포천 모텔 경매 3.24억, 유치권보다 먼저 볼 조건은?

어디에 있는 어떤 물건인가요?

포천 내촌면 소학리의 토지와 숙박시설 일괄매각입니다. 주소는 금강로 2714-30, 사건은 의정부지방법원 2022타경82420입니다. 토지 2필지 2,330㎡, 제시외 건물을 포함한 건물 면적은 1,386.55㎡입니다. 객실 수와 현재 영업 실적은 확인되지 않았습니다.

이 물건 요점정리 보기 — 의정부지방법원 2022타경82420

위치: 포천시청 남쪽 내촌면, 금강로 주변입니다. 감정평가서 광역위치도(32쪽·작성 당시 지도).

근거리: 왕숙천 건너 금강로 동쪽의 본건입니다. V-WORLD 지도·기존 분석 자료. 철도역 도보 상권으로 비교할 물건은 아닙니다.

외관: 법원 감정평가 자료의 당시 사진입니다. 현재 수선 상태나 영업 여부를 보여주는 사진은 아닙니다.

7.25억에 낙찰됐다가 왜 3.24억에 다시 나오나요?

대금 미납 뒤 재매각 기일에서 두 차례 유찰됐습니다. 6월 30일 한 명이 7억2,500만원에 낙찰받았지만, 8월 14일 대금지급기한의 결과는 ‘미납’입니다. 이후 9월 8일과 10월 13일 유찰됐고, 11월 17일 최저가는 3억2,397만4,000원입니다.

이 물건은 미납 후 다시 나온 여섯 물건 편에서 다뤘습니다. 달라진 것은 더 낮아진 최저가입니다. 앞선 낙찰자가 왜 잔금을 내지 않았는지는 확인되지 않았습니다. 유치권이나 건물 상태 때문에 포기했다고 단정할 수 없습니다.

유치권은 낙찰자가 갚아야 하는 건가요?

현재 매각명세서는 유치권이 존재하지 않는다는 확정판결을 적고 있습니다. 신고 이력만 보면 큰 부담처럼 보이지만, 명세서에는 유치권부존재확인소송의 승소 내용이 따로 기재돼 있습니다. 신고 표시를 곧바로 매수인이 갚아야 할 돈으로 계산하면 판단이 달라집니다.

그렇다고 인도가 끝났다는 뜻도 아닙니다. 현황조사서는 2022년 조사 당시 폐문 상태였고 점유자를 만나지 못했다고 적었습니다. 누가 어떤 권원으로 현재 점유하는지, 실제로 건물을 넘겨받는 데 무엇이 필요한지는 현장에서 다시 확인할 일입니다.

그럼 매입 판단을 바꾸는 조건은 무엇인가요?

진입로 경계와 위반건축물의 현재 상태입니다. 이웃 토지 소유자는 본건의 마당과 주차장 진입로가 자기 땅인 소학리 202-7의 남측 약 43㎡를 침범해 쓰고 있다고 신고했습니다. 법원도 정확한 위치·면적은 측량이 필요할 수 있고 매각 후 원상회복 분쟁 여지가 있다고 적었습니다. 확정된 침범 면적이나 해결 비용으로 읽어서는 안 됩니다.

우리 숙박업 사업자들이 현장에서 볼 것은 ‘주차장이 넓다’가 아니라, 문제 구간을 제외해도 차가 드나들고 주차할 수 있느냐입니다. 경계 확인 뒤 통행·복구 방안을 잡고, 그에 맞는 비용을 받아야 매입 예산이 됩니다.

건축물대장에는 천막과 경량판넬 옥탑의 위반 내역도 있습니다. 현재 시정됐는지, 철거하면 동선이나 운영에 무엇이 달라지는지 확인해야 합니다. 오래된 사진에 어림잡은 수리비를 더해서는 총투입액을 정할 수 없습니다.

키우다랩은 어느 가격부터 검토하겠습니까?

3.24억원은 현장 확인을 시작할 가격이지, 매입 총예산은 아닙니다. 과거 7.25억원보다 싸졌다는 비교만으로 입찰 상한을 잡지 않겠습니다. 그 낙찰도 잔금 납부로 이어지지 않았고, 정상 영업 매출과 경계 해결비·수선비가 아직 없기 때문입니다.

이 물건에 관심이 있다면 먼저 진입로 사용이 유지되는지 확인하고, 점유 인도와 위반 시정·재개장 견적을 받는 순서가 맞습니다. 그 비용까지 넣어 내 운영 수익으로 감당되는 가격을 역산해야 합니다. 확인 전에는 과거 낙찰가를 시세나 수리비 한도로 쓰지 않는 것이 이번 물건의 판단 기준입니다.