법원경매가 멈추자 채권이 매물로 나왔습니다 —
주안동 147-12, 경매·NPL·배당표를
한 화면에서 봅니다

① 세 번 떨어지고, 네 번째는 «변경»

회차별 최저가. 4회차는 열리지 않았고 차기 기일이 잡히지 않았습니다. 점선은 등기부 근저당 36억과 이 건물의 2019년 실거래 31억.

주안동 147-12는 2002년 준공 지상 7층, 영업신고 원장에 «프로포즈» 35실로 남아 있는 폐업 모텔입니다. 감정 42억 7,288만원에서 시작해 6월·7월·8월 세 번 유찰됐고, 9월 14일 4회차 최저가는 14억 6,560만원, 감정의 34%였습니다. 실당 4,187만원. 그런데 그날 기일은 «변경»으로 열리지 않았고 다음 기일이 없습니다.

이 물건은 2019년 7월에 31억에 손바뀜한 건물입니다. 4회차 최저가는 그 절반이 안 됩니다. 인근 12개월 낙찰 54건의 평균이 감정 5.68억·낙찰 2.76억(평균 유찰 2.8회)인 동네라, 세 번 유찰은 이 동네의 보통입니다. 보통이 아닌 건 그다음입니다.

② 변경의 뒤 — 등기부 채권자가 바뀌어 있었습니다

경매 목록의 채권자 칸이 수협이 아니라 «유OOO»입니다. 은행이 이 대출을 부실채권(NPL)으로 매각했고, 산 쪽이 유암코(연합자산관리)입니다. 채권이 넘어가면 경매 절차는 새 채권자 명의로 이어받아야 하니 기일이 한 번 «변경»으로 밀리는 게 보통입니다. 그리고 유암코는 그 채권을 다시 시장에 내놓았습니다.

③ NPL 채권매각 — 낙찰 대신 채권을 사는 길

요점정리 아래쪽. 참고 배당표(위) → NPL 채권매각(가운데) → 관련 칼럼(아래)이 이어집니다. 개인명은 가렸습니다.

화면 가운데 «NPL 채권매각 — 매각 중 · 유암코 · 경매 · 감정 42.7억 · 최저 14.7억» 한 줄이 이번에 붙은 절입니다. 유암코 담보물건 목록에 이 사건번호가 올라 있고, 물건 키워드는 «장기투자 · 임대수익 · 유동인구», 중분류는 «특수부동산»입니다. 저희는 유암코·수협NPL·MG새마을금고 자산관리 세 곳의 숙박 담보물건을 매일 걷어 사건번호·공매번호로 우리 물건에 붙입니다. 첫 수집 103건 중 지금 진행 중인 우리 경매 23건, 공매 1건이 이렇게 겹쳤습니다.

이게 왜 중요한가. 같은 건물에 두 개의 문이 있기 때문입니다. 하나는 경매 법정에서 낙찰받는 문, 다른 하나는 36억짜리 근저당 채권을 사서 배당을 받거나 직접 유입하는 문입니다. 채권을 산 사람은 경매가 늦어져도 손해가 아니고, 남들이 유찰시키는 동안 자기가 방어입찰을 넣을 수도 있습니다. 경매만 보는 사람은 이 문이 있는지도 모릅니다.

등기부 채권 36.85억, 경매 청구 30.28억, 4회차 최저가 14.66억. 채권을 사는 값은 이 그림 어딘가에서 정해집니다 — 매수 가능 여부와 값은 담당자 확인이 필요합니다.

④ 참고 배당표 — 낙찰가를 바꿔 보며 누가 얼마 받나

캡처 위쪽이 두 번째 새 절입니다. 등기부 순위와 현황조사서의 임차인, 그리고 상가건물 임대차보호법 시행령의 최우선변제 기준(원문 박제)을 겹쳐 낙찰가별로 배당표를 그립니다. 최저가 14억 6,560만원을 넣으면 이렇게 나옵니다.

읽는 법 세 줄. 하나, 최저가에 낙찰돼도 1순위가 다 못 받습니다 — 미회수 15억 6,208만원. 그래서 채권을 산 쪽이 «그 값엔 못 넘긴다»며 방어입찰할 수 있는 구간입니다. 둘, 임차인은 보증금 1억·월세 700만원이라 환산보증금 8억인데, 인천(과밀억제권역)의 소액임차 기준은 5,500만원입니다 — 최우선변제 대상이 아니고, 확정일자도 없어 일반채권입니다. 낙찰자가 인수할 보증금은 없지만 명도는 남습니다. 셋, 미추홀구 압류는 금액이 원부에 없습니다 — 당해세면 근저당보다 앞서니, 화면의 «당해세» 칸에 넣어 다시 돌려 보라고 해 뒀습니다.

이 표는 «참고»입니다. 가압류 뒤 안분, 임금채권, 배당요구 여부처럼 원문 없이는 못 정하는 것은 화면에 [단순화]·미반영·검증 불가로 적혀 있습니다. 숫자를 만들어 채우지 않습니다.

⑤ 인근 — 같은 골목에 경매 둘, 매물 셋

반경 1km 매물·경공매. 74m 앞 파티룸 호텔여정이 9월 17일 입찰이고, 340m 옆이 1편의 에스티 179입니다. 매물의 상호는 MAX 회원 화면에서만 보이는 값이라 이 캡처에서는 가렸습니다.

실당 값으로 놓으면 이렇게 섭니다. 경매 최저가 4,187만원, 옆 경매 2.45억, 시장 호가 1.1~1.4억.

1편에서 보인 인근 매물 절에 이번엔 진행 중 경·공매까지 같이 섭니다. 74m 앞 파티룸 호텔여정(8실)이 9월 17일 2회차 19억 6,133만원, 340m 옆 에스티 179(27실)는 기일 재지정 대기. 그리고 109m 옆 50실짜리 매물이 매매 71억, 402m 옆 31실짜리가 35억을 부릅니다. 실당으로 세면 이 물건 최저가는 4,187만원, 시장 호가는 1.1~1.4억, 옆 경매는 2.45억입니다. 같은 골목 안에서 값이 여섯 배 벌어져 있고, 그게 한 화면에 있습니다.

⑥ 관련 칼럼 — 이 동네를 저희가 다룬 글이 따라붙습니다

캡처 맨 아래 «관련 칼럼» 절입니다. 8월 27일에 쓴 «주안동 69-26 — 현황조사서에는 주택이라 적혀 있습니다»가 «주안동 관련»으로 자동으로 붙었습니다. 같은 물건을 다룬 글이 있으면 그게 먼저, 없으면 같은 동·시군구 글이 붙습니다. 저희 원장에는 이제 매장마다 사건번호와 그 물건을 다룬 칼럼이 한 줄로 같이 적혀 있어, 어느 화면에서 열어도 같은 것이 나옵니다. 오늘 이 글도 게시되는 순간 147-12에 붙습니다.

⑦ 한 화면에서 답이 나온 것

⑧ 아직 못 한 것

NPL은 유암코·수협NPL·MG자산관리 세 곳만 읽습니다. 하나F&I·우리F&I는 사건번호를 안 내놓아 못 잇고, 신협 쪽은 목록이 비어 있습니다. 유암코에는 정식 API 키를 신청해 두었고, 받으면 채권 값 변동 이력과 공고 PDF까지 붙일 계획입니다. «매각 중»은 목록에 있다는 뜻이지 지금 살 수 있다는 뜻은 아닙니다 — 매수 가능 여부와 값은 담당자에게 확인해야 합니다. 배당표는 원문 서류 없이 못 정하는 항목을 검증 불가로 남겼고, 저희 적정가·낙찰예상가는 1편과 같은 이유로 아직 화면에 띄우지 않습니다.