옥련동 모텔 둘, 법원경매 40억·신탁 공매 38억 — 얼마에 낙찰될까?

옥련동 194-160 전경 · 출처: 법원 감정평가서 사진(2025년 5월)

어디인가?

옥련동은 송도국제도시 들어가기 전 옛 송도유원지가 있던 곳입니다. 인허가 원장에 영업 중인 여관·호텔이 48곳 1,626실, 30실 이상이 26곳이고 2022년 이후 문 닫은 곳은 4곳뿐입니다. 두 물건은 1km 떨어져 있습니다. 194-160은 해양과학고 옆 블록에 46~48실 호텔 다섯이 나란히 선 자리, 547-4는 능허대로 안쪽 모텔촌입니다.

위치 — 송도국제도시 북쪽 옥련동, 빨강 194-160 · 주황 547-4 · 출처: 브이월드 항공사진

법원경매 194-160은 지금 얼마인가?

1999년 지은 7층 46실입니다. 1월 5일 57.7억에서 아무도 안 썼고, 2월 기일은 변경됐다가 11월 17일 70% 40.4억으로 다시 잡혔습니다. 1월에 응찰이 없었던 이유는 기록에 없습니다 — 추정하자면 감정 57.7억이 매출로 그은 선의 두 배를 넘고, 2026년 인천 숙박 낙찰 중앙이 50%대였습니다. 감정의 72%가 땅인데 감정서 개별공시지가로 환산한 땅값은 24.9억, 40.4억은 그 1.6배·실당 0.88억입니다.

두 물건 — 1km 거리 · 출처: 브이월드 항공사진

이 땅의 조건이 셋입니다. 감정 기준일(2025년 5월) 당시 자연녹지에 개발행위허가제한(2020년 지정, 법상 최장 5년)과 유원지(2021년) 결정이 겹쳐 있었습니다. 제한이 지금도 유효한지는 연수구 토지이용계획으로 확인해야 하고, 유원지 결정만으로도 헐고 새로 짓는 셈은 서지 않습니다. 경매정보의 건축물현황에는 주용도가 «관광휴게시설»로 적혀 있습니다 — 숙박업 신고는 2003년부터 지금 상호로 이어져 왔지만(그 전엔 다른 상호) 대장 주용도와 다르니 입찰 전에 대장을 봐야 합니다. 배당표에는 보증금 없는 «임차인» 6행이 외국 이름으로 올라 있습니다. 감정서는 소유자 자가사용이라 적었으니 장기 투숙일 수 있지만, 공부로는 못 가릅니다.

194-160 객실 · 출처: 법원 감정평가서 사진(2025년 5월)

온비드 547-4는 어디까지 내렸나?

1996년 지은 지하 1층·지상 4층 30실, 2021년에 손본 건물입니다. 신탁사가 5월 18일부터 20일까지 여섯 차례 63.3억→37.6억으로 내렸고 응찰이 없었습니다(1차 63.3억이 감정 61.3억보다 큰 건 건물분 부가세를 얹은 값이라서입니다). 이유는 공고에 없습니다 — 추정하자면 1차 값이 매출로 그은 선의 네 배였습니다. 공고 조항대로 10월 28일 기준 마지막 최저가 37.6억 이상이면 수의계약이 됩니다(2027년 5월까지). 공시지가 땅값은 17.0억 — 37.6억은 그 2.2배, 실당 1.25억입니다. 땅이 비싼 동네의 작은 건물이라 실당 값이 법원 쪽보다 43% 높습니다.

옥련동 547-4 전경 · 출처: 온비드 첨부 감정평가서 사진(2026년 4월)

숙박 매출로 서는 값은 얼마인가?

두 물건 자체 단가는 예약앱에 없어 이웃 3곳의 7월 6일 1박 판매가(평일·주말 7일 평균, 4.8만~7.4만원)를 썼고 중앙은 5.6만원입니다. 46실을 판매율 65%로 돌리면 한 달 5,062만원, «한 달 매출이 산 값의 2%는 되어야 한다»는 저희 기준으로 매입가는 25.3억입니다. 30실은 16.5억입니다. 법원 40.4억·신탁 37.6억 둘 다 그 위에 있고, 법원 물건이 한 번 더 유찰되면 28.3억(49%)이 그 선 근처에 옵니다.

두 채의 감정·지금 값·공시지가 땅값·2% 선.

인천에서는 얼마에 팔렸나?

2026년 인천 숙박 법원경매 낙찰 10건의 낙찰가율은 37~71%, 중앙 50.5%입니다. 감정 30억 넘는 6건은 중앙 52% — 10월 22일 주안동 호텔이 50%, 9월 송림동 45실이 69%였습니다. 70% 이상에 팔린 건 영흥도 한 건입니다. 11월 17일 최저가율 70%는 2026년 인천에서 숙박이 팔린 값보다 위에 있습니다 — 그래서 저희는 11월 17일 40.4억에서는 안 팔린다고 봅니다. 셈은 결론에.

2026년 인천 숙박 법원경매 낙찰 10건의 낙찰가율. 점선은 11월 17일 최저가율 70%.

같은 수도권 신탁·압류 물건과 견주면 값의 위치가 다릅니다. 시흥 월곶 모텔은 땅값 아래 4억에 팔렸습니다. 상호가 같은 의왕 보보스(8월 31일 편)와는 다른 물건입니다.

그래서 얼마에 낙찰될까?

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