[법원경매 2편]
8월 26일, 모텔 두 채가
다시 입찰대에

① 감정가에서 여기까지 온 길

유찰이 한 번 될 때마다 최저가는 30%씩 깎입니다. 두 물건이 지나온 계단입니다.

기준 · 우리 경매 원장. 코리아 감정 37.26억 → 5회 유찰 6.26억(16.8%), 오페라 감정 15.73억 → 4회 유찰 3.78억(24.0%).

코리아는 37억이 6억이 됐습니다. 2025년 9월 10일 첫 기일 이후 1년 가까이 팔리지 않았습니다. 오페라는 2025년 10월 15일 첫 기일에서 시작해 네 번 유찰됐습니다.

두 물건 다 영업 중입니다. 숙박업 인허가 원장에서 상태가 «영업/정상»으로 살아 있습니다. 문 닫고 방치된 건물이 아니라, 손님을 받으면서 경매가 도는 중입니다.

② 이 경매의 진짜 주인공은 채권자입니다

경매는 물건을 파는 자리가 아니라 빚을 정리하는 자리입니다. 코리아의 배당표를 열면 이 경매가 무엇인지 바로 보입니다.

기준 · 경매기록 배당 예상표. 최저가 6.26억에 낙찰될 경우의 배당이며 실제 낙찰가에 따라 달라집니다. 개인은 이름을 가렸습니다.

채권 합계가 25억 5,000만 원인데 최저가로 낙찰되면 돌아오는 건 6억 2,627만 원입니다. 19억 3,196만 원이 회수되지 않습니다.

돈을 빌려준 곳은 태안군산림조합 한 곳입니다. 2021년 12월에 14억 4,000만 원, 2022년 11월에 10억 8,000만 원을 근저당으로 잡았습니다. 1순위 14.4억 중 6.18억만 배당받고 8.22억은 못 받습니다. 2순위 10.8억은 배당이 0원입니다.

이 숫자가 말하는 건 하나입니다. 다섯 번 유찰되도록 채권자가 취하하지 않은 이유는, 취하해도 받을 길이 없기 때문입니다. 버티는 게 아니라 물러설 곳이 없는 것입니다.

③ 지금 소유자도 경매로 산 사람이었습니다

등기 권리 순위를 보면 첫 줄이 이렇습니다 — 2018년 7월 30일, 임의경매로 인한 매각. 지금 이 물건의 소유자는 8년 전 이 물건을 경매에서 낙찰받은 사람입니다.

기준 · 경매기록 등기 권리순위. 개인 이름은 표기하지 않았습니다.

지난 편에서 이 동네의 흐름을 경매 → 낙찰자 → 하늘궁으로 정리했습니다. 코리아는 그 흐름을 타지 못한 쪽입니다. 낙찰받아 6년을 버티고, 25억을 빌리고, 다시 경매로 돌아왔습니다. 경매로 싸게 산다고 끝이 아니라는 사례가 같은 물건 안에 들어 있습니다.

④ 낙찰자가 떠안는 것

경매의 값은 낙찰가만이 아닙니다. 인수하는 권리가 붙습니다.

유치권은 «신고가 있다»와 «법적으로 성립한다»가 다릅니다. 다만 성립 여부를 다투는 동안 건물을 못 쓰는 기간이 생기고, 그 기간이 곧 비용입니다. 오페라의 네 번 유찰에 이 표시가 얼마나 작용했는지는 기록만으로 나누지 못합니다.

⑤ 하늘궁이 산 값과 같은 자로 재면

지난 편에서 하늘궁은 219실을 102.75억에 모았습니다 — 객실당 4,692만 원입니다. 경매를 기다리지 않고, 시세를 깎지도 않고 6년에 걸쳐 샀습니다. 그 값이 이 동네에서 어떤 자리였는지는 같은 구역의 낙찰 실적과 나란히 놓아야 보입니다.

기준 · 우리 경매 원장의 매각 실적을 인허가 원장 객실수로 나눈 값. 괄호는 감정가 대비 낙찰가율과 권리 부담. 홍죽리는 같은 양주시 인접 구역입니다. 석현리 225-1은 객실수가 원장에 없어 제외했습니다.

하늘궁이 치른 4,692만 원 위로 올라간 낙찰은 한 건도 없습니다. 가장 높았던 2025년 3월 석현리 62-3이 3,162만 원, 넉 달 뒤 권율로309번길 114는 613만 원이었습니다. 1년 사이 같은 동네 객실 값이 5분의 1로 내려앉았습니다.

감정가 대비로 봐도 같습니다. 2025년 3월까지 60%대였는데 그 뒤로는 8~35%입니다. 하늘궁이 매집을 끝낸 시점과 이 동네 값이 무너진 시점이 겹칩니다. 지난 편에서 «반경 600m 안에는 경매가 없다»고 했는데, 그 안이 조용해진 대신 바깥 값이 내려간 것입니다.

이 자리에서 코리아를 보면 현재 최저가가 객실당 2,159만 원, 오페라가 1,400만 원입니다. 둘 다 하늘궁이 치른 값의 절반 아래이고, 최근 낙찰 다섯 건 중 위에서 세 번째 언저리입니다. «싸다»가 아니라 «지금 이 동네 값»입니다.

⑥ 값을 가른 건 권리였습니다

위 다섯 건을 다시 보면 규칙이 하나 있습니다. 객실당 2,700만 원 위로 팔린 두 건 중 하나만 권리 부담이 있고, 1,900만 원 아래 세 건에는 전부 유치권 또는 지분매각이 붙어 있습니다. 가장 낮은 613만 원짜리가 «선순위 유치권»이었습니다.

기준 · 위 다섯 건. 표본이 작아 비율로 일반화하지 않고 사실만 적습니다.

다섯 건으로 상관관계를 주장할 수는 없습니다. 다만 이번 두 건 중 오페라에 유치권 표시가 있다는 사실은 위 표의 오른쪽 줄과 같은 자리에 놓입니다. 반대로 코리아에는 유치권이 없고, 대신 11필지·4,972㎡라는 정리 부담이 있습니다.

⑦ 이 법원, 이 업종의 최근 성적

같은 법원에서 최근 12개월간 팔린 유사 물건을 보면 기준선이 잡힙니다.

기준 · 경매기록의 유사물건 12개월 통계. 낙찰된 건만 집계되므로 유찰 중인 물건은 빠져 있습니다.

유사군 평균 낙찰가율은 55.5%·50.6%이고 평균 유찰은 2~3회입니다. 코리아의 5회와 오페라의 4회는 그 평균을 넘었습니다. 평균보다 오래 안 팔린 물건이라는 사실 자체가 정보입니다.

⑧ 그래서 살 만한가

우리 판단은 이렇습니다.

코리아 — 최저가 6.26억은 토지 4,972㎡ 기준 3.3㎡당 41만 원입니다. 숙박 영업으로 회수하겠다면 이 구역의 경매 열두 건이 먼저 답을 하고 있습니다. 다만 부지가 필요한 쪽이라면 계산이 달라집니다. 그 경우에도 11필지 정리와 임차보증금 3,000만 원 인수가 값에 얹힙니다.

오페라 — 유치권 표시가 붙은 물건은 이 동네에서 8.3%·34.9%에 팔렸습니다. 현재 최저가 3.78억은 감정가의 24.0%로, 그 구간보다 아직 높습니다. 성립 여부를 확인하지 못한 채로 이번 회차에서 올려 부를 자리는 아니라고 봅니다.

확인하지 못한 것도 적습니다. 첫째, 실제 가동률입니다. 우리 수집은 호가(양주 야간 중앙 73,383원)이지 실현 매출이 아닙니다. 둘째, 오페라 유치권의 금액과 성립 여부는 기록에 없어 판단하지 않았습니다. 셋째, 두 물건 모두 내부 상태를 직접 보지 않았습니다 — 경매 물건의 값은 마지막엔 현장에서 갈립니다.