온비드 공매 신촌 이대역 앞 13층 호텔, 129억이 하루 한 계단씩 95억까지 내려옵니다 —
감정의 81%가 땅값이고, 뒷집은 2021년 감정보다 12% 비싸게 팔렸습니다 ☆

① 물건 — 코너의 좁고 높은 호텔

온비드 물건사진 — 대현동 104-41 정면(2026년). 1~2층 근생, 3층부터 객실.

대지 181.8㎡에 13층을 올린 건물입니다. 한 층 97㎡에 객실 서너 개, 3층부터 13층까지 대장에 39개, 인허가 원장에 41실. 1~2층은 소매점과 주차·홀, 지하는 음식점입니다. 2000년 «캐피탈호텔»로 준공됐고 지금은 호텔굳타임으로 영업 중이며 OTA 후기가 1,335건 평점 9.1입니다. 위탁자 (주)신촌도시개발이 신영부동산신탁에 맡긴 신탁부동산을 우선수익자 요청으로 공매에 부친 구조인데, 우선수익자와 채무액은 공고에 없고 등기부는 이 편에서 열지 못했습니다.

② 계단 — 매일 한 칸, 다섯 칸

법원경매가 한 달에 한 계단이면 이 공고는 하루에 한 계단입니다. 1회차 129억과 2회차 120억은 응찰 0으로 비었고(온비드 개찰 결과 9월 22·23일), 3회차 112억은 9월 23일 입찰이 닫혀 28일 아침에 열립니다. 이 글이 나가는 28일에는 4회차 104억 입찰이 닫히고, 29일 5회차 95억이 마지막 칸입니다. 조건은 신탁공매의 표준형입니다 — 보증금 10%, 낙찰 뒤 5영업일 안에 계약, 60일 안에 잔금, 부가가치세 별도, 임차인은 면책적으로 승계하고 명도·관리비·제한물권 정리는 전부 매수자 몫. 법원경매처럼 매각물건명세서가 권리를 정리해 주지 않습니다. 감정서조차 «임대차관계는 귀 사와 협의 후 미상 처리»라 적었으니, 41실을 누가 어떤 계약으로 운영 중인지는 입찰자가 전입세대·현장으로 직접 확인해야 합니다.

③ 값의 정체 — 129억 중 105억이 땅

감정 129.3억의 81%가 토지입니다. 181.8㎡에 ㎡당 5,780만원, 평당 1억 9,100만원. 산식은 표준지 공시지가 1,626만원에 시점 1.02, 개별요인 1.18, 그리고 «그 밖의 요인» 2.95배를 곱한 것입니다. 마지막 2.95배가 값의 절반 이상을 만드는데, 그 근거로 감정서가 든 사례 단가는 4,680만(2024년 거래)~6,340만(2022년 담보평가)입니다. 2024~2026년 사례만 쓰면 4,680~4,886만, 그러면 이 땅은 85~89억입니다. 건물 24.2억은 숙박층 재조달원가 250만원/㎡에 잔존 40/50을 곱한 200만원/㎡입니다. 2000년생이라 정액이면 24/50인데 관찰감가로 40/50을 줬습니다 — 영업 중이고 관리 상태 «중»이라는 뜻입니다. 그래도 건물은 값의 19%입니다. 이 물건의 값은 땅이 정합니다.

④ 뒷집 — 2021년 감정보다 12% 비싸게 팔린 이유

감정서와 뒷집 사건 감정서가 쓴 대현동 토지 단가(㎡당)의 연표. 점선은 2026년 개별공시지가.

같은 골목 뒷집, 104-40 타임모텔(27실·5층·1990년)은 2014년에 시작한 법원경매에서 2021년 8월 감정 76억 1,820만원의 112%인 85억 6,300만원에 팔렸습니다. 지분매각이었습니다. 「감정보다 비싸게」가 눈에 걸리지만, 그 감정의 땅값 자는 ㎡당 2,230만원(2021년 1월 기준)이었고, 인근 거래는 2018년 2,416만·2019년 3,316만이었습니다. 2021년의 112%는 그 자로 잰 값입니다. 앞집 감정은 같은 골목을 ㎡당 5,780만원으로 잽니다. 5년 새 자가 2.6배 길어졌습니다. 그러니 뒷집처럼 «감정 위»를 기대할 수 없고, 반대로 지금 감정의 73.5%인 95억이 2021년 자로는 뒷집 낙찰가보다 위입니다. 같은 골목의 두 값은 «감정 대비 %»가 아니라 ㎡당 땅값으로 놓아야 비교가 됩니다.

⑤ 숙박으로 사는 값, 땅으로 사는 값

다섯 계단과 여섯 개의 자. 초록이 숙박 운영가치, 파랑이 땅값(감정), 연두가 최근 사례 단가로 잰 땅값 상단.

41실을 저희 기준값 — 대실형 ADR 대역의 중간 8만원, 브랜드 운영 점유 76% — 으로 돌리면 월매출 7,478만원, 체감시세 공식(매가 2% = 월매출 50배)으로 37.4억입니다. 전국 낙찰 453건에서 뽑은 서울 객실당 낙찰 중앙값 1억 8,200만원을 곱해도 74.6억입니다. 이 자리가 리모델링하면 실당 월 300만원까지 나오는 골목이라 쳐도 — ADR 13만원에 점유 76%인 신촌 상위 호텔의 숫자입니다 — 41실이면 월 1억 2,300만, 체감시세 61.5억이고 공사비 15.3억과 이윤을 빼면 사도 되는 값은 37.0억입니다. 세 자 모두 95억의 반이거나 그 아래입니다. 이 호텔은 숙박업으로 사는 값이 아니라 이대역 앞 상업지 181.8㎡를 사는 값입니다. 그 땅값을 감정서의 사례 단가로 다시 재면 85~101억이고 본건 시가참고 평가(2025년 11월, 5,300만)로는 96억입니다. 4회차 104억은 그 위, 5회차 95억은 그 안입니다. 잠실 다비드호텔이 같은 문법으로 감정의 49.5%에 팔렸을 때 낙찰가는 최저가보다 1,400만원 위, 응찰 1명이었습니다. 여기서도 손은 «땅으로 사는 한 사람»일 것이고, 계단이 매일이라 기다리는 값이 큽니다. 저희 예상은 5회차 95억입니다.

⑥ 신탁공매 세 건 — 잠실·세종·신촌

이달 신탁공매 셋이 같은 표에 놓입니다. 잠실은 4월 열세 계단이 비고 9월 나흘 간격 계단에서 2회차에 팔렸습니다. 세종은 700억, 감정의 43%에서도 손이 없습니다. 둘의 차이는 «낙찰가 위에 얹히는 돈»이었습니다 — 잠실은 땅으로 사서 얹힐 것이 세금뿐이었고, 세종은 공사비 75억이 얹혔습니다. 신촌은 잠실 쪽입니다. 영업 중이라 공사할 것이 없고, 값의 81%가 땅이며, 얹히는 건 부가가치세(건물분)와 취득세, 그리고 공고가 매수자에게 넘긴 임차인·명도 정리입니다. 감정 대비로는 세 건 중 가장 높은 자리(73.5%)에서 손이 나올 물건입니다.

⑦ 확인한 것과 못 한 것

⑧ 셈법 — 네 줄