평택 호텔 법원경매 71억 낙찰 — 어떤 생각으로 샀을까?

평택호그랜드관광호텔 전경 · 출처: 법원 감정평가서 사진(2024년 9월), 앞 편과 같은 사진

얼마에 팔렸나?

59.9억 기일이 두 번 변경된 뒤 1년 만에 열린 10월 27일 기일에서 한 사람이 71억을 썼습니다. 감정의 58%, 최저가보다 11.1억 위입니다. 둘째 응찰자가 없었으니 값을 밀어 올린 건 경쟁이 아니라 그 한 사람의 셈입니다. 그 셈이 무엇인지는 공부에 없지만, 숫자 하나는 공부에 있습니다 — 경매를 신청한 채권자의 청구금액이 70.8억이고 낙찰가 71.0억은 그보다 0.2억 큽니다. 청구금액은 국민은행이 2014년·2015년에 잡은 근저당 62.4억과 8.4억의 합이고, 지금 채권자는 그 두 건을 넘겨받은 유동화전문회사입니다. 매각결정은 11월 3일 14시입니다.

기일 다섯 번과 10월 27일 낙찰 71억. 점선 55.6억 = 평택 7일 단가로 한 달 매출이 산 값의 2%가 되는 매입가.

왜 60억에서 두 번 미루고, 71억은 누구 셈인가?

키우다랩은 채권자가 60억에 팔 뜻이 없었고, 청구액을 다 받는 값에 사겠다는 사람이 나타난 뒤에야 기일을 열었다고 봅니다. 근거는 문건접수 순서입니다. 최저가 59.9억 기일은 2025년 7월 21일과 12월 1일 두 번 «변경»됐고, 둘 다 매각기일연기신청(2025년 7월 9일·2025년 11월 20일) 뒤였습니다. 유찰이 아니라 신청으로 미뤄진 것입니다. 문건접수에 신청인은 가려져 있지만 매각기일 지정·연기 신청은 경매를 신청한 채권자가 내는 것이 보통이라, 저희는 채권자 신청으로 봅니다. 청구 70.8억인 채권자에게 59.9억 기일은 손실이 확정되는 기일이니, 미룰 이유는 있었습니다. 그 뒤 2026년 2월 27일 채무자 파산선고 통지가 접수됐고, 10월 2일 매각물건명세서가 다시 쓰인 뒤 1년 만에 기일이 열렸습니다. 그 기일에 응찰자는 한 사람, 값은 청구액보다 0.2억 위인 71.0억이었습니다.

경쟁이 없는데 최저가보다 11.1억을 더 쓴 값이 청구액에 이렇게 붙으면, 저희는 매수인이 채권자와 값을 먼저 맞춘 뒤 들어왔다고 추측합니다 — 채권자는 채권을 헐값에 넘기는 대신 경매에서 청구액을 회수하고, 매수인은 그 값에 사겠다는 조건으로 기일을 열어 달라고 하는 식으로 값이 먼저 정해지는 경우가 있다고 저희는 봅니다. 물론 공부에는 연기신청 두 줄과 청구액·낙찰가 숫자만 있고 약속이 있었다는 글자는 없습니다. 약속 없이 사건기록의 청구액만 보고 채권자 이의를 피하려 그 위로 썼을지도 모릅니다. 어느 쪽이든 청구액이 값의 기준이었다는 점은 같습니다.

다만 파산선고 뒤 파산관재인이 끼면 기일이 조정될 수 있다는 설명도 있습니다. 두 연기신청은 모두 파산 통지(2026년 2월 27일)보다 앞서 접수됐으니 그 설명으로는 둘째 변경까지 닿지 않습니다. 후순위 근저당·가압류 8건 20.0억은 71억으로도 배당이 닿지 않아, 이 값에서 청구액을 거의 다 받는 쪽은 1순위 채권자뿐입니다. 압류 5건은 금액이 공부에 없어 그 셈에 넣지 못했습니다.

앞 편은 맞았나?

앞 편의 답은 «감정 절반 59.9억이어도 공사비를 들이면 숙박 매출로 서지 않는다»였고, 서는 길을 «공사비 22.2억 안 + 평택 주말 시세 이상» 하나로 좁혔습니다. 얼마까지 써도 되는지는 말하지 않았습니다. 낙찰가를 예측하지 않았으니 «맞았다»고 쓰지 않습니다. 채점할 수 있는 건 판정의 방향입니다 — 71억은 59.9억보다 높으니 같은 셈이 더 빡빡해집니다.

71억에서 숙박 매출은 서나?

앞 편 식 그대로 87실을 판매율 76%(저희 직영 실측 수렴값)로 돌리면 공사가 없어도 평택 7일 단가로는 월매출이 산 값의 1.57%, 토요일 단가를 매일 받아야 2% 근처입니다. 단가는 평택 시내 예약앱 값이라 평택호 앞 값이 아닙니다.

71억에 샀을 때 월매출÷매입가 — 공사 0·저·고 × 단가 네 줄.

공사를 넣으면 셈이 끝납니다. 기준층 7개 층을 평당 400만원으로 고치면 80.6억이 더 들어 총 151.6억, 토요일 단가로도 0.93%. 평당 700만원이면 0.66%입니다. 앞 편의 «공사비 들이면 미달»은 71억에서 더 세게 성립합니다. 거꾸로 말하면 71억을 쓴 사람은 공사비를 아주 작게 보거나 숙박 매출로 셈하지 않은 것입니다. 어느 쪽인지는 저희 자료에 없습니다.

로비 · 출처: 법원 감정평가서 사진(2024년 9월)

경기에서 큰 숙박은 얼마에 팔리나?

감정 30억 넘는 경기 숙박 법원경매 낙찰 15건(이 건 제외)의 낙찰가율 중앙은 61%이고, 같은 49% 기일에서 팔린 5건은 57~70%였습니다. 58%는 그 띠 안입니다.

위치 — 평택호 관광단지 · 출처: 브이월드(앞 편 지도)

이제 어떻게 되나?

11월 3일 매각결정, 그 뒤 잔금을 내면 소유권이 넘어갑니다. 관광호텔 등록은 관광진흥법 제8조②(현행, 10월 29일 시행 개정본도 같은 글자)에 따라 경매로 주요 시설 전부를 인수한 사람이 사업자 지위를 승계하고, 같은 조 ④에 따라 승계한 날부터 1개월 안에 신고해야 합니다. 다만 같은 조 ⑨항은 폐업신고나 사업자등록 말소가 있으면 등록을 직권 말소할 수 있다고 적어, 옛 사업자의 등록 상태를 먼저 봐야 합니다. 인허가 원장에는 2026년 3월 기준 «영업/정상»으로 남아 있습니다. 2024년 9월 현황조사 뒤 공사가 얼마나 진행됐는지는 공부에 없습니다.

어떻게 열릴지, 무엇이 기대되나?

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