포항 필로스호텔 313억 온비드공매 — 11월 18일 94억까지 내린다, 호텔인가 땅인가

필로스호텔 동 전경 — 앞 상가 세 동도 공실 · 출처: 감정평가서 사진(2026년 7월 25일)

① 무엇이 팔리나 — 땅 24필지와 비어 있는 10층 호텔

파는 것은 용흥동 145-7 외 24필지 8,714.4㎡와 그 위 건물 4동입니다. 가운데가 1992년 지은 지하 2층·지상 10층 필로스호텔 동이고, 나머지는 근린생활시설 세 동입니다. 감정서는 호텔 동과 상가 세 동을 «상당 기간 공실»로 적었고, 호텔 입구에는 2022년 12월 철거공사 계약을 알리는 경고문이 붙어 있습니다.

소유자는 신탁사이고 체납자는 위탁자입니다. 어떤 세목과 근거로 신탁재산이 압류됐는지는 공고에 없어 확인이 필요합니다.

위치 — 포항 북구 시가지, 죽도시장 서쪽 · 출처: 브이월드 항공사진

감정 313억은 토지 179억과 건물 132억으로 나뉩니다. 감정사는 건물을 원가법으로 매겼고 수익환원법은 «적용 곤란·불필요»로 쓰지 않았습니다. 그러니 313억은 호텔 영업 수익을 근거로 한 값이 아니라 땅값과 건물 재조달 원가입니다.

② 이 호텔의 이력 — 62억에서 270억, 그리고 폐업

값이 어떻게 313억까지 왔는지는 이력을 보면 압니다. 62억에 인수된 호텔이 13년 사이 170억, 190억, 일주일 뒤 270억으로 손을 바꿨고, 마지막 매입자는 47층 주상복합을 지으려 브릿지 대출을 받은 회사였습니다. 호텔은 2022년 말 문을 닫았고 철거 계약까지 했지만 주상복합은 연기됐습니다.

로비 유리문 안 — 안내문과 집기가 남은 채 · 출처: 감정평가서 사진

2025년 9월에는 소유권을 가진 신탁사가 490억부터 410억까지 네 번 공매에 붙였고 응찰이 없었습니다. 1년 뒤 같은 건물이 포항북구청 지방세 체납으로 압류돼, 이번에는 313억에서 매주 10%포인트씩 내려가는 압류재산 공매로 나왔습니다.

③ 네 번 응찰 0명 — 압류공매에서 100억 넘는 숙박은 둘 다 안 팔렸다

9월 30일 313억부터 10월 21일 219억까지 네 번 열렸고 응찰자는 없었습니다. 남은 네 번은 아래 그림대로 11월 18일 94억까지 — 수요일 17시 마감, 목요일 11시 개찰입니다.

최저입찰가 8단과 토지 감정·공시지가 환산선.

압류재산 공매 자체가 안 팔리는 건 아닙니다. 2025년 이후 압류재산으로 나온 숙박 공고 58건 중 14건이 낙찰됐고, 낙찰가율이 적힌 10건의 평균은 47%입니다. 다만 감정 100억이 넘는 숙박은 이 건과 제주 도두의 203억(3번 개찰, 응찰 0) 둘뿐이라 전례라 하기 어렵고, 둘 다 아직 안 팔렸습니다. 김해의 98억 호텔도 여덟 번 유찰 중입니다. 압류공매에서 가장 비싸게 팔린 숙박은 10월 22일 시흥 월곶 모텔, 감정 40억이 10%인 4억이었습니다.

지하 주차장 · 출처: 감정평가서 사진

④ 호텔로 보면 — 115실 셈은 90억에서 끝난다

되살려 쓸 생각이라면 숫자부터 놓습니다. 포항 시내 예약앱 단가는 모텔 2~5만원, 신축 비즈니스호텔 8만원 선입니다. 115실을 1박 8만원·판매율 65%로 돌리면 한 달 매출 1.79억, «한 달 매출이 산 값의 2%는 되어야 한다»는 저희 기준으로 매입가는 90억까지입니다. 11만원·80%라는 포항 최상단 가정을 넣어도 152억입니다.

115실 호텔 셈 — 단가 × 판매율별로 «2%»가 되는 매입가와 남은 입찰 최저가.

그 위에 공사비가 얹힙니다. 4년 공실에 균열·누수 보도가 있는 10층 건물이라 객실 리모델링이 아니라 구조·설비부터 봐야 하고, 감정서도 «현장 확인 필요»라고 적었습니다. 북구에는 관광호텔 6곳 416실이 영업 중입니다. 수요가 없어서가 아니라 이 건물로 그 수요를 받는 데 드는 돈이 문제입니다.

⑤ 땅으로 보면 — 11월 4일부터 토지 감정 아래, 11월 18일이 공시지가 수준

땅으로 보는 쪽이 셈이 짧습니다. 토지 감정 179억은 일반상업과 2종일반주거가 섞인 일단지를 ㎡당 201만원으로 본 값입니다. 표준지 공시지가는 일반상업 101만·주거 84만이라 감정이 공시의 두 배이고, 감정서가 든 거래사례는 ㎡당 245만(일반상업)과 168만(주거)입니다. 감정 토지가를 공시지가 비율로 되돌리면 90억이고, 11월 18일 최저가 94억이 그 값에 가장 가깝습니다.

본건 반경 300m 항공사진 · 출처: 브이월드

날짜표에 겹치면 10월 28일 188억은 토지 감정보다 위, 11월 4일 156억부터 토지 감정 아래, 11월 18일 94억이 공시지가 환산과 호텔 셈이 같이 닿는 선입니다. 다만 땅으로 사는 사람은 철거비를 더합니다 — 연면적 2만㎡ 건물의 철거비는 감정에 없고, 47층 주상복합 인허가가 살아 있는지도 공부에 없습니다.

결론

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