섞인 목록에서 숙박을 골라내 본 분은 아실 겁니다. «숙박시설»로 검색하면 노래방 딸린 근생이 나오고, 정작 여관은 «제2종근린생활시설»로 숨어 있습니다. 저희는 처음부터 숙박만 봅니다. 거기에 «유치권 없는 것만», «특수권리», 지역·기간 필터가 붙습니다.

② 물건 하나를 누르면 — 답이 이미 계산돼 있습니다

주안동 179-11 요점정리. 화면 맨 위 한 줄이 «감정가 대비 ▼66% · 유찰 3회 · 객실당 최저가 6,926만»입니다.

위에서부터 읽어 보시면 됩니다.

여기까지 클릭 한 번입니다. 「땅값 수준까지 내려왔고, 인수할 권리는 없고, 6년 전 절반 값이다」 — 이 세 줄을 얻으려고 예전엔 등기부·감정평가서·실거래 사이트를 오가며 30분을 썼습니다. 현황조사서에서 뽑아 둔 «소유자가 지하 식당과 호텔을 직접 운영 중»이라는 한 줄, 감정평가사가 찍은 사진 전량도 같은 화면에 있습니다.

③ 반경 1km에 지금 나와 있는 매물까지

경매를 볼 때 제일 궁금한 건 결국 «그럼 시장에선 얼마에 파는데?»입니다. 그래서 같은 화면 아래에 반경 1km 매물과 진행 중인 다른 경·공매를 붙였습니다.

241m 거리 50실이 매매 71억, 338m 31실이 35억, 255m 38실은 보증 3억·월 2,000만 임대로 나와 있습니다. 410m 앞에 다른 경매 한 건이 9월 17일 입찰입니다. 매물의 상호는 MAX 회원 화면에서만 보이는 값이라 캡처에서는 가렸습니다.

숫자를 나란히 놓아 보십시오. 338m 옆 31실이 35억인데 이 물건은 27실에 최저 18.7억입니다. 241m 옆 50실은 71억을 부릅니다. 이제 «싼가»라는 질문이 «왜 이 자리만 이 값인가»로 바뀝니다. 질문이 바뀌면 볼 것도 바뀝니다.

이 섹션은 MAX 회원 화면입니다. 인근 매물의 상호와 거리, 객실 수, 거래 조건이 그대로 보이고, 매물카드로 바로 넘어갑니다. 중개인이 어디에 얼마로 내놨는지를 경매 화면에서 바로 대보는 것 — 이게 저희가 이번에 제일 공들인 자리입니다.

④ 그 동네 손님은 어디서 오고, 언제 몰리나

값을 알았으면 다음은 장사입니다. 같은 화면에 그 동네 손님 프로필 일곱 장이 붙습니다. 위 캡처 아래쪽입니다.

경매 물건을 보면서 «받으면 어떻게 돌릴지»까지 같은 화면에서 가늠합니다. 입찰가는 결국 그 계산에서 나옵니다.

⑤ 실사용량 월별 — 장부보다 정직한 지표

숙박업 매물에서 제일 안 믿기는 게 «월매출 얼마»라는 말입니다. 그래서 저희는 그 건물이 실제로 얼마나 돌아갔는지를 월별로 봅니다.

CI 지수 최근 12개월. 3월에 247까지 떨어졌다가 7월 473로 뜁니다. 월평균 360.

이 막대는 말이 필요 없습니다. 여름이 겨울의 두 배 가까이 되고, 3월에 바닥을 칩니다. 성수기·비수기 폭이 이만큼인 자리에 1년 평균 매출만 보고 들어가면 겨울에 숨이 막힙니다. 반대로 매도자가 «요즘 잘 된다»고 할 때 그게 7월 이야기인지 1년 이야기인지도 이 막대가 구분해 줍니다. 아예 안 돌아가는 집도 여기서 바로 드러납니다.

값이 안 잡히는 자리에는 «이 물건은 미산출 구간입니다»라고 적습니다. 칸을 채우려고 숫자를 만들지 않습니다.

⑥ 그리고 새로 만든 것 — 숙박매물 리스트 410건

경매만 보면 반쪽입니다. 경매는 사정이 있는 물건이고, 시장에서 정상적으로 나오는 물건은 따로 돕니다. 그래서 숙박매물 리스트를 새로 만들었습니다. 지금 410건 — 매매 245 · 임대 122 · 매매+임대 43입니다.

지역·동, 업종, 호가, 월매출, 객실 수, 게시일이 카드마다 붙습니다. 목록은 누구나, 상호·주소·연락처는 MAX 화면에만 실립니다.

매물 쪽도 호가 하나만 덜렁 띄우지 않습니다. 아래는 리포트 전문을 공개해 둔 샘플 물건인데, 한 화면에 서로 다른 세 값이 같이 서 있습니다.

호가 42억 · 개별공시지가 총액 20.0억 · 인근 실거래 평당 800만원으로 이 물건 1,240평을 환산하면 99.2억. 게다가 «객실당 연면적 100㎡ — 건물의 일부만 숙박»이라는 경고까지 붙습니다.

그리고 지금 매물 410건 중 6건은 과거에 경매로 낙찰됐던 자리입니다. 통영·전주·영천·태안·익산·경주 — 얼마에 받아서 지금 얼마를 부르고 있는지가 양쪽 장부에 다 남아 있습니다. 한쪽만 보는 화면에서는 영원히 안 보이는 것입니다.

⑦ 끝난 물건도 783건 쌓여 있습니다

진행 중인 물건과 이미 팔린 물건은 화면을 아예 나눴습니다. 낙찰 결과 쪽에는 감정가·낙찰가·낙찰가율·응찰자 수가 783건 들어 있고, 지역 탭으로 갈라 봅니다. 이 783건을 지역별로 계산하면 이렇습니다.

낙찰 783건(2021년 6월~2026년 9월) 지역별 평균 낙찰가율. 응찰자 수가 남아 있는 148건의 평균은 2.2명 — 숙박시설 경매는 원래 사람이 적게 붙습니다.

전국 평균이 감정의 51%인데 서울은 85%입니다. «감정가 절반이면 싸다»는 말이 어느 지역에서는 맞고 어느 지역에서는 완전히 틀립니다. 참고로 주안동 물건이 있는 인천은 평균 58%, 그 동네 12개월 낙찰은 63건·평균 유찰 5.1회입니다. 이 동네는 원래 다섯 번은 떨어진다는 뜻입니다.

⑧ 아직 안 켠 것 — 숨기지 않고 적습니다

보드 맨 위에 이 문구가 떠 있습니다. «경·공매 분석 업데이트 중. 적정가·낙찰예상가 모델을 개선하고 있어, 현재는 매물 리스트만 제공합니다.» 저희 예상 낙찰가는 지금 화면에 안 띄웁니다. 모델을 고치는 중이라, 낡은 값이 확정값처럼 읽히는 게 더 위험하다고 봤습니다.

그래서 지금 이 화면이 드리는 건 «얼마 쓰세요»가 아니라 «이 물건에 대해 알아야 할 것 전부»입니다. 판단은 보시는 분 몫이고, 그 판단에 필요한 재료는 더 찾아볼 게 없게 해 두었습니다.