잠실 호텔 신탁공매 214억 낙찰 —
220억엔 아무도 안 왔는데 6억 아래에서 한 명이 왔습니다, 땅값의 7할입니다

① 결과 — 2회차 214억, 입찰 한 명, 감정의 49.5%

회차별 최저가(억원). 빨강이 낙찰 회차. 노란 띠는 9월 11일 편이 적어 둔 예측 구간(214~192억).

온비드 개찰 결과(9/17 10:00 개찰) 및 회차표. 4월 공고는 9월 11일 편 기준(13회차 220.5억, 4/27~29).

9월 14일 1회차 237.6억은 유찰, 9월 16일 2회차 213.86억에 214.0억 한 장. 3회차(192.5억)·4회차(173.2억)는 열리지 않았습니다. 낙찰가는 최저가보다 1,400만원 위 — 0.07%입니다. 경쟁이 있었으면 나올 수 없는 숫자입니다. 최저가에 맞춰 쓴 사람이 한 명 있었고, 그 한 명이 가져갔습니다.

② 9월 11일에 적은 것 — 채점표

9월 11일 편은 «220억까지는 시장이 이미 거부했다»에서 출발해 «팔리는 조건 셋 — ①시세보다 싸거나 ②지금 수익이 좋거나 ③공사하면 수익성이 좋아지거나 — 중 ①이 214억에서 선다»로 2~3회차 낙찰을 적었습니다. 2회차에서 섰습니다. 누가 샀는지는 온비드가 공개하지 않으므로 «땅으로 샀다»는 아직 셈으로만 말할 수 있습니다(⑤). 잔금 뒤 등기가 넘어가면 매수 법인의 성격이 드러나고, 그때 이 줄을 다시 채점합니다.

본건 가동 — 8층(2002년 준공). 감정평가서 사진(2023.4 촬영).

③ 220억은 거부, 214억은 낙찰 — 6.5억의 정체

4월 공고는 13회차 220.5억까지 내려왔고, 유찰 뒤 수의계약까지 열려 있었습니다. 아무도 안 왔습니다. 9월 공고 2회차 213.86억 — 220.5억의 97%에서 한 명이 왔습니다. 3%가 매수자를 만든 게 아닙니다. 다른 게 둘 바뀌었습니다.

첫째, 회차 간격입니다. 4월은 여러 달에 걸쳐 열세 계단을 내려온 공고라 «다음 달에 더 싸질 것»이 합리적인 기다림이었습니다. 9월은 나흘 간격 네 계단 — 9월 11일 편에 «기다리면 다음 사람에게 뺏기는 구조»라고 적은 그 구조입니다. 기다림의 값이 0에 가까워지면 지금 값에서 손이 올라갑니다. 둘째, 낙찰가가 최저가 그 자리라는 점입니다. 213.86억에 214.0억 — 이 사람은 «얼마까지 낼 수 있나»가 아니라 «이번 회차 최저가면 산다»를 정하고 왔습니다. 그 사람의 상한이 220억 아래 어딘가였고, 214억이 그 아래였다는 것만 확실합니다.

④ 잠실 땅값의 몇 %인가 — 7할

대지 ㎡당 단가. 2021년 12월 본건 매입가(4,539만원)를 100으로 두고 잰 값.

9월 11일 편이 «땅값의 몇 %에서 사람이 나타나는지를 채점하겠다»고 했으니 그 자로 잽니다. 낙찰가 214억은 대지 ㎡당 3,002만원 — 2021년 12월 이 건물이 실제로 팔린 값(㎡당 4,539만원)의 66%입니다. 사는 쪽 통장에서 나갈 돈 전부(부가세·취득세·철거)로 고쳐 재면 ㎡당 3,254만원, 72%. 감정서가 매긴 토지단가 5,330만원의 61%, 감정서가 인용한 옆 필지 사례 4,600만원의 71%입니다.

그러니 답은 이렇습니다. 잠실 상업지 713㎡는 4년 전 실거래의 7할에서 손이 나왔습니다. 4회차 173억까지 갔다면 58%였을 값입니다. 명도 비용은 여기 안 들어 있습니다 — 그게 이 매수자가 값에서 뺀 진짜 항목이고, 그 크기는 매수자만 압니다.

본건 나동 — 9층(2008년 준공). 두 동 모두 2023년 2월 폐업.

⑤ 숙박으로는 어떤 셈도 안 서는 값

«땅으로 샀다»를 셈으로 확인합니다. 214억을 85실로 나누면 실당 2.5억. 저희가 쓰는 체감시세 공식(월매출×50)을 거꾸로 돌리면 월매출 4.28억, 실당 월 503만원이 나와야 합니다. 매일 만실이어도 실당 하루 16.8만원입니다. 잠실에서 가장 잘 받는 상위 10% 시설(14만원 × 가동 75%)이 실당 월 315만원이니 그 1.6배를 받아야 하는 셈입니다. 9월 11일에 적은 장사값 — 지금 단가로 49억, 시설을 다시 해도 127억 — 어느 쪽도 214억에 못 닿습니다. 숙박업으로 이 값을 낼 사람은 없습니다. 낙찰자가 누구든, 산 것은 호텔이 아니라 713㎡입니다.

⑥ 낙찰 다음 — 계약 5일, 잔금 30일, 그리고 토지거래허가

공고문 «매매계약 체결 및 대금납부 방법»과 «유의사항» 기준입니다. 낙찰일 9월 17일에서 5영업일이면 9월 24일까지 계약, 계약 뒤 30일 안에 잔금. 잔금을 못 내면 낙찰이 무효가 되고 입찰보증금 21.4억은 위약금으로 신탁재산에 귀속됩니다. 본건은 토지거래허가구역이라 허가가 소유권 이전의 전제고, 공고문은 «허가 등의 적합 여부를 확인한 후 응찰»하라고 못 박아 두었습니다 — 허가가 안 나도 매수자 책임입니다.

명도는 전부 매수인 몫입니다. «현상 그대로 인수», 임차인·점유자·유치권자에 대한 책임과 비용은 매수인. 다만 신탁계약 이전에 대항력을 갖춘 임차인의 보증금은 잔금에서 갈음할 수 있다는 조항이 있어, 있다면 그만큼은 잔금에서 빠집니다. 점유 상태는 9월 11일 편과 같이 [확인 필요]로 둡니다.

⑦ 반대 논리 넷 — 하나씩 대 봤습니다

«입찰 한 명이면 시장가가 아니라 우연이다.» 반만 맞습니다. 값의 자리는 시장이 정했습니다 — 4월 13회차 220.5억에 수의계약까지 열어도 아무도 안 온 것이 상한이고, 214억은 그 아래 첫 계단입니다. 하지만 경쟁 입찰이 없었으니 «잠실 땅이 ㎡당 3,000만원짜리»라고 일반화할 수는 없습니다. «220억 아래·214억 이상에 매수자가 최소 한 명 있다»까지가 이 낙찰이 말하는 전부입니다.

«숙박으로 살 수도 있지 않나.» ⑤에서 셌습니다. 실당 월 503만원, 잠실 최상위 시설의 1.6배.

«감정 432억이 애초에 틀렸다.» 감정서 토지단가 5,330만원은 2021년 실거래 4,539만원보다 17% 위입니다(2023년 4월 기준). 그 뒤 잠실 상업지 값이 어떻게 됐는지는 저희 원장에 없습니다 — 숙박시설 실거래는 송파구 2025년 이후 연 2~3건, 전부 100억 아래라 비교가 안 됩니다. 확인하지 못한 것으로 남깁니다.

«세종 신라스테이는 858억에서도 안 팔렸는데, 잠실은 왜 팔리나.» 물건의 종류가 다릅니다. 세종은 신축 호텔 — 값의 대부분이 건물이고, 건물값은 «그 호텔로 얼마 버나»가 정합니다. 잠실은 감정의 88%가 토지라 «그 자리에 무엇을 지을 수 있나»가 값을 정합니다. 저희 케이스북의 첫 게이트 «토지 비중이 90%에 가까우면 숙박 모델 밖»이 이 둘을 가릅니다. 건물값 물건은 매출이 안 나오면 끝없이 내려가고, 땅값 물건은 땅값의 어느 비율에서 멈춥니다. 잠실은 71%에서 멈췄습니다.

⑧ 사장님 셈법 — 세 줄