베니키아호텔 거제 온비드공매 141번 유찰 — 70억이면 숙박으로 서나

본건 베니키아호텔 거제 전경(남동쪽에서) — 지하 1층·지상 8층, 앞마당 주차장과 뒤 산자락 · 출처: 온비드 공개 첨부 감정평가서 사진용지(기준시점 2026년 1월 7일)

① 무엇을 사는 것인가 — 공개 화면·공고문·감정서 글자

물건 — 온비드 수탁재산 공매 2017-00001-001(물건번호 1182760) · 공매대행 의뢰 아주신협 · 집행 한국자산관리공사(기업회생지원처) · 매각 · 일반경쟁(최고가방식)·총액·전자입찰
이 물건의 상태(공개 화면) — 「입찰시작 전」 · 회차 010 · 입찰 2026-10-19 10:00 ~ 2026-10-21 17:00 · 개찰 2026-10-22 10:00 · 유찰횟수 141회 · 최저 70.0억(감정의 53.8%) · 이용상태 「현재 공실임」 — 10월 12일 확인

→ 온비드 물건상세 화면(비로그인, 10월 12일 23시 14분) 글자입니다.

공고 — 2026년 제10회 수탁재산 공매공고(2026-10-08, 한국자산관리공사) · 보증금 입찰금액의 10% 이상 · 낙찰일로부터 5영업일 이내 매매계약(불응 시 낙찰 무효·보증금 매도자 귀속)
부대조건(온비드 상세) — 현황대로 매각 — 관련법률·용도지역·용도변경·실제이용현황·점유·하자·공부 사전조사 책임은 응찰자 / 계약 후 소유권이전 전까지 매수자 명의변경 불가, 대금을 선납해도 원금감면 불가 / 매각부동산 안에 보관 중인 비품집기 인수 조건 5,000만원 — 매각대금과 별도로 매수자 부담(동산감정 70,516,000원) / 비영업건물이라 건물 부가세는 별도로 없음 / 지분·일부 매각 불가

→ 공개 첨부 공매공고문 5쪽과 온비드 상세의 부대조건 글자입니다. 다음 회차 금액은 공고문에 없어 적지 않습니다.

토지 — 옥포동 1237-8 대 8,413㎡ 외 4필지(임야 2·도로 2) 합 14,825㎡ · 자연녹지지역 · 가축사육제한구역 · 임야 2필지 준보전산지 · 일부 필지 소로2류 저촉
건물 — 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층/지상8층 · 연면적 7,962.9㎡ · 사용승인 2012.05.21 · 잔가 37/50(내용연수 50·경과 13)
층별 쓰임(감정서) — 지하1층 1,758.34㎡ 연회장 2개·근린생활시설·메이크업실·사우나실·기계실 / 1층 1,206.83㎡ 로비·사무실·레스토랑·Bar / 2층 167.11㎡ 사무실·교환실 / 3층 1,234.33㎡ 예식장 2개·폐백실 / 4~7층 3,418.33㎡ 객실 22·22·13(+다용도실)·13 = 70 / 8층 177.96㎡ 창고·기계실

→ 공개 첨부 감정평가서(147쪽 스캔)를 눈으로 옮긴 글자입니다.

감정 배분 — 토지 53.9억(41.5%) · 건물 76.1억 · 합계 130.0억(기준시점 2026-01-07, (주)중앙감정평가법인, 목적 일반거래(시가참고))
현황(감정서) — 본건은 현황 공실이며, 내부수리공사 진행중 중단된 상태(감정서 «그 밖의 사항» 라)
소유(감정서 첨부 등기) — 신협 5곳 공유(65분의 16·11·11·17·10) — 2014-12-17 매매(부동산신탁사 → 신협), 을구(근저당·전세권) 기록 없음(감정서 첨부 주요 등기사항 요약, 2026-01-05 출력)

→ 감정평가서 명세표·그 밖의 사항과 감정서에 붙은 주요 등기사항 요약(2026년 1월 5일 출력)입니다.

감정 130.0억 가운데 토지는 53.9억, 41.5%입니다. 케이스북의 90% 게이트에 한참 못 미치므로 땅 물건이 아니라 건물 물건이고, 숙박 매출 모델로 끝까지 계산합니다. 건물 감정은 원가법으로만 매겼고, 감정서는 수익환원법을 적용하기 어렵다고 적었습니다.

건물의 쓰임이 독특합니다. 지하 1층 연회장 둘과 3층 예식장 둘이 2,993㎡로 연면적의 37.6%입니다. 객실 70개는 4~7층 3,418㎡에 있고, 연면적을 객실 수로 나누면 한 실에 34.4평이 돌아갑니다. 숙박 70실에 예식·연회를 크게 붙인 호텔이었다는 뜻입니다.

지하 1층 연회장 — 지하 1층과 3층의 연회·예식 공간이 연면적의 37.6%입니다 · 출처: 온비드 공개 첨부 감정평가서 사진용지

지금 상태는 감정서 한 줄에 적혀 있습니다. 「본건은 현황 공실이며, 내부수리공사 진행중 중단된 상태」입니다. 온비드 화면의 이용상태도 「현재 공실임」이고, 안에 남은 비품집기는 5,000만원에 따로 인수하는 조건입니다. 인도 책임은 매도자로 적혀 있습니다.

4~7층 객실 — 바닥 일부가 뜯긴 채 공사가 멈춘 상태 · 출처: 온비드 공개 첨부 감정평가서 사진용지

소유와 영업은 따로 움직였습니다. 감정서에 붙은 등기 요약을 보면 2014년 12월 매매로 신협 다섯 곳이 지분을 나눠 가졌고 근저당 기록은 없습니다. 저희 인허가 원장에서 이 호텔은 2012년 7월 70실 관광호텔로 신고됐고 2023년 7월 31일 폐업했습니다. 매각은 2017년 3월에 시작됐으니, 6년 넘게 영업하는 호텔로 팔리지 않았고 폐업 뒤 3년 넘게 빈 건물로 나와 있습니다.

② 141번 유찰의 실제 모양 — 값은 얼마나 내려왔나

개찰일 49번의 최저가 단(파랑 첫 단·빨강 하한)과 이번 입찰(마름모), 2026년 1월 감정가(점선), 거제 숙박 법원경매 낙찰가율 중앙값을 이 감정가에 곱한 값(초록 점선). 2021년 11월~2023년 3월은 공고가 없었습니다.

온비드 상세 화면 아래 입찰결과는 141행이고 전부 「유찰」, 낙찰금액은 비어 있습니다. 개찰일로 묶으면 49번입니다. 2017~2020년 공고는 대개 같은 날 최저가 다섯 단을 한꺼번에 붙여 다섯 행씩 유찰로 셌고(23번, 2018년 11월 한 번만 한 단), 2021년부터는 한 단만 붙였습니다(25번).

하한은 2017년 3월 첫 공고부터 72.5억이었습니다. 2021년 10월 뒤 1년 반 동안 공고가 없다가 2023년 4월 70.0억으로 다시 나왔고, 그 뒤 3년 넘게 그대로입니다. 9년 반 동안 3.4% 내린 셈입니다. 화면에는 「일정기간동안 가격인하 없이 입찰을 실시하는 물건도 있다」는 안내가 붙어 있습니다.

저희 공매 결과 원장으로 확인되는 2026년 8월 21일 개찰은 응찰 0건 유찰입니다. 그 앞 140행의 응찰자 수는 화면에 나오지 않습니다. 공고문은 유찰된 물건을 다음 공고 전까지 같은 조건 이상으로 수의계약할 수 있다고 적었지만, 위임기관과 협의하는 절차입니다.

물론 141번이나 유찰됐으니 이제 싸졌다는 말이 있습니다. 다만 저희 원장에서 2024년 1월 이후 거제 숙박 법원경매 낙찰 14건의 낙찰가율 중앙값은 34%(20~66%)이고, 경남 전체 113건은 40%입니다. 이 공매의 최저가는 감정의 53.8%이고, 거제 중앙값을 이 감정가에 곱하면 44.2억입니다.

객실 하나로 나눠도 같습니다. 70억을 70실로 나누면 실당 1.0억원이고, 케이스북의 경상권 객실당 낙찰 중앙값 3,767만원의 2.7배입니다. 141이라는 숫자는 값이 많이 내려왔다는 뜻이 아니라, 거의 같은 값이 아홉 해 동안 다시 붙었다는 표시입니다. 경매 횟수가 말하는 것은 10월 11일 유찰 횟수 편에서도 다뤘습니다.

두 비교 모두 한계가 있습니다. 비교한 거제 14건은 전부 연면적 2천㎡ 남짓 이하의 법원경매라, 규모도 값이 내려가는 방식도 이 물건과 다릅니다. 그래서 ⑤에서 이 감정가에 거제 중앙값을 곱한 44.2억을 «시험» 행으로 넣어, 값만 시장 수준으로 바꿨을 때를 따로 봅니다.

③ 자리 — 옥포 숙박 거리와 1km 떨어진 언덕

본건(빨강)과 반경 1km·2km, 파랑 점은 거제 영업 중 숙박 신고(민박 제외) — 옥포 시내 무리는 1km 원 밖 남쪽에 있습니다. 배경지도에 찍힌 숙박업소 표기 한 곳은 흐렸습니다 · 출처: 브이월드 배경지도·키우다랩 인허가 원장(2026년 10월 12일)

본건 반경 1km — 영업 중 숙박 신고 6곳 — 전부 민박(객실 합 7)
가장 가까운 여관·호텔류 — 1,108 m
반경 1.5km — 민박 빼고 신고 44건·1,148실(여관업 28·생활숙박 9·일반호텔 4)
반경 2km — 민박 빼고 신고 55건·1,434실
옥포 모텔·호텔 1박(10/15 목) — 32곳 중 가격 27곳·마감 5곳 · 중앙 4.4만원(사분위 4.0만~5.0만)
옥포 모텔·호텔 1박(10/17 토) — 가격 30곳·마감 2곳 · 중앙 5.5만원(사분위 4.9만~7.2만)
옥포 레지던스·리조트형 1박(10/15 목) — 4곳 · 중앙 10.6만원(8.8만~11.4만)

→ 인허가 원장(10월 12일)과 숙박 예약앱 «옥포»·«장승포» 검색 판매가(10월 12일 수집, 체크인 10월 15일·17일)입니다. 상호에 옥포·장승포가 든 곳만 남기고 다른 지역 같은 이름·펜션·풀빌라는 뺐습니다. 모텔·호텔과 레지던스·리조트형은 가격대가 달라 섞지 않았고, 상호는 적지 않습니다.

감정서는 이 자리를 「옥포운동장 북동측, 아파트 단지와 근린생활시설·임야가 있는 공동주택 주거지대」로 적었습니다. 용도지역은 자연녹지이고 대지는 남서쪽으로 내려가는 완경사입니다. 남서쪽 왕복 2차선에 붙어 있고, 산34-1 임야는 맹지입니다.

저희 원장으로 거리를 재면 반경 1km 안에 영업 중인 여관·호텔류가 하나도 없습니다. 가장 가까운 곳이 1,108m이고, 1~1.5km 사이 옥포 시내에 여관·호텔류 신고 44건·1,148실이 모여 있습니다. 숙박 손님이 머무는 거리와 떨어진 언덕 위 단독 호텔입니다.

객실에서 바라본 전망 — 산과 아파트 단지 · 출처: 온비드 공개 첨부 감정평가서 사진용지

④ 수요 — 옥포 1박 값과 조선업 경기

감정서 사진용지의 객실 전망 사진에는 산과 아파트 단지가 보이고 바다는 보이지 않습니다. 그 아래 옥포 시내 모텔·호텔은 10월 15일(목) 1박 중앙값 4.4만원, 17일(토) 5.5만원에 팔리고 있습니다. 레지던스·리조트형 4곳만 목요일 10.6만원대입니다.

물론 거제 조선업이 살아났으니 숙박 수요도 따라온다는 말이 있습니다. 다만 두 대형 조선사 임직원은 2022년 17,414명에서 2024년 20,314명으로 16.7% 늘었는데, 같은 기간 데이터랩 거제 외지인 숙박 방문자(외지인 방문자×숙박비율)는 442.7만에서 380.9만으로 14.0% 줄었습니다. 2025년도 385.3만입니다.

데이터랩 방문자는 투숙객이 아니고, 오래 머무는 근로자는 현지인으로 잡힐 수 있습니다. 그러니 조선소 일감이 숙박을 늘리지 않았다고 단정할 수는 없습니다. 전국 시군구 숙박비율 중앙값도 같은 기간 8.9%에서 8.1%로 내려 거제만의 감소로 읽기도 어렵습니다. 이 자료로 말할 수 있는 것은, 일감이 늘던 2년 동안 거제를 찾아 묵는 외지인은 늘지 않았다는 것까지입니다.

⑤ 공사하면 매출이 얼마나 — 70실 그리드

객실 수부터 묻습니다. 객실층 4~7층만 70실로 나누면 복도를 넣고 한 실에 14.8평이고, 케이스북 정의대로 연면적으로 나누면 34.4평입니다. 3층 예식장을 15평 객실로 바꾸면 약 24실을 더할 수 있지만, 그 객실을 채울 이유가 옥포 수요에서 보이지 않아 70실로 둡니다.

대실은 뺐습니다. 옥포 시내 숙박 거리에서 1km 넘게 떨어진 언덕 위 관광호텔이고, 등록 상품도 숙박이었습니다. 대실을 넣으면 1박 단가가 옥포 모텔 수준(4~5만원)으로 내려갑니다.

점유율은 케이스북 기준값인 직영 13개 지점 수렴선 76%(2026년 7~8월 실측)를 썼고 브랜드 운영을 전제로 합니다. 이 자리에서 76%가 나온다는 근거가 없어 그리드 칸마다 2% 선에 필요한 점유율을 같이 적었습니다.

행은 매입가 2단(현 최저 70억+비품 0.5억·감정 130억) × 공사비 3단(0·객실층 평당 400만·700만), 열은 1박 가격 넷과 그 행에서 2%가 되는 1박 가격. 값은 월매출 ÷ 총투입, 칸 아래는 2%에 필요한 점유율.

그리드는 하나로 찍지 않습니다. 가로는 1박 가격 넷(옥포 모텔·호텔 목·토, 케이스북 기준값 직영 숙박전용 31실 8.2만원, 옥포 레지던스·리조트형 목), 세로는 매입가 셋(최저가+비품, 시험 행, 감정가)에 공사비 셋입니다. 공사비는 케이스북 평당 400만~700만원을 객실층 1,034.0평에만 곱한 41.4억~72.4억이고, 연회·예식층 공사는 넣지 않았습니다.

현 최저가 행에서는 한 칸만 2% 선을 넘습니다. 최저가 70억에 비품 0.5억만 내고 공사를 하지 않은 채 레지던스·리조트형 단가 10.6만원을 받으면 2.43%입니다. 같은 행에서 옥포 모텔·호텔 목요일 단가로는 1.01%, 토요일 단가로는 1.25%이고, 2%가 되려면 점유율 151%·122%가 필요합니다. 100%를 넘으니 불가능한 숫자입니다.

그 한 칸도 근거가 약합니다. 레지던스·리조트형 표본은 4곳뿐이고, 이 건물이 그 상품을 낼 근거는 확인하지 못했습니다. 예식·연회 매출이 값을 받쳐 준다는 말도 있지만, 폐업 전 실적이 없어 이 자료로는 가리지 못합니다. 그리드는 객실 매출만 셉니다.

객실층 공사를 보수적으로만 넣어도 어느 칸도 2%에 닿지 않습니다. 레지던스·리조트형 단가로 1.53%, 필요한 점유율은 99%입니다. 감정가 130억 기준으로는 공사 없이도 최고 1.32%입니다. 거꾸로 2%가 되는 1박 가격은 최저가·공사 0 행에서 8.7만원, 보수 공사를 넣으면 13.8만원입니다.

시험 행은 예측이 아니라 «값만 시장 수준이면 서는가»를 보는 가정입니다. 44.7억이면 공사 없이 옥포 토요일 단가로 1.97%, 직영 31실 단가로 2.95%이고, 2%가 되는 1박 가격은 5.5만원으로 옥포 시세와 맞닿습니다. 같은 건물·같은 자리에서 값만 바꿔도 셈이 서는 쪽으로 움직인다는 뜻입니다.

⑥ 폐업 호텔은 다시 열기 쉬운가

물론 시설이 다 있는 호텔이니 사서 문만 다시 열면 된다는 말이 있습니다. 다만 관광진흥법 제8조 제2항은 경매·회생 환가·압류재산 매각과 그에 준하는 절차로 주요 시설 전부를 인수한 사람에게 관광사업자 지위를 승계시킵니다. 저희는 승계하려면 넘겨받을 지위가 남아 있어야 한다고 봅니다. 그런데 저희 원장에서 이 주소의 관광숙박업 등록은 더는 유효하지 않은 상태(취소·말소 등)이고, 숙박업 신고는 2023년 7월 31일 폐업입니다.

이번 공매는 신협이 캠코에 맡긴 수탁재산 매각이라 제2항 1~3호(경매·회생 환가·압류재산 매각)가 아니고, 4호 «준하는 절차»에 드는지는 해석의 문제입니다.

같은 조 제9항은 세무서 폐업신고나 사업자등록 말소가 있으면 등록을 직권으로 말소·취소할 수 있게 합니다. 그러니 매수인은 새로 등록이나 신고를 받는 쪽으로 계산해야 합니다. 감정서가 적은 대로 내부수리공사가 멈춘 건물이라, 재개업 공사 범위는 내부를 열어 봐야 나옵니다.

숙박 경·공매 목록은 경공매 화면에 있고, 이 물건은 요점정리로 바로 열 수 있습니다(회원 화면).

⑦ 이 글이 확인하지 못한 것

다섯입니다. 첫째, 2023년 폐업 전 운영 실적입니다. 객실 매출과 예식·연회 매출의 비중을 볼 자료가 없어 그리드에서 연회·예식은 뺐습니다.

둘째, 140행의 응찰자 수입니다. 응찰 0건이 확인되는 것은 2026년 8월 한 번뿐입니다.

셋째, 매도인 쪽 가격 결정 사정입니다. 신협 다섯 곳이 왜 하한을 70억에 두는지는 공고에 없습니다.

넷째, 내부 공사 범위와 건축물대장 주용도입니다. 감정서 사진은 객실 바닥 일부가 뜯긴 상태를 보여 주지만 설비 상태는 적혀 있지 않습니다. 다섯째, 등기사항전부증명서 원본입니다. 감정서에 붙은 1월 출력본 요약까지만 봤습니다.

결론