법원경매·온비드 공매 채점 —
익산 그랜드호텔 63.1억은 유찰, 신촌 굳타임 111.8억도 유찰(응찰 0) — 104억·95억은 9월 29일·30일 개찰이고 결과는 10월 1일 이후 편에 적습니다

① 채점표 — 적어 둔 값과 결과

9월 27일 익산 편에서 «2회차 63.1억은 팔릴 리 없고, 손은 땅값인 4회차 30.9억에서 나온다»고 적었습니다. 28일 군산지원 개찰 결과는 유찰입니다. 9월 28일 신촌 편에서는 «129억이 하루 한 계단씩 95억까지, 95억은 땅값 아래라 땅으로 팔린다»고 적었습니다. 3회차 111.8억은 유찰(응찰 0), 4회차 104억은 9월 29일 개찰 — 결과는 10월 1일 이후 편에입니다(9월 29일 오전 개찰분은 온비드가 저녁에 올려 이 글엔 못 실었습니다 — 30일 대구 편에 함께 적습니다). 두 건 다 적어 둔 대로 갔는지, 표 오른쪽이 답입니다.

② 굳타임 — 다섯 계단 중 넷이 지났습니다

감정 129.3억 중 토지가 105.1억(81%)이고, 감정서가 쓴 사례 단가로 잰 땅값이 85~101억입니다. 3회차 111.8억과 4회차 104억은 그 밴드 위였고, 결과는 유찰(응찰 0)·9월 29일 개찰 — 결과는 10월 1일 이후 편에입니다. 5회차 95억은 밴드 안 하단이라 «여기서 손이 나온다, 없으면 95억 이상 수의계약»이 저희 자입니다. 9월 30일 오전 9시 개찰이고, 결과는 그날 저녁 편에 붙입니다. 뒷집 104-40이 2021년 감정 76억에 85.6억(112%)으로 팔렸던 기억 때문에 «신촌은 붙는다»는 말이 있는데, 그때는 토지 단가 2,230만/㎡ 감정이었고 지금은 5,780만입니다. 자가 다르면 감정 대비 %는 비교가 안 됩니다.

③ 익산 — 2회차 결과와 다음 기일

감정 90.1억(토지 31.2억·건물 58.4억)의 8층 관광호텔이 2016년 65억 매매, 2017년 수협 48억 근저당, 2026년 2월 수협 NPL 대부 양도를 거쳐 세 번째 경매에 나왔습니다. 2회차 63.1억 결과가 유찰이고, 3회차는 11월 9일 44.2억(49%)입니다. 저희 자는 «공사비를 넣으면 호텔 셈은 3회차 44.2억에서도 안 서고, 손은 토지 31.2억 근처인 4회차 30.9억»입니다. 예측표는 «팔리면 70.8억, 기대값 43.5억»으로 조금 더 높게 봤습니다. 같은 골목 인화동 무인텔(2024타경27958)은 6월 1일 12.5억에 낙찰됐다가 잔금 미납으로 보증금 1억이 몰수되고 재매각 기일 9월 28일이 잡혔는데, 법원 기일내역에서 «변경»으로 안 열렸습니다(변경). 미납 뒤 «변경»은 채권자와 채무자 사이의 셈이 안 끝났다는 뜻입니다.

④ 두 건을 한 자로 — 땅값 아래로 내려왔는가

저희가 두 편에서 쓴 자는 하나입니다. 감정을 토지와 건물로 가르고, 사례 단가로 땅값을 재고, 그 아래 회차에 손이 나온다. 익산은 토지 31.2억이 감정의 35%라 4회차(34%)가 그 자리이고, 굳타임은 토지 105억이 감정의 81%라 5회차(73%)가 그 자리입니다. 같은 «땅값 아래»인데 익산은 네 계단, 굳타임은 다섯 계단째에 닿습니다 — 건물값 비중이 다르기 때문입니다. 9월 17일 여덟 건 채점편에서 맞힌 게 하나, 틀린 게 하나였습니다. 이번 두 건은 «유찰»을 맞히는 채점이라 쉽습니다. 어려운 채점은 다음입니다 — 굳타임 95억에 손이 오는가, 익산 30.9억에 손이 오는가.

⑤ 앞 편 물건들은 지금 어디에

잠실은 214억(49.5%)에 채점이 끝났고, 세종은 700억에도 무응찰이라 수의계약 창구가 열려 있습니다. 용인 클러스터는 605억 재공고에도 미매각입니다. 9월 30일·10월 3일 편에 새로 적어 둔 값은 대구 수성못 450억(25회차 483억, 10/12)과 목포 172호 200억 안쪽(4회차 289억, 10/13)입니다. 대구 24회차 484억은 9월 29일 정오에 입찰이 닫히고 30일 오전 10시에 개찰됩니다 — 30일 저녁 대구 편에 결과를 붙입니다.

⑥ 9월 30일 아침 — 굳타임 95억

9월 30일 오전 9시 온비드가 5회차를 개찰합니다. 응찰이 있으면 그 값이 신촌 이대역 앞 13층 호텔의 값이 되고, 없으면 95억 이상 수의계약 창구가 6개월 열립니다. 저희가 적어 둔 값은 «95억 = 땅값 하단, 여기서 손». 결과는 9월 30일 저녁 편(대구 수성못)에 첫 문단으로 적고, 굳타임 편 자체의 채점은 10월 1일 편에 합니다. 익산 그랜드호텔 3회차는 11월 9일 44.2억으로 잡혔고, 무인텔 재매각 기일은 아직 없습니다. 둘 다 그날 채점합니다.

⑦ 채점의 규칙 — 적어 둔 값은 고치지 않습니다

채점편의 규칙은 셋입니다. 적어 둔 값은 결과가 나온 뒤 고치지 않는다. 맞힌 것과 틀린 것을 같은 표에 놓는다. 틀렸으면 자가 틀린 건지 물건이 특별한 건지 적는다. 이번 두 건은 «유찰 예상»이라 맞히기 쉬운 채점이었고, 그래서 표에 «어느 회차에서 손이 나오는가»까지 같이 적어 두었습니다 — 익산 4회차 30.9억, 굳타임 5회차 95억. 그 둘이 진짜 채점입니다.

⑧ 두 물건을 보는 분께 — 셋