평택호그랜드관광호텔 법원경매 59.9억 — 문 닫은 87실, 감정 절반이면 서나

본건 평택호그랜드관광호텔 남측 전경 — 지하 2층·지상 10층 · 출처: 법원경매정보 공개 사진(감정평가 사진, 2024년 9월)

① 원부 — 10월 27일 기일은 살아 있나

사건 — 수원지방법원 평택지원 2024타경3006 부동산임의경매 · 토지 및 건물 일괄매각 · 청구액 70.8억 · 2024년 6월 27일 개시결정
기일 흐름 — 2025년 5월 12일 122.2억 유찰 → 6월 16일 85.6억 유찰 → 7월 21일 «변경» → 12월 1일 «변경» → 2026년 10월 27일 10시 매각기일 최저 59.9억(감정의 49%) → 11월 3일 매각결정기일
매각물건명세서(2026년 10월 2일 작성) — 최선순위 설정 «2014.7.29. 근저당» · 매각으로 소멸되지 않는 권리 «해당사항없음» · 지상권 «해당사항없음» · 입찰보증금 최저가의 10%

→ 법원경매정보 공개 화면의 기일내역·사건상세(10월 15일 19시 확인)와 물건상세의 매각물건명세서 요약입니다. 이해관계인 이름은 적지 않습니다.

기일은 살아 있습니다. 법원 기일내역에 10월 27일 10시 매각기일이 최저 59.9억으로 올라 있고 결과 칸은 비어 있습니다. 사건은 종국되지 않았습니다.

다만 같은 최저가로 잡힌 기일이 두 번 «변경»됐습니다. 문건접수 내역을 보면 2025년 7월 9일과 11월 20일에 채권자가 매각기일 연기신청을 냈습니다. 2026년 2월 27일에는 채무자 파산선고 사실 통지가 접수됐고, 10월 2일 명세서가 새로 작성된 뒤 이번 기일이 잡혔습니다. 기일 직전에 다시 바뀔 수 있으니 입찰 전날 원부를 한 번 더 봐야 합니다.

등기에 있는 2020년 가처분은 인수하지 않는 쪽입니다. 명세서는 최선순위를 2014년 7월 29일 근저당으로 적었고, 매각으로 소멸되지 않는 권리 칸은 «해당사항없음»입니다. 가처분이 그 뒤에 들어왔으니 매각으로 지워지는 권리로 읽힙니다.

② 무엇을 사나 — 문 닫은 87실과 멈춘 공사

현황조사(2024년 9월 12일) — 관광숙박시설로서 현재 영업을 하지 아니하고, 대개축 공사가 진행되고 있음 / 자물쇠로 1층 출입구를 폐쇄한 상태 / 폐문으로 점유자를 만나지 못해 점유관계를 알 수 없음 / 전입세대·외국인체류·상가건물임대차 확인 모두 등재인 없음
감정평가서 이용상태(2024년 9월 30일 기준) — «관광숙박시설(평택그랜드관광호텔)이나 현재 영업중단상태» · 임대관계 «미상»
인허가 원장 — 관광호텔 87실 · 2001년 7월 6일 인허가 · 상태 «영업/정상» · 숙박 예약앱 연결 없음

→ 법원 현황조사서와 감정서 글자, 키우다랩 인허가 원장(10월 15일)입니다. 인허가 원장의 «영업»은 폐업 신고가 없다는 뜻이지 문을 열었다는 뜻이 아닙니다.

자물쇠로 잠긴 1층 출입구 — 2024년 9월 12일 현황조사 · 출처: 법원경매정보 공개 사진(현황조사)

이 호텔은 영업 중인 호텔이 아닙니다. 집행관은 2024년 9월 12일 «현재 영업을 하지 아니하고, 대개축 공사가 진행되고 있음»이라고 적었습니다. 1층 출입구는 자물쇠로 잠겨 있었고 점유자를 만나지 못했습니다. 전입세대·상가임대차 확인에는 등재된 사람이 없었습니다.

인허가 원장에는 지금도 «영업/정상»으로 남아 있습니다. 폐업 신고가 없었다는 뜻이고 문을 열었다는 뜻은 아닙니다. 숙박 예약앱에도 연결된 상품이 없어, 2024년 9월 이후 다시 열었다는 근거는 찾지 못했습니다.

토지 — 권관리 536-26 유원지 3,081㎡ · ㎡당 962,000원 · 계획관리지역 · 관광휴양 개발진흥지구 · 지구단위계획구역(평택호관광단지) · 관광단지(관광진흥법)
건물 — 철근콘크리트조 지하 2층·지상 10층 · 연면적 11,797.05㎡ · 사용승인 2001년 6월 20일 · 잔존 22/50
층별 면적 — 지하2층 2,499㎡ · 지하1층 439㎡ · 1층 899㎡ · 2층 1,018㎡ · 3~9층 각 952㎡ · 10층 278㎡
감정 배분 — 토지 29.6억(24.2%) · 건물 92.0억 · 물탱크실·지하수 관정·지하 저수조 0.6억 · 합계 122.2억

→ 법원 경매 감정평가서(중도감정평가사사무소, 기준시점 2024년 9월 30일, 43쪽)의 명세표와 요항표입니다.

감정 122.2억 가운데 토지는 29.6억, 24.2%입니다. 케이스북의 90% 게이트와 거리가 멀어 건물 물건이고, 숙박 매출 모델로 끝까지 계산합니다. 건물은 원가법으로만 매겼고, 감정서는 다른 방법을 적용하기 어렵다고 적었습니다.

공사가 진행되다 멈춘 1층 내부 · 출처: 법원경매정보 공개 사진(감정평가 사진, 2024년 9월)

감정서 사진에서 1층 로비 자리는 천장과 바닥이 뜯긴 채 자재가 쌓여 있고, 일부 층 복도는 카펫이 걷혀 있습니다. 객실 사진에는 옛 침대와 가구가 남아 있습니다. 공사가 어디까지 됐고 무엇이 남았는지는 감정서도 적지 않았습니다.

객실 — 옛 침대와 가구가 남아 있다 · 출처: 법원경매정보 공개 사진(감정평가 사진, 2024년 9월)

객실 수부터 묻습니다. 3~9층 기준층 일곱 개 층(각 952㎡)에 87실이 있다고 보면 복도를 넣고 한 실에 23.2평입니다. 연면적으로 나누면 41.0평이라 지하 2개 층과 로비·연회 공간이 큰 건물입니다. 객실을 더 넣을 근거는 평택호 수요에서 보이지 않아 87실로 둡니다.

③ 값 — 감정의 절반은 싼가

기일 네 번(유찰 2·변경 2)과 10월 27일 기일. 초록 점선은 경기 숙박 법원경매(감정 30억 이상) 낙찰가율 중앙값을 이 감정가에 곱한 값, 연두 띠는 두 번 유찰 뒤 팔린 경기 큰 숙박의 낙찰가율 범위입니다.

감정의 절반이니 싸다는 말이 나올 만합니다. 그런데 저희 낙찰 원장에서 2023년 이후 경기 숙박 법원경매 가운데 감정 30억 이상 15건의 낙찰가율 중앙값은 61%입니다. 그중 이 물건처럼 두 번 유찰돼 최저 49%로 나온 5건은 57~70%에 팔렸습니다.

그 중앙값을 이 감정가에 곱하면 74.6억으로, 이번 최저가 59.9억보다 높습니다. 49%는 «아무도 안 사는 값»이 아니라, 경기 큰 숙박이 실제로 팔린 값보다 낮은 출발점입니다.

객실 하나로 나눠도 같습니다. 59.9억을 87실로 나누면 실당 6,884만원이고, 케이스북의 경기 객실당 낙찰 중앙값 5,939만원보다 높습니다. 실당 값으로 보면 감정의 절반이 곧 시세의 절반은 아닙니다. 낙찰가는 예측하지 않습니다(50억이 넘는 물건은 표본이 적어 케이스북 모델을 쓰지 않습니다).

④ 자리와 수요 — 평택호 앞 단독 호텔

본건(빨강)과 반경 1km·3km, 파랑 점은 평택 영업 중 숙박 신고(민박 제외) — 1km 안 점 셋이 여관이고, 나머지는 북쪽 안중·포승 시가지에 있습니다 · 출처: 브이월드 배경지도·키우다랩 인허가 원장(2026년 10월 15일)

본건 반경 1km — 영업 중 숙박 신고 6곳 — 여관 3곳 87실, 민박 3곳 · 숙박 예약앱에 연결된 곳 0
같은 1km 안 폐업 — 여관 2곳(2022년 12월·2026년 5월 폐업)
반경 3km — 1km 밖으로 더 늘지 않음(민박 1곳 추가)
반경 10km — 민박 빼고 102곳·4,036실(여관 61·일반호텔 21·생활숙박 11) — 안중·포승 시가지
평택 모텔·호텔 1박(10월 22일 목) — 113곳 중 가격 103곳·마감 10곳 · 중앙 5.0만원(사분위 4.5만~6.0만)
평택 모텔·호텔 1박(10월 24일 토) — 112곳 중 가격 103곳·마감 9곳 · 중앙 7.0만원(사분위 6.0만~8.0만)

→ 인허가 원장(10월 15일)과 숙박 예약앱 «평택» 검색 판매가(10월 15일 수집)입니다. «평택호»·«현덕면» 검색은 평택 시내 숙소만 돌려줘 쓰지 않았습니다. 펜션·풀빌라·캠핑은 뺐고 상호는 적지 않습니다.

감정서는 이 자리를 «평택호관광단지 안, 유원지·임야·근린생활시설이 있는 해안 상가지대»로 적었습니다. 평택호(아산호) 북쪽 물가, 호수를 건너는 국도 38호선의 북쪽 끝입니다. 반경 1km 안 여관 세 곳 87실이 영업 중이고, 같은 1km 안 여관 두 곳은 2022년 12월과 2026년 5월에 폐업했습니다.

관광단지 안 호텔이니 주말 관광 수요가 받쳐 준다고 볼 수도 있습니다. 하지만 1km 안 숙박 어느 곳도 숙박 예약앱에 연결돼 있지 않아 이 자리의 판매가는 잴 수 없었습니다. 판매가가 잡힌 가장 가까운 숙소는 약 8.9km 떨어진 곳입니다. 그래서 1박 가격은 평택 전체 시세를 썼고, 이 자리가 그보다 비싸게 팔린다는 근거는 이 자료에 없습니다.

평택시 전체 흐름도 숙박 쪽으로는 약합니다. 데이터랩 외지인 방문자는 2022년 3,770만에서 2025년 4,561만으로 21.0% 늘었는데, 숙박비율을 곱한 숙박 방문자는 458.9만에서 427.6만으로 6.8% 줄었습니다. 숙박비율은 12.2%에서 9.4%로 내렸습니다.

전국 시군구 숙박비율 중앙값도 같은 기간 8.9%에서 7.8%로 내려 평택만의 감소는 아닙니다. 이 값은 시 전체 방문자 추정이라 고덕·미군기지 쪽 수요가 섞여 있고, 평택호 투숙객은 따로 잴 수 없습니다. 말할 수 있는 것은 평택을 찾는 사람이 늘어도 묵는 외지인은 늘지 않았다는 것까지입니다.

⑤ 공사하면 매출이 얼마나 — 87실 그리드

대실은 뺐습니다. 이 건물은 평택호 관광단지 안 10층 관광호텔이고, 1km 안 여관 세 곳과 같은 회전 상품을 내면 1박 단가가 평택 모텔 수준으로 내려가 넣지 않습니다.

점유율은 케이스북 기준값인 직영 13개 지점 수렴선 76%(2026년 7~8월 실측)를 썼고 브랜드 운영을 전제로 합니다. 이 자리에서 76%가 나온다는 근거는 없어서, 칸마다 2% 선에 필요한 점유율을 같이 적었습니다.

행은 매입가 3단(유찰 시 다음 회차 41.9억·이번 최저 59.9억·경기 큰 숙박 낙찰 중앙 환산 74.6억) × 공사비 3단(0·기준층 평당 400만·700만), 열은 1박 가격 넷과 그 행에서 2%가 되는 1박 가격. 값은 월매출 ÷ 총투입, 칸 아래는 2%에 필요한 점유율.

그리드는 하나로 찍지 않습니다. 가로는 1박 가격 넷(평택 목·토 중앙, 토 상위 25%, 케이스북 직영 숙박전용 31실 8.2만원), 세로는 매입가 셋에 공사비 셋입니다. 공사비는 케이스북 평당 400만~700만원을 기준층 2,016평에만 곱한 80.6억~141.1억이고, 로비·연회·지하층 공사는 넣지 않았습니다.

이번 최저가 59.9억에 공사 0이면 평택 토요일 단가 7.0만원으로 2.35%, 직영 단가로 2.74%라 2% 선을 넘습니다. 목요일 단가 5.0만원으로는 1.66%이고, 2%가 되려면 점유율 91%가 필요합니다. 주중 가격이 섞이는 실제 평균은 그 사이 어딘가입니다.

공사를 안 하면 6만원 단가로도 선다는 계산은 나옵니다. 그러나 이 호텔은 영업을 멈추고 대개축 공사를 하던 건물이라 공사 0 행은 문을 열 수 있다는 전제가 없습니다. 케이스북 보수 공사비를 넣으면 59.9억 행은 어느 칸도 2%에 닿지 않고(최고 1.17%), 2%가 되는 1박 가격은 14.0만원입니다.

거꾸로 2% 선이 허락하는 공사비를 셉니다. 59.9억에 사면 평택 토요일 단가에서 10.5억(기준층 평당 52만원), 직영 단가에서 22.2억(평당 110만원)까지입니다. 케이스북 보수 기준 평당 400만원의 8분의 1에서 4분의 1입니다. 한 번 더 유찰돼 41.9억이 되면 직영 단가 기준 40.1억까지 늘어납니다.

시험 행은 예측이 아니라 «경기 큰 숙박이 실제로 팔린 값에 사면 서는가»를 보는 가정입니다. 74.6억이면 공사 0에서도 토요일 단가로 1.89%라 2%에 못 미칩니다. 토요일 상위 25% 단가(8.0만원)나 직영 단가를 받아야 공사 0에서 2%를 겨우 넘습니다. 남과 경쟁해 시장 값에 사면 평택 주말 중앙 시세로는 공사가 없어도 2% 선이 서지 않는다는 뜻입니다.

⑥ 인허가는 넘겨받을 수 있나

물론 등록이 살아 있으니 경매로 사면 그대로 이어받는다는 말이 있습니다. 관광진흥법 제8조 제2항은 「민사집행법」에 따른 경매로 주요 관광사업 시설 전부를 인수한 사람에게 관광사업자 지위를 승계시킵니다. 공중위생관리법 제3조의2 제2항도 경매로 시설·설비 전부를 인수하면 영업자 지위를 승계한다고 정하고, 승계 뒤 1개월 안에 신고하게 합니다.

이 물건은 인허가 원장에 폐업이 없어 넘겨받을 지위가 남아 있는 쪽입니다. 다만 승계는 서류의 문제이고, 객실을 팔 수 있는 상태로 만드는 공사는 별개입니다. 같은 조 제9항은 세무서 폐업신고나 사업자등록 말소가 있으면 등록을 직권으로 말소할 수 있게 하는데, 이 호텔의 사업자등록 상태는 확인하지 못했습니다.

숙박 경·공매 목록은 경공매 화면에 있고, 이 물건은 요점정리로 바로 열 수 있습니다(회원 화면).

⑦ 이 글이 확인하지 못한 것

넷입니다. 첫째, 2024년 9월 이후 내부 상태와 남은 공사 범위입니다. 그리드의 답이 이것 하나에 달려 있는데, 현황조사서와 감정서 사진이 마지막 기록입니다.

둘째, 영업을 멈추기 전의 운영 실적입니다. 매출·객실 판매 자료가 없어 그리드는 객실 매출만 셉니다. 셋째, 평택호 앞 자리의 판매가입니다. 1km 안 숙박이 예약앱에 없어 평택 시내 시세를 대신 썼습니다.

넷째, 사업자등록 상태와 10월 27일 기일이 그대로 열릴지입니다. 연기신청으로 두 번 바뀐 사건이라 입찰 전날 원부를 다시 봐야 합니다.

결론