영종 생숙 76호 묶음 138억 온비드공매 — 11월 13일 57억까지, 호당 0.75억

위치 — 영종하늘도시, 영종구청 남동쪽 · 출처: 브이월드 항공사진

① 무엇이 팔리나 — 720호 단지의 76호, 전용 20㎡

파는 것은 영종구청 남동쪽 블루오션레지던스호텔4의 76개호입니다. 11층부터 23층까지 흩어진 호실로 대부분 전용 20㎡(계약 38.6㎡)이고, 38.7㎡짜리 두 호가 섞여 있습니다. 2023년 7월 사용승인을 받은 지하 5층·지상 23층 건물이고 단지 전체는 720호입니다. 감정 138.2억을 76으로 나누면 호당 1.82억 — 평균값이라 38.7㎡ 두 호는 그보다 높고 20㎡ 호는 낮습니다(호별 감정은 스캔본이라 못 읽었습니다). 같은 신탁사가 같은 시기에 낸 201호 공고의 호별 감정은 1.74억입니다.

호실 출입구 · 출처: 감정평가서 사진(2026년 8월 18일)

이 단지는 호실 단위로 숙박 신고가 돼 있습니다. 저희 원장에 «블루오션 호텔4차» 546실과 «제이더블유 코지스테이2» 40실이 영업 중으로 올라 있고, 폐업 33실이 따로 있습니다. 76호를 사서 호텔로 돌리면 같은 건물 안 586실과 손님을 나눕니다. 76호가 그 신고된 실 안에 들어 있는지는 원장으로 못 가리고, 들어 있다면 명도가 먼저입니다.

② 열 단 사다리 — 하루 두 번 약 10%씩, 41%에서 멈춘다

10월 28일 12시 144억(104%)부터 17시 129.6억, 11월 2일, 5일, 10일, 13일 각 12시·17시 두 번씩 앞 단의 약 10%(뒤로 갈수록 9%대)씩 내려 11월 13일 17시 57.2억(41%)에서 끝납니다. 압류재산 공매(포항 313억→94억, 30%)와 달리 바닥을 41%에 둔 이유는 공고에 없습니다. 신탁사가 채권자 몫을 지키려는 설계라는 건 저희 추정입니다.

열 단 사다리를 호당 값으로 — 같은 단지 434호·722호 선.

같은 단지 호실 둘이 이미 답을 보여 줍니다. 434호는 첫 최저가 2.65억에서 열두 번 유찰해 8월 10일부터 0.85억 수의계약 가능 상태이고, 722호는 0.76억 수의계약 가능 상태 — 10월 26일 기준 둘 다 안 팔렸습니다(수의계약 체결은 공매 기록에 안 뜰 수 있습니다). 같은 신탁사의 201호 공고도 1.86억에서 12월 21일 0.97억까지 여덟 단으로 걸려 있습니다. 호당 0.75억인 11월 13일 값은 그들보다 조금 아래입니다. 2025년 이후 금고·신탁 숙박 공고 29건 중 10건이 낙찰됐고, 낙찰가율이 적힌 8건 평균은 49.5%입니다. 호실 단위 생활숙박이 섞인 숫자입니다.

③ 호텔 셈 — 1박 6만원·65%면 호당 0.585억

76호를 객실로 돌려 «한 달 매출이 산 값의 2%는 되어야 한다»는 저희 기준으로 셈하면, 1박 6만원·판매율 65%에서 묶음 한 달 8,892만원, 매입가는 호당 0.585억(묶음 44.5억)까지입니다. 11월 13일 0.75억은 그 아래이고, 11월 10일 17시 0.92억도 아래입니다. 단가 6만원은 가정입니다. 영종 예약앱 상위 50곳이 을왕리 해변 호텔 중심이라 쓰지 못했습니다.

76호 호텔 셈 — 단가 × 판매율별 «2%»가 되는 호당 매입가.

본건 반경 300m 항공사진 · 출처: 브이월드

영종구 전체 영업 숙박은 생활숙박 150곳 5,838실, 관광호텔 23곳 4,858실, 일반호텔 38곳 3,547실입니다. 공항 수요를 두고 이미 공급이 두텁고, 이 76호는 그 안에서도 같은 단지 586실과 먼저 경쟁합니다. 수요 쪽은 재지 못했습니다. 영종 예약앱 단가가 저희 수집에 없습니다.

④ 떠안는 것 — 묶음·관리비·같은 단지

첫째, 76호 일괄입니다. 개인이 한 호를 고를 수 없고 법인이나 운영사가 통째로 삽니다. 둘째, 명도책임은 매수자입니다 — 76호가 비어 있는지 운영 중인지는 공고에 없습니다. 셋째, 관리비·체납 공과금은 공고 특약을 봐야 합니다. 넷째, 신탁사 공매는 유찰 뒤 수의계약 조건이 공고마다 다르니 공고안 원문부터 확인해야 합니다.

결론

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