법원경매 익산 그랜드호텔, 세 번째 경매 —
65억에 산 8층 관광호텔이 감정 90억·최저 63억으로 9월 28일 나오고, 같은 골목 12.5억 낙찰 무인텔은 잔금을 안 내 재매각 기일까지 바뀌었습니다

① 물건 — 터미널 옆 8층 관광호텔, 지금은 불 꺼진 건물

법원 물건사진 — 그랜드호텔 정면. 가림막이 둘러쳐 있습니다.

등기부의 건물 내역이 이 호텔의 전성기를 말합니다. 지하 나이트클럽, 1층 로비와 음식점, 2층 연회장과 예식장, 3층 사우나·이용원·증기탕, 4~7층 객실, 8층 스카이라운지 — 1997년 익산에서 결혼식과 회식과 숙박을 한 건물에서 하던 «그랜드호텔»입니다. 집행관은 «현재는 모두 영업하지 않고 폐쇄»라 적었고, 감정평가사는 «장기간 공실, 단전·단수, 정리가 안 돼 내부는 도면과 옛 평가로 확인»이라 적었습니다. 부속 주차장 4층 건물은 등기에는 있는데 현장에 없어 매각물건명세서가 «소재불명»으로 못 박았습니다. 인허가 원장에는 아직 관광호텔 47실 «영업»으로 남아 있습니다 — 폐업 신고를 안 한 것이지 영업 중이란 뜻이 아닙니다.

② 이력 — 두 번 경매로 주인이 바뀌고, 65억에 산 뒤 세 번째

법원 물건사진 — 측면. 왼쪽 낮은 건물이 부속동, 앞이 주차장입니다.

이 호텔은 경매가 처음이 아닙니다. 2012년 3월 임의경매로 서울의 개발법인이 받았고, 2014년 다시 경매가 걸려 2015년 3월 리츠가 받았으며, 그 법인이 상호를 두 번 바꾼 끝에 2016년 11월 지금 소유자에게 65억에 팔았습니다. 넉 달 뒤 목포수협 28.8억·영광군수협 19.2억, 합쳐 48억의 근저당이 잡혔고, 2018년부터 익산시와 국세 압류가 일곱 번 붙었습니다. 2025년 4월 목포수협이 28억 551만원을 청구하며 경매를 열었고, 2026년 2월에는 두 근저당이 수협NPL대부로 넘어갔습니다. 채권을 사 간 쪽이 입찰장에 서는지는 원부에 없어 확인하지 못했습니다. 임차인 표에서 눈에 걸리는 42억 3,000만원은 소유자 법인 자신의 이름입니다. 자기 건물에 자기가 임차인으로 올라 있는 것이라 낙찰자가 떠안을 보증금이 아니고, 매각물건명세서도 인수할 권리를 «해당사항없음»으로 적었습니다. 2025년 1월에 들어온 점포 임차 세 건은 경매 개시 석 달 전 계약이라 소액이라도 배당 순위를 볼 때 따로 봐야 합니다.

③ 값 — 감정 90억의 65%는 불 꺼진 건물값입니다

이 호텔에 붙은 값들. 2016년 매매가, 2017년 근저당 최고액, 2025년 감정가, 두 번의 최저가, 저희 예상.

감정 90.1억 중 건물이 58.4억입니다. 재조달원가 180만원/㎡에 잔존 23/50을 곱한 82만 8,000원/㎡ — 지은 지 27년 된 호텔을 «다시 지으면 얼마»에서 감가한 값이고, 공실이나 단전은 그 셈에 들어가지 않습니다. 감정평가서 스스로 «거래사례 포착이나 수익환원법 적용이 어려워» 합리성 검토를 생략했다고 적었습니다. 시장은 8월 24일 90억에 응찰자 없음으로 답했습니다. 9월 28일 최저는 감정의 70%입니다. 이 골목에서 그 값에 팔린 적이 있는지 보면, 인화동 숙박시설 낙찰 8건이 감정의 38~66%이고 2025년 이후 다섯 건은 절반 아래입니다. 군산지원 관할 숙박시설 12개월 낙찰 21건도 평균 감정의 67%였습니다. 그래서 9월 28일 63억은 안 팔린다고 봅니다. 군산지원은 회차마다 30%를 내리니 3회차 44.2억(49%), 4회차 30.9억(34%)이고, 인화동 문법대로면 손은 4회차 30.9억 언저리에서 나옵니다 — 토지 감정 31.2억과 같은 값이고 2016년 매매가 65억의 절반 아래이며, 수협NPL대부가 인수한 채권 최고액 48억보다 낮습니다. 채권을 산 쪽이 손실을 확정하느니 직접 낙찰받아 되파는 선택이 이 값대에서 자주 나오는데, 이 사건에서 그럴지는 원부에 없습니다.

④ 이 자리에서 호텔이 다시 서려면 — 익산의 자

마이옥션 물건사진 — 인화동1가 197-8 나대지(주차장)에서 본 호텔. 이 땅 900㎡가 사건의 첫 번째 목록입니다.

익산은 8월 한 달 외지 방문자 159만 명이 왔고 그중 자고 가는 비율이 10%입니다. 관광호텔로 등록된 곳은 셋뿐인데 하나가 이 물건이니, 실제로 도는 관광호텔급은 두 곳입니다. 그 아래를 인화동 모텔촌 76곳 2,305실이 받칩니다. OTA 평일 요금은 익산 중앙값 4.0만원, 관광호텔급이 6~7만원대입니다. 이 호텔을 사서 다시 열려면 값이 아니라 그 다음 셈이 큽니다. 저희 기준값으로 놓으면 47실을 익산 관광호텔급 7만원에 점유 76%로 채워도 월 7,500만원, 공사 후 가치 37.5억입니다. 거기서 객실 47실과 단전·단수 설비만 살리는 최소 공사 24억과 이윤을 빼면 사도 되는 값이 8억 안팎이고, 8층 전체를 전면 리모델링하면 평당 400만원만 잡아도 85억이라 셈이 마이너스로 내려갑니다. 호텔로 되살리는 셈은 어느 회차에서도 서지 않습니다.

그러면 이 물건은 무엇으로 사는가. 토지 감정 31.2억 — 시외버스터미널 남동측 일반상업지 4,046㎡ — 이 값입니다. 군산지원 4회차 최저 30.9억이 정확히 그 자리에 옵니다. 건물은 값이 아니라 철거·정리 비용이고, 그 단가는 저희 기준값이 없어 셈에서 뺐습니다. 손이 나오는 회차를 4회차로 보는 이유가 이것입니다.

⑤ 같은 골목 무인텔 — 12.5억 낙찰, 미납, 그리고 «변경»

마이옥션 물건사진 — 인화동1가 132-102 무인텔 외관(2024년 12월).

9월 19일 편에서 «잔금 안 낸 여섯 건»의 다음 기일이 9월 28일 익산부터라고 적었습니다. 그 익산이 이 무인텔입니다. 2021년 24억 9,800만원에 사서 대부업 근저당 24억 6,000만원을 잡은 3층 20실 무인텔이 세 번 유찰 끝에 6월 1일 12억 5,000만원에 팔렸고, 7월 9일 잔금 기한에 돈이 안 들어와 보증금 1억 78만원이 법원에 남았습니다. 재매각은 같은 최저가 10억 785만원에 보증금 20%로 9월 28일 열릴 예정이었습니다. 그런데 9월 23일 법원 기일내역을 다시 열어 보니 9월 28일 칸이 «변경»입니다. 다음 기일은 아직 없습니다. 변경 사유는 기일표에 안 적히고, 문건접수내역에도 9월 들어 새 서류가 없어 확인하지 못했습니다. 미납 뒤 재매각 기일이 밀리는 건 채권자 쪽 사정(채권 양도·합의)일 때가 많지만 이 사건에서는 단정하지 않습니다. 확인된 건 하나 — 9월 28일 인화동에서 열리는 건 무인텔이 아니라 호텔입니다.

⑥ 인화동에서 값이 정해지는 방식

인화동 숙박시설 낙찰 8건의 낙찰가율. 빨강은 미납된 132-102. 점선은 9월 28일 호텔 최저가(70%).

인화동은 익산에서 숙박시설 경매가 가장 자주 도는 동네입니다. 2022년 이후 낙찰 8건 중 2022년 12월 187-3이 66%로 가장 높았고, 2025년 이후는 38·43·43·48·53% — 감정의 절반 언저리에서 손이 나옵니다. 응찰자 수가 남은 두 건은 모두 1명이었습니다. 이 골목의 값은 «감정가에서 몇 번 깎였나»가 아니라 «누군가 한 사람이 얼마에 손을 들었나»로 정해져 왔고, 그 한 사람이 잔금을 안 내면 132-102처럼 회차가 되돌아갑니다. 호텔 63억은 그 골목 문법 밖의 숫자입니다. 인화동 낙찰 최고 13억(2022년), 군산지원 12개월 숙박 평균 낙찰 9.7억. 90억 감정의 8층 호텔은 이 관할에서 나온 숙박시설 중 가장 큰 물건이고, 비교할 낙찰 사례가 없다는 것 자체가 «70%에 사겠다는 사람이 있느냐»에 대한 답에 가깝습니다.

⑦ 확인한 것과 못 한 것

⑧ 셈법 — 네 줄