온비드 공매 신촌 이대역 호텔, 95억에도 응찰 0 — 숙박으로는 37억짜리였습니다

① 104억도 95억도 응찰 0 — 다섯 회차 모두 유찰됐습니다

9월 29일 개찰한 4회차 최저가는 104억, 결과는 유찰, 응찰 수는 0명입니다. 9월 30일 개찰한 5회차는 95억, 응찰 수 0명이며 원장 결과명은 수의계약가능입니다. 낙찰가 칸에는 값이 없습니다. 이 두 회차는 10월 1일 03:07:37 수집 기록으로 확인했습니다.

1~3회차도 응찰 0명이었습니다. 감정 129.3억에서 95억까지 26.5%를 내렸는데 한 번도 응찰이 없었습니다.

② 저희 예측은 95억 응찰이었습니다 — 근거는 땅값이었습니다

9월 28일 편에서 저희는 5회차 95억에 응찰이 나온다고 적었습니다. 근거는 땅값이었습니다. 감정의 81%가 토지이고, 감정서의 사례 단가로 다시 잰 땅값 85.1~100.7억 안에 95억이 들어왔기 때문입니다. 결과는 응찰 0명입니다.

그 범위의 아래쪽 85~89억이 2024~2026년 사례로 잰 값이었고, 95억은 그보다 위입니다. 최근 값으로 사려는 사람에게 95억은 아직 비쌌습니다.

③ 숙박으로 사면 37억 — 숙박업자가 살 수 있는 값이 아니었습니다

9월 28일 편의 셈으로 41실을 숙박으로 돌려 나오는 값은 37.4억입니다. 서울 객실당 낙찰 중앙값을 곱해도 74.6억입니다. 95억은 어느 쪽으로 재도 숙박 매출로 되돌려 받을 수 없는 값입니다.

그래서 이 물건을 살 수 있는 사람은 호텔을 운영하려는 사람이 아니라 이대역 앞 땅 181.8㎡를 사려는 사람뿐이었습니다. 그 사람도 95억에는 나서지 않았습니다. 숙박으로 사는 값과 땅으로 사는 값이 57억 넘게 벌어진 물건은 살 사람이 드뭅니다.

④ 값 밖에 있는 부담 — 임차인·명도·부가세는 매수자 몫입니다

공고 조건은 낙찰 뒤 5영업일 안에 계약, 60일 안에 잔금, 부가가치세 별도입니다. 임차인 계약은 승계하고 명도와 기존 이해관계 정리는 매수자가 맡습니다. 감정서도 임대차 관계를 «미상»으로 적었습니다.

41실을 누가 어떤 계약으로 운영하는지 모르는 채로 95억을 60일 안에 내야 합니다. 땅으로 사려는 사람에게도 영업 중인 호텔의 명도는 시간과 돈입니다. 미응찰의 이유를 확인한 자료는 없지만, 이 부담이 95억 위에 얹힌다는 것은 공고에 적혀 있습니다.

⑤ 다음은 수의계약입니다

5회차 결과명은 수의계약가능입니다. 공고는 마지막 회차 뒤에도 그 최저가 이상으로 협의 매수를 받는다고 적었습니다. 계약이 체결됐다는 기록은 아직 없습니다.

공고 조건으로는 95억 아래 협의가 안 됩니다. 값이 더 내려가려면 새 공고가 나와야 합니다. 관심 있는 분은 수탁자에게 지금 매각 상태와 조건이 바뀌었는지부터 확인하십시오.

⑥ 같은 달 신탁공매 셋 — 팔린 것은 감정의 절반까지 내려온 잠실뿐입니다

9월 편에서 저희는 신촌이 세 건 중 가장 높은 값인 감정의 73.5%에서 팔릴 것으로 봤습니다. 잠실은 감정의 49.5%에 응찰 1명으로 팔렸고, 세종은 9월 편까지 감정의 43%에서도 응찰이 없었습니다.

팔린 것은 감정의 절반까지 내려온 잠실뿐입니다. 땅으로 사는 물건이라도 감정의 70%대에서는 응찰이 없었습니다.

⑦ 우리 숙박업 사업자들은 두 값을 따로 적으십시오

땅값이 값의 대부분인 호텔을 볼 때는 두 값을 따로 적습니다. 하나는 숙박으로 돌려 되돌려 받을 수 있는 값이고, 하나는 땅으로 팔 때의 값입니다. 이 물건은 37.4억과 95억이었습니다.

숙박업으로 살 사람은 첫째 값까지만 낼 수 있습니다. 그 위는 개발이나 땅 매각을 전제로 한 다른 사업입니다. 두 값이 크게 벌어진 물건은 운영자가 아니라 땅을 사는 사람의 값으로 움직이고, 그런 매수자가 없으면 이번처럼 모든 회차가 유찰됩니다.

⑧ 채점 — 예측 «5회차 95억 응찰», 결과 «응찰 0»

9월 28일 편의 예측은 5회차 95억에서 응찰, 4회차 104억이면 앞당겨진 것이었습니다. 결과는 두 회차 모두 응찰 0명입니다. 틀렸습니다.

땅값 범위의 위쪽까지 살 사람이 있다고 본 것이 틀렸습니다. 다음에 땅으로 팔리는 물건을 볼 때는 최근 사례로 잰 값(이 물건은 85~89억)을 기준으로 삼고, 값 밖의 인수 부담을 그 위에 얹어 보겠습니다. 수의계약으로 팔리면 그 값도 이어서 적겠습니다.

결론